今年全国房价或将再跌一成

　　

　　晶报记者 余彦君

　　今年房价将再下跌10%

　　在日前深圳举行的花旗财富论坛上，来自花旗中国、美盛环球资产管理、贝莱德集团以及施罗德投资管理公司的研究专家，对最新的经济走势进行了展望。

　　自2010年以来，尽管房地产市场的调控一直在延续，但在老百姓的眼中，房价的下跌幅度非常有限。昨日，温家宝总理在答记者问时也表示，中国房价远没有回到合理价位。

　　然而，今年以来随着经济增长势头减缓，市场对央行“为确保经济增长而放松货币政策”的预期在加剧，这也让很多还没有买房的市民感到忧虑，如果未来央行货币政策继续放松，是否会造成房价报复性的反弹？

　　在谈到房价时，花旗中国零售银行研究与投资分析主管邱思甥表示，虽然货币政策可能会逐渐趋向宽松，但无论是住建部还是银监会都表示，将继续坚持房地产调控不动摇。

　　此前，佛山，芜湖、中山等城市虽然尝试对地产调控的松绑，但新政均很快被迫夭折，这也就是说，房地产政策将继续从紧。从已公布的数据看，今年1月份70个大中城市住宅销售价格无一上涨。因此，“花旗预估今年全国房价将在2011年底的基础上进一步下跌，跌幅最少最少5%，最多可达到10%。”邱思甥说。

　　邱思甥还表示，楼市于2011年9月进入熊市，熊市将一直持续到今年6月。熊市阶段中，市场成交量将会大幅下滑，平均成交价格也将下滑20%左右。不过，邱思甥称，从下半年开始，房地产市场将进入双轨政策期，一方面是中央政策逐渐趋向宽松，此外加上商品房和保障房建设并行，而这个阶段也将是房价的不确定时期。

　　二三线城市房价跌幅更大

　　专家认为，中国目前的人口分布极度不均匀，在统一的调控政策下，不同地区的房价表现也会不同。

　　据介绍，1935年，我国著名的地理学家胡焕庸提出黑河——腾冲线即胡焕庸线，首次揭示中国人口分布的规律，这条直线的东南半壁36%的土地供养了全国96%的人口，而西北半壁64%的土地仅供养4%的人口。也就是说，即便是面对同样的政策环境，中国的房地产价格也将会因为人口分布的密度而发生分化。

　　据邱思甥分析，相比较而言，未来京沪广深等8个一线超级城市，由于人口密集，而且未来人口仍将增长，房价修复空间有限，预计今年年内的跌幅在5%左右，而二线、三线城市则将下跌10%甚至更多。对那些打算去二三线城市去投资房地产的人，邱思甥认为“这无疑是一个高风险低回报的投资行为。”

　　刚性需求短期内支撑楼市

　　虽然调控力度不放松，但中国房价长期上涨的预期却不减，专家称，目前中国房地产市场上的刚性需求仍然存在。

　　据介绍，与国外有所不同，中国的购房居住需求的主体为婚育年龄段的人口，也就是23-35岁的男性和20-32岁的女性。从婚育年龄人口数量走势可看到，自1982年以来，中国的婚育年龄人口的数量持续走高，到1997年达到3.1亿人，随后回落，到2007年回落至2.6亿人左右，但很快婚育龄人口数量再度走高，预计2014年，中国进入婚育年龄的人口将达到2.8亿。这个群体的刚性需求也将支撑中国的房地产市场。

　　但专家认为，由于中国的出生率正节节下滑，从1987年的24%的出生率已回落至2008年的12%左右，从2014年开始中国的人口机构拐点就将提前到来，预计到2032年中国的婚育年龄人口将降至1.8亿左右。“在未来3-5年内，中国的人口结构拐点即将出现，如果短期内房价上涨过快，未来一旦房价下跌，对中国经济和金融系统乃至居民的伤害会越大。”邱思甥说。

　　昨日，温家宝总理在答记者问时表示，中国房价远没有回到合理价位。对中国的房价问题，在日前深圳举行的花旗财富论坛上，有关专家认为，在严格的调控政策下，今年房价仍将有10%的跌幅，尤其是二三线城市的跌幅会更大。

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　　央行至少下调3次存准率

　　晶报讯（记者 余彦君）央行行长周小川日前表示，银行存款准备金率的下调空间很大，这也给市场强烈的降存准率的预期。花旗的研究报告认为，今年央行至少有3次下调存款准备金率的机会，而最快在3月份便可能下调一次。

　　本周一周小川表示，存款准备金率的下调空间非常大，现在是存款准备金率20%出头，但上世纪九十年代末期，存款准备金率只有6%。周小川的话也给市场强烈的降存准率的预期。

　　对此，花旗中国零售银行研究与投资分析主管邱思甥称，由于中国外部和内部需求的同时放缓，同时1月货币供给相关数据创2001年以来的最低点，因此花旗预计中国第一季度GDP增长可能将放缓至8%以下。“花旗预计央行今年至少还有3次调降存款准备金率的机会，而最快将在3月份下调。”

　　在花旗之前，汇丰中国首席经济学家屈宏斌也认为，今年上半年央行将下调两次存款准备金率。