2012地产私募蓝皮书：饥饿信心渴望

　　东地产 编辑部 报道

　　2011年以来，因为信贷紧缩，开发商资金紧缺的状况让房地产私募基金异军突起。

　　私募基金和开发商的合作，基于利益双方整合资源，但并非“情人”关系，有时候，开发商对基金公司的管控颇有微词，而基金公司出于风险考虑，对项目选择和资金监管也是非常严格。(P2)

　　许多房产公司纷纷成立自己的私募基金公司，而一些老牌私募基金也发起专门的地产投资基金，甚至在一些时候，基金公司赚得比开发商还多。(P3)

　　为了吸引投资者，私募基金经常开出超高的年化收益，有些高达30%，但高回报其实需要很多特定条件，比如低地价等。投资者需要理性判断。(P4)

　　行业的高速增长，让私募基金的信心爆棚。作为“大航海时代”成立的复地共赢基金，他们发出了3年管理60亿资金的豪言。共赢资本所折射出的，正是这个时代基金公司经理人们的抱负。(P5)

　　在投资产品纷繁复杂的情况下，投资者如何理顺关系。我们为你一一解答。(P6)

　　256亿地产私募重装上阵

　　高风险高回报的江湖

　　在开发商被资金、销售压得喘不过气来的时候，私募基金却迎来“浪大好游泳”的时代。

　　东地产 周东健 报道

　　2012年，房产私募劲头不减。

　　根据清科研究中心数据，2011年房地产私募规模达到40.78亿美元，清科预计今年这个规模会继续快速扩大。在开发商被资金、销售压得喘不过气来的时候，私募基金却迎来“浪大好游泳”的时代。

　　盛世神州基金管理公司首席投资官张健对《东地产》表示：“行业低迷时期，正是房产私募基金进入的好时机，这时候项目估值相对较低，开发商也缺钱，基金公司对开发商有更多博弈空间。,正如美国次贷危机发生后，很多私募基金获利丰厚。”

　　张健甚至断言：“从中长期来看，房地产私募基金将以产业资本的方式进入房地产行业，扮演非常重要角色。”

　　“地产基金的使命是创造价值并建立共赢”

　　对来解燃眉之急的房地产私募基金，开发商感情复杂。

　　一方面，开发商在信贷紧缩，销售回款不力的情况下，急需私募基金的帮助。清科研究中心数据显示，仅在去年，中国共有29支房产私募基金募集到位，本土的房产私募高歌猛进，占到了全部数量的80%以上。

　　但另一方面，由于私募基金对开发商项目公司的管控，以及较高的财务成本，使得习惯了依赖开发贷的开发商多少有些不适应。

　　“基金公司不是供奶的娘，是讲条件，讲利益的。”一家大型地产公司投资部总监对《东地产》表示。

　　该总监对《东地产》透露，自己公司选择合作的基金，最主要看的是财务成本和管控力度。“财务成本越低，基金公司对项目的管控越松，自然越好，开发商还是不大喜欢基金公司指手画脚。”

　　双方为了项目的管控程度，财务成本等等，往往会进行针锋相对的谈判。

　　“这时候，就看谁更强势，如果公司项目好，资金并没有那么紧缺，盈利前景好，我们就处于强势地位，基金公司会让步。如果我们急需资金，那么他们就会强势，最后谈判的结果也不一样。”上述开发商总监表示。

　　目前房地产私募基金主要有两种类别，独立私募基金和房产公司发起成立的基金公司。清科研究中心研究院傅喆分析，对于小开发商而言，更青睐房产公司发起成立的基金公司。

　　“对于这些公司而言，找房地产公司发起的基金公司合作，不仅可以在资金上帮助他们，而且在项目开发上有进一步合作，甚至不济的时候，可以把项目卖给成立基金公司的开发商。” 傅喆表示。

　　张健认为地产基金与开发商更多的是合作而不是博弈，地产基金的使命是给地产项目创造价值并与开发一起建立共赢。

　　而对于大中型开发商而言，对基金类型并不在意，而更关注基金合伙人背景、资本实力是否雄厚和管理团队有丰富经验等因素。

　　“首先考虑是风险大小而不是利润高低”

