温总理提的“房价合理底线”应是多少

　　 温家宝总理在两会答记者问时提出房价合理回归的“相适应”、“相匹配”，这是实体经济行业的经典语言，意在让房地产去掉泡沫成分，回归实体经济规律，意义重大。现发表《温总理提的“房价合理底线”应是多少》一文，是本报的实体经济评论第五十五评。今年两会最引人注目的是压轴戏总理答记者问。总理答记者问最引人注目的是房价问题。

　　房价问题关系到每一个家庭的命运，所以总理的讲话是从牙缝里一字一字挤出来的。

　　“什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”

　　所谓合理，便是符合规律，总理讲的这两条规律，是首次提出，房价要符合实体经济行业的运行规律，消除泡沫，消除混乱，恢复健康和稳定发展状态，意义重大。

　　温家宝“促进房价合理回归”的两条标准

　　总理在近两年，七次讲到“合理的房价”,大家总是难以参透“合理”这两个字的玄机，现在总理提出标准了，这便是从买房人到卖房人角度来认识合理。房价合理是投入与合理利润匹配，是房价与收入匹配，这是实体经济行业的经典术语，也就是说，未来房地产不再是投资者主导的市场，而是城市化进程中刚性需求为主的市场，除非出现失控情况，暴利不再成为选项。这是房地产调控以来的主导思想，现在更加明确了。

　　从2009年本轮楼市调控以来，2009年12月至2010年间，主要目标是“遏制房价过快上涨”；2011年以来，目标变成了“房价合理回归”，或“房价回归合理水平”。温家宝已七次明确提及“促进房价合理回归”。2012年3月14日的答记者问，是总理第七次讲到房地产的合理价格了。

　　房价的合理标准是什么？公说公有理，婆说婆有理。这也是近几年认识上模糊造成实践上混乱的原因。现在总理终于发话了：“那我们都要考虑了，什么才是合理的房价呢？合理的房价应该以买房者的收入作为考量的标准。合理的房价应该以使用住房的支出占家庭开支的比例作为标准。如果这可以达成社会一致认识，那房价合理性就成立，否则，房价的高低无法体现合理与否。”

　　说者说得清清楚楚，听者听得明明白白。

　　确实，中国很多买房的人，首付是前辈几十年的积蓄，自己又背上未来几十年的高额房贷。合理与否？

　　贺铿是一名副部级官员，在央视节目中自曝靠工资买不起房子；贺铿说，凭我的工资收入，肯定是买不起房。合理与否？

　　何为合理，可能有三五条，十条八条，现在总理从买方与卖方来分析，是抓住了要害。房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以房价收入来衡量一个区域房产运行状况是国际公认的方法，成为判断炒作程度的试金石，因为没有任何开发商会能控制区域人民收入水平的。

　　总理讲的投入与合理的利润理论相匹配的标准，正是马克思主义劳动价值论的核心内容。这也是实体经济理论的核心内容。

　　以房价收入比分析 每平方米1.2万元左右

　　总理讲的两个标准都并未提出具体的指标，实际上也很难明确指标。亮点在于“房价还远远没有回到合理价位”。我们有必要对此提出方案。

　　国际上目前比较通行的说法认为，房价收入比在6倍左右为合理区间，发展中国家要稍高一点，在6—8倍之间为合理区间，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

　　一般的住房支出（包括还贷、土地税、直接用于住房的其它开支）应小于家庭总支出的33%。合理价位应该与收入水平相适应。收入水平是家庭的平均年收入。如果6年左右的年收入可以买一套适合的房子，房价就是比较合理的。如果按此判断，房价总体可能要回落30%才可以达到合理的价位。

　　有人曾调查，北京个人的年均收入大概在两万元，按一个家庭的三口之家算是六万多，那六年是三十六万，应该能买一套适合三口之家居住的，比方说一百平方米。这个水平就是合理的。

　　目前的北京房价比是多少？这个比值大概是一比十二，而且远远超过这个幅度。 北京、上海、厦门、杭州、深圳等城市多在12倍以上。一比六是一般而言，大城市肯定要超过。北京的房价应该高一点，也是合乎规律的。比如美国纽约的房价就高，下面一些州的房价就低。

　　目前，在澳大利亚，在悉尼、堪培拉买一个房子也没北京这么贵。我们的收入水平可是人家的1/10。显然有泡沫在里面，也就是我们说的不合理。所以说现在要解决的是泡沫问题，不是说要把北京的房价降到哪去，也不是要把全国的房价降到哪去。

　　以合理利润标准看，每平方米1.1万元左右

　　目前的房地产市场（除了政府政策性建设的房产）完全是商品化的，我们的房地产市场是市场说了算，或言之是开发商说了算的，以至于人们认为开发商的嘴便是标准。

　　诚如马克思一样，我坚决反对资本价值论。无论过去、现在、未来，无论在任何社会中，资本独占利润的社会分配方式都是一种必须加以修正的经济错误。无论如何，资本一元化地独自霸占社会经济体系所创造的财富增量的蛋糕，就是现代社会一切不幸的根源。当然，我也坚决反对原始的劳动价值论。现代社会是一个越来越多元化的社会，而且，社会经济更是一个多元动态均衡的系统，无论是资本一元化，还是劳动一元化，都将对社会经济体系产生致命危害。我认为，单靠资本一方不能创造商品的价值，同样，单靠劳动一方也不能创造商品的价值，而是资本和劳动共同创造了商品的价值。在房价问题上，我们按资本价值论来看，也是畸高的。

