买房的人怕买贵 卖房的人怕卖亏

　　别错过“拼跌”盘

　　现如今，买房的人怕买贵，卖房的人怕卖亏。

　　“前怕狼后怕虎”的开发商们压了近半年时间后，终于按捺不住要跑量。怎么跑？这可是一个“拼跌”的时代！

　　东地产  汪露  报道

　　新房库存量激增正促成降价 。

　　根据汉宇地产对于全市新房存量的统计数据显示，截止到2012年3月14日，全市目前的新房存量为1042.5万平米，可售套数共计7.17万套。

　　新房存量指标在去年12月份突破1000万平米之后，今年头2个月未出现明显增加或减少，主要是由于今年1-2月份新房增量减少，而成交量虽然在2月呈现回暖，但仍旧维持低位。业内人士估算，新房存量指标在2010年末曾在700万平米左右，2009年末在550万平米左右。存量积压主要集中在2011年，较市场高峰时增长了一倍左右，正是由于新房存量的不断增长，形成去年四季度开发商集中降价的动力。

　　上述业内人士称，如果按照2011年上海新房市场6.3万套的成交量来看，目前的新房存量预计可销售14个月。

　　在此背景下，在库存量特别大的板块，同质化竞争楼盘较多，开发商唯有以价换量。

　　“存量王”板块踊跃“拼跌”

　　存量冠军板块：嘉定新城

　　嘉定区是目前新房存量全市最高的区域。嘉定新城、安亭、南翔等多个板块都存在高存量现象，其中以嘉定新城最为突出，而嘉定新城也是目前上海楼市降价漩涡的“重灾区”。在2011年上半年，嘉定新城普通毛坯公寓，售价一般在16000～17000元平米，而在绿地、龙湖、新城、保利等主要开发商纷纷降价后，嘉定新城的普通公寓价格已经降至13000～14000元/平米，降幅将近20%。

　　存量亚军板块：松江新城

　　松江新城在售新盘数量也非常之多，目前可售房源量超过100套的楼盘多达13个之多。与此同时松江新城的在建项目也非常多，预计上半年还会有多个项目上市。去年松江新城也出现了大幅降价，但是降价蔓延的范围和力度都不及嘉定新城，房价由15000元/平米左右降至13000元/平米。从1-2月份的数据来看，松江新城新房成交量只有3.6万平米，同比下降了64.7%，并且一半的成交都来自低价入市的新盘万科金色华庭，成交达到190套。成交过于集中对板块十几个在售楼盘都会形成客户分流，新盘的销售状况普遍不佳。

　　存量季军板块：奉贤海湾

　　奉贤海湾板块以一个以度假物业为主的房地产板块。由于地处海岸线和奉贤大学城，开发并形成一部分旅游度假资源。客观来说，板块景观资源优势并不十分突出，因此度假消费在板块内还未能真正形成。此前，大部分购房者都是带着投资的目的去购买这些度假别墅或者公寓。限贷、限购对于投资需求形成持续打压，而高端市场不管是自住还是投资都受到较大影响。所以奉贤海湾板块这类非自住板块在此类调控中受到的冲击更大。今年1-2月份的新盘成交数据显示，除了个别本地自住型楼盘外，绿地、世茂、招商、佳兆业等房企的高端度假题材项目，销售进展都比较缓慢，别墅纷纷只有零星成交，公寓房源降价了成交也并不活跃。以香溪澜院为例，其精装修公寓的价格已由12000-13000元/平米降至9000-10000元/平米， 1-2月份该项目公寓成交25套。而别墅楼盘成交最好的招商海庭也仅成交4套，其价格此前已经由30000元/平米降至25000元/平米。《东地产》了解到，招商地产本周内还将启动全国降价。

　　既“堆”又“跌” 投资好时机

　　同策咨询研究中心整理数据显示，上海目前开盘三个月以上，库存面积最大的前30名的项目多集中在外郊环，内中环间以闸北大宁板块存量最多，去年该板块有大宁瑞仕花园、慧芝湖花园等多个项目入市，因此存量大增。中外环间的新江湾城板块近几年土地供应较大，导致区域供应大增，且推出的多为中高端楼盘，由于去年的限购政策对中高端楼盘影响明显，导致其成为外环以内存量最大的板块之一。