　　相对于欲拒还迎的开发商，房地产私募基金风险意识更强，挑选合作伙伴也更严格。很多基金公司挑选的项目，大多位于经济较为发达，消费力强的区域。以盛世神州为例，该公司对项目的要求是在京津唐、长三角和环渤海等经济发达的区域。

　　“主要考虑的还是风险和回报。各方面都要综合考虑，譬如项目其他条件都好，但是没人消费，没人买，肯定不行。”张健表示。

　　项目的土地成本也是基金公司考虑的因素之一，拿地早，楼板价低的项目是基金公司的最爱。这些项目在基金公司看来，不仅盈利空间大，而且风险低。即使市场不好，也可以通过大幅降价换得销量。

　　此外，开发商的现金流、诚信度也是私募基金最为关注的因素。也因为这样的原因，很多基金公司多愿意和有一定开发经验和实力的中等开发商合作。

　　“小公司风险大，项目体量小，很大型公司融资渠道较多，对私募需求不是很强烈； 中型或中大型等公司是比较合适的合作对象。”张健表示。

　　在合作过程中，私募基金一般会对开发商的资金用途，开发进度和销售方式等方面进行监管，而具体基金公司的介入程度，则取决于双方的约定条款。

　　“高回报并不一定高风险”

　　在房地产私募基金高歌猛进的同时，对这个行业健康发展的担忧也与日俱增。

　　去年年底，很多房地产信托到期产品都无法按期兑现，而现在较多房地产私募基金产品的年回报率，从5%到高达30%，比当初房地产信托产品的年收益率高不少。

　　在房地产市场受调控影响下，如何避免房地产私募基金重蹈信托覆辙，成为关注焦点。

　　在此背景下，去年10月，全国几十家尚处于襁褓期的房地产私募基金公司联合成立了全国工商联房地产商会房地产基金联盟，通过整合房地产项目和金融机构资源，与各级政府及相关管理机构沟通合作，促进行业规范自律发展。

　　“要成立一个基金管理公司还是较简单，而运作成功一支私募基金却很难。募集资金是重要的一方面，但不是全部。”在张健看来，未来会有一批强的房产私募基金公司脱颖而出，也会同时淘汰掉一批没有实力和运作不规范的公司。

　　“不会开车的人，开50码也会有高风险，会开车的人，开到100码也没问题。很多情况下， 高风险高回报是一句正确的废话且容易误导人，高风险的项目并不一定有高回报，高回报的项目并不一定有高风险。主要是看操作的人，能把高回报做成低风险，才是行家。”张健表示。

　　链 接

　　国内外地产私募的发展历程

　　国外地产私募的发展：私募股权房地产投资基金是私募股权领域专注于房地产投资的分支，它最早出现在上世纪70年代末期的美国。

　　上世纪80年代末期，全球经济危机导致机构投资人集体抽逃资金，市场上出现了大量由于无法偿还贷款而抵押的房产。许多优质资产被迫廉价出售，Zell-Merrill等投资机构看到这千载难逢的商机，开始募集私募房地产基金抄底市场。

　　上世纪90年代后，私募房地产基金逐步延伸至房地产开发，房地产债权投融资和国际房地产投资等领域。由于私募房地产基金多属长线投资且拥有较为优惠的融资渠道，他们通常愿意以稍高的价格购买房地产项目。在整个产业链上，这种运营模式不但满足了很多房地产商的融资需求，也提升了行业整体的资金配置效率。

　　国内地产私募基金发展：对比之下，国内地产私募的发展与国外有相似的背景。严格说来，国内地产私募的发展始于上一轮宏观调控。由于融资渠道不畅，一批开发商尝试以地产信托和私募股权的方式解决资金问题。

　　2007年6月1日，《中华人民共和国合伙企业法》施行，中国本土有限合伙型基金的成立和运作有法律依据。此后，地产私募在2011取得了大发展，大牌房地产企业和传统金融机构均大举进入该行业，国内房地产私募股权基金呈现出繁荣景象。