　　土地在政府出价后，竞价高者获得。房屋在规划确定指标后，只要符合建设质量标准，房型、环境的营造都完全由开发商根据当地的情况和开发商意愿来决定。房屋建设工程中，设备、材料、人工等都是市场采购，随行就市。房屋的价格由开发商根据成本和预期的利润、市场变化确定，目前只需要到政府备案。这样的房地产开发机制，当然房价随行就市，理论上供需关系决定了房价高低。

　　我们可以算一下账：房子销售价格大体是由以下五方面决定：土地费用、建安费用、财务费用、管理费用、企业利润。土地费用占房价的30—40%，目前土地价格过高，在调控下每平方米土地费用应在3000元左右（与建安费用相当）较合理；建安费用目前每平方米总平均在3000元左右；财务费用、管理费用、税费会有所下降，合计每平方米会在3000元左右。

　　近两年随着拿地成本高企和房价涨幅趋小，开发商的利润率呈下滑趋势。比如近日公布的万科年报显示：2011年万科结算净利率为15.01％，较2010年微降0.51个百分点。万科是以开发主流住宅产品为主的龙头房企，其利润率基本上可以代表行业水平。如果按企业利润保持在12%左右，则每平方米1.1万元左右，北京90平方米房子所谓合理价位大概在100万元。

　　目前北京市房企若正常从银行借款、正常建设经营管理，不含土地费用，每平方米的成本在5000元左右，所以保障性住房售价在6000多元是合理的。

　　我们这个账是按总理讲的投入与合理的理论相匹配的标准算的。不能算太精确，但大概如此。

　　北京房价应恢复到每平方米1.4万元左右

　　因为中国最有钱的人集中在北京，想进入北京的人也最多，我们以北京为例算一下账，便于换算，可能有更多的人愿意听。

　　如果把房价收入比为1比6算是合理房价。去年全国人均可支配收入为1.9万，而北京是2.9万， 北京房价要降到合理价位的话，要降30%—40%，北京三四万的房子是高了点，但每个片区不一样。像首都这样的地方，房价是该高一点，地方之间要允许有差异，房价高低是调节人口流动的主要因素，没有差价人口就会畸形集中，破坏国家经济均衡发展和人口均衡分布。

　　北京的房价，在十年来有三次大的上涨。即2006年到2008年上涨， 2009年下半年到2011年上半年上涨，加上2000年至2006年的上涨，房价已完成三波大的上涨，总涨幅达到300%以上（2000年三环内每平方米平均5000元左右）。因此，可以预测，房价应有两波次下降，下降幅度按0.618、0.5等神奇数估算，则房价每平方米平均应下降到11000元左右、12500元左右，取中间数据，则是每平方米平均12000元左右。大概回到2007、2008年水平。考虑到北京地区的特殊性，上浮在14000元是合适的。

　　目前房价下降5.3%，回落要有两个阶段

　　温总理讲得很实在，“为什么这两年房地产调控在艰难中看到一点曙光？仅仅是曙光而已，真正的房价下降高潮还没有到来。”

　　目前，中国的房价下降情况是什么样？根据中国科学院的一份研究报告提供的数据，商品房价格将转而进入下行通道，预计平均销售价格同比下降5.3%左右，而且这个5.3%主要是城市周边地区。离30%至40%有相当大的距离。也因为此，才能理解总理讲的不能半途而废的意思。

　　总理有一句话，耐人寻味，便是“改革的阻力相当之大”。为什么改革阻力相当之大，按总理的解释：“我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及金融企业和房地产企业的利益。”

　　按照我们的理解，中央政府下这么大决心，也才降5%左右，阻力甚大。房价降下来，是个系统工程。中国的房地产市场出现合理价位的局面，绝不是目前限购和限贷就能够实现的。市场是个与货币金融、地方财政、基础行业互相捆绑的行业，目前远未松绑。因此，房地产调控是个长期的软着陆过程。再者说，房子是固定资产，房价只是社会价值观的一方面体现。合理的房价需要社会有合理的生活观、合理的社会福利、合理的税收政策等综合匹配的措施，我们不会看到仅仅以单一的政策就可以解决综合的社会问题。因为目前中国房地产的问题已经是社会的综合问题，而不仅仅是房价的合理性问题。

　　房价下降也是一个过程。治病需要一个过程，市场把总理的说法解读为短期就要房价迅速下降，这并不是实事求是的。市场可能没有看到的是，总理说房价要降，说收入也要调，这是一个降一个升，两个过程使得房价合理。

　　按一个理想的推测，如果再加大力度，从现在到党的十八大前的半年时间，房价下降15%是可以期待的，幅度再大便是很难了。

　　最后有一点要申明，有人总是认为房价问题是实体经济，我曾写文章说过房地产行业问题也是虚拟经济，这是指房地产投资回报不合理乃至投机因素上升为主导地位时，性质便变成虚拟经济了。我也曾写过文章说楼市是实体经济的吸血鬼，资金都被楼市吸走了，实体经济便面无血色了。从这个角度看，我们拥护中央政府的抉择，希望把楼市虚火打压下去。让实体经济符合实体经济行业的运行规律，现在有了标准，下一步很多事操作起来便更有章法了。

　　 （作者系中国企业研究院首席研究员）

　　温总理提的“房价合理底线”应是多少

　　本报评论员 李锦