　　《东地产》记者调查了解到，降幅较为明显或优惠活动较多的一些项目大多处于库存量大的板块。

　　存量拼跌项目

　　1碧海金沙嘉苑二期(均价1.1万元/平方米)

　　库存套数：1396套

　　库存面积：114209.79平方米

　　所属板块：奉贤柘林

　　开盘时间：2011年6月28日

　　优惠活动：搜房会员总价优惠1万元

　　售楼地址：奉贤区海马路5888弄

　　主力户型：62m21房(赠送面积可+1房)和84m2两房

　　同策咨询市场中心提供数据显示，碧海金沙嘉苑二期2月份成交均价为13478元/平方米，3月份成交均价为9961元/平方米，环比下跌26.1%。

　　对于这种总价不高、再优惠1万元的房源，是非常受刚需一族的欢迎的。而从成交数据来看，仅仅一个月均价就下跌26.1%，对此，售楼员给到记者的答复是，这与项目的精装修房和毛坯房的成交比例有很大关系，因为精装修房源的均价为11000元/平方米，毛坯房均价为9000元/平方米。而记者分析数据得知，该项目2月份最低成交均价8776元/平方米，最高成交均价16594元/平方米，而3月份最低成交均价7798元/平方米，最高成交均价12772元/平方米，由此可见，开发商的“拼跌”势头可见一斑。

　　2上海星河湾(均价4.7万元/平方米)

　　库存套数：294套

　　库存面积：99968.01m2

　　所属板块：闵行颛桥

　　开盘时间：2011年5月5日

　　优惠活动：85折优惠

　　售楼地址：金都路2888号

　　主力户型：248-500m23-5房

　　网上房地产数据显示，闵行颛桥目前新建住宅库存面积183341平方米，库存套数871套，板块内同质化楼盘项目有湖山在望花园、圣特丽墅、万顺水原墅等。

　　去年年底，上海星河湾花园价格下浮至8-8.5折甚至更低，即直降7000—15000元/平方米不等，项目近期因大幅度降价也带来了很可观的成交量2012年以来成交套数已达到30套之多。而面对开发商之前对于降价补老业主差价的举措，新入驻的业主并不会有房价下跌给自己造成的困扰。

　　3中建府邸(均价12万元/平方米)

　　库存套数：146套

　　库存面积：42034.13m2

　　所属板块：杨浦新江湾城

　　开盘时间：2011年11月8日

　　售楼地址：江湾城路899号

　　主力户型：230-450m2别墅

　　和外围板块不同，受到土地资源稀缺限制，中心城区新房的增量始终受限，虽然成交量更加惨淡，但并不至出现供大于求，不过供应紧张确实得到缓解。汉宇地产市场研究中心提供数据显示，目前，外环以外板块要占全市的71%，而中心城区仅占29%。而在成交方面，比例关系大致接近。

　　就板块而言，目前中心城区新房存量比较大的板块主要是新江湾城、普陀桃浦、浦东外高桥等少数板块。其中，新江湾城可能是唯一存在供大于求的市中心板块。1-2月份，新江湾城板块新房成交只有55套，而目前板块内在售有华润新江湾九里、嘉誉湾、仁恒怡庭、祥生御江湾、九龙仓玺园、保辉香景园等包括中建府邸在内的近十个在售楼盘。作为市中心供需最为活跃的豪宅板块，新江湾城目前新盘滞销的现象比较突出，这或许将迫使部分楼盘加大打折力度。为中建府邸作为板块内库存量比较大的项目，2012年以来的市场零成交或导致其“领跌”新江湾城。

　　4风荷丽景尚城二期(均价1.4万元/平方米)

　　库存套数：473套

　　库存面积：56955.69m2

　　所属板块：嘉定新城

　　开盘时间：2011年9月25日

　　优惠活动：全款97折，贷款99折

　　售楼地址：嘉定宝塔路399弄永盛路口

　　主力户型：88m2两房以及140m2三房

　　在嘉定新城板块，库存的新房套数多达4496套，在售住宅项目多达501个，与风荷丽景尚城二期风景里同质化的楼盘数不胜数，而在绿地、龙湖、新城、保利等主要开发商纷纷降价后，作为新城板块库存量最多的风景里，如何取胜？当然比比看谁降的猛。