　　在国家层面上，央行、证监会、银监会和各地方政府的高层也开始越来越重视活跃的私募基金，纷纷出台了规范政策。房地产私募股权基金在我国的蓬勃发展的大趋势是必然的。

　　群雄并起 演绎双重回报

　　开发商、金融机构及传统PE角力地产私募，是旱涝保收的基金管理费及收益分成机制下，双重回报的利益选择。

　　东地产 周东健 报道

　　3月初，黄浦江畔。陆家嘴的一个会场，一支地产私募基金的募资路演活动悄悄地进行。这是一场非公开的会议，参会者由国内某知名第三方理财机构邀请，且悉数为高净值人群。

　　这一幕并不鲜见。事实上，自2011年以来，房地产私募基金出现井喷态势。有业内人士估计，全国每月平均有2支地产私募基金成立，有3起地产私募投资案例。

　　地产私募群雄纷争

　　“一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产私募基金；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。”稍早些时候，金地集团董事长凌克曾如上公开表示。

　　事实上，除金地外，越来越多的地产商将产业链往上游延伸。华润、复地、恒大等一系列知名商均成立或有意涉足房地产私募股权基金。

　　在传统地产商之外，金融机构也加入地产私募基金业的角力。稍加留意，很容易开列一连串金融机构涉足地产私募的案例。工银国际与中海发展合作成立地产私募股权基金，中信证券旗下金石投资涉足地产私募业务，老牌私募企业鼎晖也深成立了专门的地产投资基金。

　　此外，《东地产》了解到，一些手握闲钱的产业资本，也在宏观调控，实业投资不景气的背景下，有意介入地产私募业。

　　在地产商和金融机构、以及产业资本前赴后继涉水地产私募业的现实背后，是旱涝保收的管理费与绩效分成机制下，超高利益回报的现实选择。

　　双重收益的现实诱惑

　　“某种程度上，地产私募基金管理公司比开发商还赚钱。”一位不愿具名的私募基金合伙人告诉《东地产》。以该人士所在公司为例，不难看出地产私募基金管理业的赚钱效应。

　　一家基金管理规模10亿左右的公司，管理公司出资10%作为普通合伙人(GP)，有限合伙人(LP)出资另外90%。按一般行业一年2%的管理费，管理公司仅在管理费上一年即可获得2000万元的净收入。

　　该公司管理的的基金条款中还约定，如能获得20%以上的年化投资回报，管理公司可获取20%的绩效费。这意味着，如果一切顺利，该基金管理公司还可获得4000万元的绩效费。

　　此外，管理公司作为普通合伙人投入的部分也可获取相应回报。成本方面， 地产私募基金最大的开支来自于办公室租金和人力成本。但考虑到管理费、绩效费以及普通合伙人部分的回报，全部收益总计有望超过30%。由此，不难理解地产私募业的热潮。

　　地产私募基金投资流程起底

　　东地产 周东健 报道

　　一支专业的地产私募基金如何运作？有意向以地产私募作为融资渠道的开发商如何适时伸出橄榄枝？作为基金投资者的有限合伙人如何评判一家地产私募基金的管理水平？《东地产》在深入行业调查采访后，为你呈现地产私募基金投资全流程。

　　案源

　　投资项目的来源是地产私募基金管理的基础，是否有好的案子来源，决定了地产私募的未来发展空间。

　　一位曾供职于八大外资私募之一，后转战地产私募的投资经理告诉《东地产》：一般来说，好的地产私募基金管理人，一般在企业界、政府、第三方中介均会有较好的资源；同时，投资银行、财务顾问公司、律师事务所、会计师事务所和各类投资咨询机构都是项目的业源方。

　　据了解，除上述依托普通合伙人的人脉资源外，地产私募股权基金通常也会有设有专门的项目开发部门，这些部门有专业人员会打冷电话(Cold Call)，或进行陌生拜访，拓展自己的项目来源渠道。

　　投资

　　在取得项目资源后，经过初步的筛选，一些有较好投资前景的项目会得到得点关注，并进入地产私募基金的投资进程。

　　核心投资环节包括三个主要子环节：尽职调查，投资决策、投后管理。据业内人士介绍，尽职调查是基金投资策略的关键环节，地产私募基金的投资团队会花大量时间和精力去理解每个房地产开发商的项目，考量开发商管理层的运营能力，同时兼顾财务预测，评估回报与风险等多项内容。如果一切顺利，尽职调查最终会形成行业及市场、财务以及法律的尽职调查结果，并最终汇报到投资管理委员会。

