产证错误致“无门商场”无解（来函照登）

　　

　　上海市静安区居民丁景利所购武定路“银华苑”小区商场十年“报废”损失惨重，引发各界多年关注，并称之为“无门商场事件”。倪正茂等上海高校五位法学教授深入调研之后，一致认为这一事件肇因于区房屋登记机关核发产证错误，解决问题首先要从纠正产证错误开始。法学教授意见择要如下：

　　“无门商场事件”的特殊性在于原整体商场分割销售给两家业主。丁景利是业主之一。另一家业主取得产证之后即出租商场，并封堵原共用通道以改建封闭式医院。而根据其产证核准，原整体商场的共有部分（楼梯及其通道、消防设施及其通道等）均为其一家独占独用，具有房产登记行政机关赋予的“合法性”。丁景利所购商场十年来一直不能使用、出租及其维权受阻，此为症结所在。而房屋登记机关认为该事件发生于2001年，当时国家对房屋分割销售没有明确法律规定，故而如此核发产证没有过错，这一事件的性质也只是两家业主之间的相邻权纠纷，因此至今拒绝纠正产证登记错误。

　　法学教授们指出，这一事件绝非相邻权纠纷，而是对丁景利共有物权的侵害，根源则在行政侵权。事实上，早在2001年之前，国家、上海相关法律法规和职能部委规章，如民法通则、消防法、1988年建设部、商业部1988年9月14日《购物中心、商场、商城、商店建筑设计规范》、1997建设部《城市房屋权属登记管理办法》，都明确规定了房屋专有部分、共有部分权利和消防安全等必须具备的使用功能的一般准则。只要认真贯彻执行，保障丁景利的共有物权，即使在当时也不会造成“无门商场事件”发生。民法通则规定，不动产分为专有部分和共有部分；消防法规定，同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道；建设部、商业部1988年规范规定“大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接”；建设部1997年登记办法规定，房产登记程序应进行“权属审核”、因工作过失致登记不当使权利人受到经济损失的，登记机关对直接经济损失负赔偿责任。

　　比照上述各项规定，“无门商场事件”中房屋登记机关主要过错，一是未尽法定的审核义务，造成严重后果。原整体商场规划图纸和测绘图纸，只标明了整体商场的共有部分。整体商场分割出售后，房屋登记机关核发产证却不根据变化情况，对各业主专有产权和共有产权各自界线是否明确、是否具备独立使用功能进行审核，而是将原整体商场共用部分统统核准为丁景利相邻方业主产权归其独占独用，并纳入其产证，因而导致丁景利商场完全丧失与城市道路相邻接的通道、商场公共设施的共有权。登记机关对其未尽“合理审慎”审核义务，行政行为严重失职。二是分割销售产证上有故意作假的嫌疑。该产证上二层的图纸标示中，竟然隐去了属于商场共用部位的胶州路上的一个主通道及地下室出口通道，而原整体商场工程设计图、竣工图上均标有明确的走道标志。后经丁景利多次投诉反映，静安区房地局测绘中心盖章认定分割出售后的上述部位为“走道”“通道”，某些部位为“共有部位”。而分割商场“走道”和“通道”就是商场的“共有部位”。登记机关始终不愿正面承认丁景利拥有商场主、次通道共有产权，不仅违背不动产产权常识，而且涉嫌故意造假，性质恶劣。

　　为从根本上解决问题，法学教授建议静安区政府有关机关：1.注销两家业主产证。2.区测绘机关根据分割商场的合理使用要求，重新分割商场共用部分，补充测绘报告；3.重新核发产证。4.产权登记机关对业主商场实际面积减少的损失承担相应责任。5.登记机关对审核不当给丁景利造成的损失承担相应责任。

　　（作者系倪正茂等五位上海高校法学教授）