　　同策咨询市场研究中心提供数据显示，风景里近三个月以来成交量较为可观，分别是1月份成交12套、2月份成交26套、3月份截至3月10号已成交30套。虽然风景里的成交较为活跃，但仍然无法掩盖高存量下的激烈市场竞争，供大于求的形势之下，不降价就没有成交，在选择性众多的嘉定新城板块，风景里97折、99折等优惠活动确不足以吸纳更多的客户群。

　　5上海香溢花城(均价3.5万元/平方米)

　　库存套数：313套

　　库存面积：44922.37m2

　　所属板块：普陀光新

　　开盘时间：2011年11月15日

　　优惠活动：85平精装2房最高减65万，一次性付款95折，贷款96折优惠

　　售楼地址：石泉东路180号

　　主力户型：75-168m21-4房

　　上海香溢花城的优惠政策近来别众多看房者津津乐道——85平米精装2房爱房独家优惠84折。目前85平米精装2房均价是39000元，精装交付带地暖，装修标准4000元/平方米， 

　　位于普陀内环附近的上海香溢花城，原是上海农林小区的老式公房。在成熟的居住区内的香溢花城周边配套极为完善。虽然石泉东路路段的配套较少之外，石泉路以及光新路上都是人气较旺的道路，沿街的商铺众多。作为准内环的项目，在成熟的区位配套下带来最大优势自然是其便利的交通。沿内环线的上海香溢花城，项目东西两面由光新路以及中山北路两条马路交叉形成出行的主干道。同时周边又有3、4号线共站的中潭路，加上光新作为成熟的居住区域少不了公交配套。所以，居住在上海香溢花城无论自驾还是公交出行都非常便利。

　　6锦绣华都(均价2.38万元/平方米)

　　库存套数：611套

　　库存面积：68379.54m2

　　所属板块：南汇周康

　　开盘时间：2011年3月25日

　　优惠活动：购房总价优惠6万元

　　售楼地址：康桥路1100号保康大厦1楼

　　主力户型：主力户型112m2、135m23房。

　　锦绣华都位于的周康板块是目前新房市场比较活跃的板块之一。板块内的主力楼盘比如中海御景熙岸、秀溪公寓、明天华城等主力楼盘去年都曾经加入降价优惠行列。虽然板块整体新房的存量比较大，但是供求压力并没有想象中那么大。目前周康板块的高存量主要集中在锦绣华都、绿洲康城等少数个案身上，虽然在售的楼盘比较多，但普遍的存量都比较小。另外，周康板块紧邻外环线，轨道交通16号线通车也将形成对板块的实际利好。汉宇地产市场研究中心数据显示，1-2月份，周康板块新房成交共计2.05万平米，同比下降46%。成交均价在1.7～1.8万元/平米，房价稳中略有下降。

　　在此背景下，锦绣华都的唯有降价才能实现快速去化。

　　东 观 点

　　存量板块投资亦需谨慎

　　在高存量房时代的情况下，购房者入市前首先需要了解自身实际需求，并非要刻意规避那些存量较大的板块。对于购房者来说，尤其是置换需求购房者，一味要求低折扣并不一定是最佳选择，而要综合考量，找有品牌、有品质的项目。目前看来已具备成熟配套且具有未来进一步城市发展规划前景的板块仍是值得购房者入市的区域。

　　汉宇地产市场研究中心付伟告诉《东地产》，以首次置业的年轻人为例，预算相对有限，只有在一些存量相对比较集中，能够出现降价的板块才有可能实现置业，只要楼盘品质过关也未尝不可。新房不像二手房，配套不足是一些成长型新房板块早期的通病。如果新房存量少，供需并不活跃的板块说明本身购房者的选择就很有限，而存量大反而是板块配套投入的动力。对于刚需购房者而言，还是应该考虑价格、交通及楼盘品质为主。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，对于存量过大的板块，购房者应该理性选择。一方面，存量过大的板块，往往地处外围，配套设施不全，因此供过于求，盲目入市恐得不偿失。但另一方面，这类板块的楼盘由于面临激烈的竞争和巨大的去化压力，容易对价格做出较大幅度的下调，因此在适当时机抄底，待周边配套逐渐成熟后再入住，还是可行的。同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，购房者反倒应该关注存量较大的板块，因为这些板块内的项目具有同质性，竞争压力大，在价格上有回旋余地。