　　在投资团队专业判断基础上，基金管理团队将项目资料报到投资决策委员会，通常在行业内，投资项目经投资决策委员会三分之二以上委员表决通过。最后，基金与开发商签定协议，投资完成重要一环。

　　在投资决策通过后，进入投后管理环节。专业地产私募基金会有专职人员从事投后管理工作，包括对投资组合企业(所投项目)的重大决策参与，董事会议等一些常规事务。

　　退出

　　当一切顺利，在经过一定时限的开发之后，项目成功出售并顺利回款，最终经过清算，地产私募基金取得相应权益的回报。此外，对一些期限较长的地产私募，通过持有物业而获取稳定回报也是一种主要形式。

　　至此，地产私募基金完成全部投资流程。

　　年化收益30% 高回报调查

　　30%的高收益率，是地产私募界吸引投资者的宣传手段，也隐含了地产私募界对未来的美好预期。

　　东地产 童丹霞 曾倩文 报道

　　在去年完成的29支房地产基金，《东地产》发现多数发起人对投资者承诺的年收益临近30%。然而，高预估高承诺背后，一些发起人坦言以目前地产行业表现，15%-20%应为合理范围，而决定收益的最主要原因在于土地价格。

　　年收益仅是预估

　　激昂的募资演说，令人兴奋的预期收益数字，房地产基金正以前所未有的热度，向投资者展现着未来的一切，而年收益率便是最受关注的理由。

　　在星浩资本发起的星光耀房地产基金募集过程中，25%—30%的年收益着实绚烂。

　　星浩资本CEO赵汉忠向《东地产》坦言：“目前我们承诺投资的收益是25%~30%，我的计划是争取3年内收回成本，之后的两年便可以开始盈利，获得收益。”

　　不仅是星浩资本旗下的星光耀，几乎同期募资的滨江集团下属的第一只房地产股权投资基金，尽管6亿元首期募集资金仅为星光耀的五分之一，但滨江集团董事长戚金兴预计年化收益率超过20%。

　　无独有偶，复地旗下共赢资本发起的复邦基金，据该基金有关人士透露，给承诺投资者的预估年收益最高为30%。

　　不过，房地产基金在销售过程中，并不会对投资者作出受益的书面保证和承诺的，只会有一个预期收益目标。最近几年基金的收益没有大幅度的变化，长期在20%左右。

　　在过去的一年，根据清科研究报告显示，在银根收紧以及调控重拳频出的宏观环境下，年内私募房地产投资基金共有29支基金募集到位，募资总额40.78亿美元。

　　30%收益的实现难题

　　预估年收益30%，这在去年的房地产基金市场并不稀罕，业内人士认为这与投资者及发起人对市场的预估密不可分。

　　以投资者为例，一位国内某知名地产基金负责人笑言，其所发起的两只房地产基金正处于新一轮调控的关键点，如2010年该基金启动募集时，调控巨斧不期而至，“新国十条”严控房地产信贷。而在2011年新一期基金募集正酣时，限购扩容，令市场阴云密布。由此，在房地产调控背景下，投资者难以规避限购政策，只有通过其他途径进入地产行业，而房地产基金就开启了一扇窗口。

　　不难发现，投资者投资渠道的狭隘，与此同时对房地产市场的热衷，导致房地产基金层出不穷，并为了吸引投资者而不断抬高预估年收益。

　　但在上海真金资产管理有限公司董事长金鑫看来，年收益高低与投资人或发行人的个体态度关系不大，而是出于市场大环境。

　　“某些基金预估年收益会随着市场大环境的变化而浮动，如房企的资金紧张程度、政策环境、银行融资难度等。私募基金在销售时是不会对投资人做出如果有基金受益被叫高，必定是受环境影响。”金鑫指出。

　　与其有着相同观点的上海厚朴资产管理有限公司执行总裁郑积华指出，由于今年存准率下调释放流动性、开发商降价回笼资金等现象都缓解了开发商的资金压力，对私募基金的融资需求有所降低，从而出现今年房地产基金对预估年收益的下调。而现在的投资者大多是冷静的、谨慎的，收益率高的项目反而没人敢买。

