楼市待售破3亿平方米 或引投资下行

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　

　　 3月9日，国家统计局发布的2012年1~2月全国房地产开发和销售情况显示，截至2月末，全国商品房待售面积比去年年末增加3332万平方米，突破3亿平方米。

　　据河南省统计局综合处分析，商品房待售面积处于历史高位将造城房地产投资放缓，而保障性住房拉动投资效果有限的情况下，房地产将是构成固定资产投资下行的主要因素。

　　

　　销售再降

　　最新数据显示，今年1~2月，全国房地产开发投资5431亿元，增速比去年全年回落0.1个百分点。其中，住宅投资3713亿元，增速回落7个百分点，所占房地产开发投资比重进一步下滑3.4个百分点，降至68.4%。

　　尽管很多业内人士都感觉到郑州2月的楼市似乎稍有回暖迹象，但从全国市场来看，销售情况依然呈下滑趋势。

　　1~2月份，全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14%。其中，住宅销售面积下降16%，销售额下降24.7%。出人意料的是办公楼销售也出现下滑，面积下降了8.6%，销售金额下降了23.5%。而商业营业用房在面积和金额上却分别有11.4%、17.2%的增长。

　　“一般来说，城市调控的重点是住宅，根据跷跷板效应，写字楼和商业营业用房均会有所增加。”河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰说，去年郑州写字楼价格有较为明显的涨幅。但是从全国来说，任何城市都会有商铺分布，但上规模的写字楼三、四线城市却不一定有。因此，商业营业用房总的销售体量要好于写字楼。

　　

　　信贷难松

　　与2011年个人按揭贷款逐月萎缩不同，今年1~2月，个人按揭贷款却增长了1.2%。与此同时，房地产开发企业资金来源在国内贷款、利用外资、自筹资金分别有16.3%、24.2%、43.3%的增长。

　　信贷政策已悄然松动？“2月24日央行年内首次下调存款准备金率，其所释放的流动性在增加。”李晓峰说，与此同时国家开始注重首套房刚性需求，四大行纷纷下调了基准利率，使得可贷的总蛋糕量在增加，促成个人按揭贷款的提升。

　　目前，国内各项人民币存款已经接近80万亿元，其中城乡军民储蓄存款接近34万亿元。在通胀的背景下，房价再度强烈反弹压力大，资产泡沫再度集聚的风险仍然存在。

　　3月1日，河南省统计局发布的《2011~2012年河南经济形势分析与展望》（以下简称《展望》）认为，货币信贷政策“紧”的基调今年不会改变，将更紧密的配合国家调控导向，在某些方面、某些领域执行定向宽松政策。

　　“所谓定向宽松即有保有压，会有房地产企业包含在内，如保障房建设企业，但总体针对房企的金融政策国家还是相当明确的，并没有松动。”李晓峰说。

　　

　　引投资下行

　　至2月末，全国商品房待售面积30526万平方米。其中住宅待售面积为19578万平方米，办公楼1253万平方米，商业营业用房6300万平方米。

　　据国家统计局服务业调查中心、中国物流与采购联合会发布的最新数据，房地产业新订单指数为40.5%，自2010年5月以来，连续22个月位于临界点以下，房地产业市场继续处于不景气区间。

　　《展望》分析称，2012年，宏观经济前景不明朗，持续一年有余的货币政策将发挥收缩效应，地方政府性债务约束等将形成对投资资金的制约。

　　由于一方面商品房的待售面积处于历史高位，在长达一年之久的紧缩货币政策下，资金链不断紧绷，将造成房地产投资的放缓；另一方面，目前保障性住房占投资总额比重较小，拉动投资效果还很有限。所以，房地产将是构成固定资产投资下行的主要因素。