　　地价决定年收益

　　推高而又出现回落的房地产基金预估年收益，究竟应该处于一个怎样的合理水平？

　　盛世神州资产管理有限公司首席投资官张健向《东地产》记者透露，旗下发起的多个房地产基金产品年收益预估均超过20%，但如果扣除管理、财务等成本，最终能给到投资者的约为20%。

　　由于大部分人民币房地产私募基金发展始于2010年，因此除极少数外，多数尚未完成“募集——投资——管理——退出”的完整经营周期。各基金公司的投资能力、盈利能力和管理水平尚不明确，因此，对于年收益仍是一个预估阶段，并未进入兑付时期。

　　在金鑫看来，年收益根据私募基金不同的运作模式区别看待。对于主动管理型的基金，收益与团队的经营管理能力有关，没有保底，情况好的时候收益率可以达到20%以上，甚至超过30%。而被动财务型的基金，往往会制定收益率的范围，20%是一个较合理的水平。

　　而郑积华则认为20%还是有所高估，对于投资人来说，15-16%的收益率是合理范围，要达到20%很难。

　　《东地产》记者在多方采访中发现，收益率并没有一个范围标准，而更多的是看地价、管理水平、项目定位运营等综合因素。

　　诺亚(中国)财富管理中心地产基金项目总监陈昆才认为，房地产基金的年收益最终还要看三方面：“低廉的土地成本是风险控制的核心，也是获取较高回报的前提。良好的流动性是风险控制的另一核心。专业化管理是风险控制的基石。”

　　上述看法，成为众多投资者和发起人衡量标准。

　　链 接

　　国际上地产私募股权基金的主要类型

　　按照投资目标及投资方向，国际上主流的私募房地产投资基金主要有以下几种类型：

　　一家专业地产私募的花样年华

　　——复地共赢资本 样本解读

　　背靠复星集团的资本运作平台，丁亚明带领的复地共赢资本团队，正在地产业前景扑朔、私募业全民狂热的复杂背景下，跑步前进。

　　东地产 冯伟 报道

　　“地产私募基金的现状就如同6、7年前私募股权面临的时代背景。”在接受《东地产》专访时，复地共赢资本董事总经理丁亚明踌躇满志。

　　在丁亚明眼中，尽管当前的房地产市场行情并不明朗，但经济转型、行业洗牌、高净值人群资产管理需求旺盛的背景下，刚刚兴起的地产私募业却面临历史性的机会。

　　3年60亿规模的野心

　　这个历史性机会背后，也隐含着复地共赢资本作为专业地产私募机构的野心：未来三年复地共赢资本基金管理规模将达到60亿。

　　截至2011年底，复地共赢资本管理的基金资产规模已近10亿元人民币，其中包括了生态商务社区发展主题基金“复邦基金”以及一些创新类的基金产品所募集资金均已投入经过共赢资本团队精耕优选的地产项目。

　　对丁亚明和他的团队而言，尽管任务艰巨，但并非不可完成。

　　作为一家依托复星集团的主动型房地产基金管理平台，复地共赢资本拥有多重优势：复地共赢资本凭借完善的基金资本运作体系、富有经验的专业管理团队、循用国际主流房地产基金管理模式和风险控制措施，其管理的基金善于把握行业投资机会、有效控制投资风险、获取超额收益，最终实现投资人、管理人、基金合作方之间的多方“共赢”。

　　丁亚明介绍，目前许多开发商把基金作为融资的一种手段，往往都是甩手掌柜，做不长久。而私募基金市场的业绩口碑与投资者关系维护非常重要。在项目的投后管理上，对于私募机构来说分主动型与被动型两种。前者与开发商内部有关联，沟通较好，操作成本低。后者只是通过简单的条约限制开发商，但是不仅会降低合作成功率，还会增加操作成本。

　　项目投资三要素

　　谈到复地共赢资本对项目的选择标准，丁亚明告诉《东地产》，执行团队在私募项目投资方面有着明确的选择标准：首先要注重项目的成本可控性，包括了土地成本、操作成本等等。其次要有明确的目标市场，不论产业基础或是客户基础都要完全了解。最后，也是最关键的就是进入项目的节点和节奏，要做到能明确预期开发的时间，和开发商同步进入为最佳，在规划后、开工前进入次之。

　　此外，他还表示目前市场行情下，投资房地产业还是不乏成绩斐然的成功案例，放眼整个业内亏本的项目并非是普遍现象。而目前市场回报率通常在15%-25%左右，这是一个比较健康可长期发展的情况。“若一家私募机构是要寻求长期发展的，就必须了解房地产行业，甚至比开发商更懂得房地产投资，这样才能选择到最适合投资的项目。”丁亚明对知己知彼方能百战不殆的道理深信不疑。

　　丁亚明还向《东地产》透露了近期着重看好的项目——新型商务综合体的投资。他解释说，此类新型商务综合体将会成为限购背景下房地产业最具前景的方向之一，已经成型的就有大宁、张江、虹桥等产业园区的核心区。“要结合企业的发展战略，实现可复制的商业地产模式，这是非常重要的。”丁亚明说。

　　创新与发展

　　“我们有来自信托方面的同事，目前正在设计一些结构化的产品。” 丁亚明看好专业地产私募的发展空间，也看中地产私募本身的创新。他告诉《东地产》，随着高净值人群的增加，基金投资群体不断壮大，复地共赢资本也希望针对基金投资者，提供一些多样化的投资选择，比如结构化产品中有固定收益的部分，也有杠杆型的细分。

　　鉴于复地共赢资本已取得的成功经验，丁亚明总结了私募地产基金要想脱颖而出所须具备的必要条件：首先是突出的专业投资能力；其次是要有独立性的团队运作；再次要有行业一体化的优势(涵盖基金、投资、开发、资产管理等一条龙的行业资源)；最后对持有型基金，必须有物业持续经营的能力。

　　对于行业的发展，丁亚明坦言，当前地产企业及私募业正在面临转型。在他看来，转型主要有两种模式：一种是美国的模式，以住宅发展商为主，此后由住宅发展商向专业开发商和投资管理者转型。发展到最后，变成了地产服务商和资产管理者的角色。第二种模式就是广为人知的香港模式，以新鸿基为代表。即，加大物业持有的比例，做商业地产模型和推广，最终实现收益平衡。

　　链 接

　　国内开发商主要地产私募的发展

　　私募复地：2009年8月，复地集团发起成立国内首只私募房地产基金，共募资5.5亿元人民币。该私募基金当年主要用于参股复地的南京以及成都项目。到目前为止，复地旗下地产私募主要有复地共赢资本、智盈投资等团队，其地产私募的资产管理规模超过20亿元。

　　金地集团：金地集团也是较早涉足地产私募的开发商。2010年4月，金地与瑞银环球资产管理集团合作发起的房地产基金首期募集完成，募集签约金额约1亿美元，主要投资国内住宅开发项目。

　　华润置地：作为央企，华润置地一直致力于打通地产开发的资本环节。2010年1月，华润集团旗下专注于大中华区的房地产私募基金管理公司汉威资本管理有限公司推出了两支零售房地产基金华润国际地产基金。

　　中国海外：2010年3月，中海与工银国际投资管理公司成立规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，主要用于投资中海地产集团的住宅物业。

　　地产私募 新富阶层投资新渠道

　　在限购背景下，有实力的投资者正选择以LP(有限合伙人)的方式投资地产业。

　　东地产 冯伟 报道

　　伴随着地产私募股权基金的兴起，地产业的投资方式正在出现新的变化。

　　“很多朋友去年以来都有一个时髦的头衔，LP(Limited Partner)——有限合伙人。”从事金融业的张先生告诉《东地产》，由于在上海已有多处物业，自己也属被限购的对象，因此开始关注地产私募，但忽然发现身边的朋友很多都先人一步了。

　　张的情况并非个案，事实上，新富阶层的扩大以及地产私募的兴起，让房地产业的投资呈现新的态势。

　　有需求就有市场

　　在经历了十多年的高速发展后，房地产整体市场规模已今非昔比，房地产的投资也呈多元化趋势。

　　有行业专家表示，国民置业的刚性需求和流动性过剩带来的弹性需求是促进我国房地产行业欣欣向荣的关键驱动要素。这同样也反映了房地产作为一种商品，在我国具有使用品和投资品的双重属性。

　　但限购令的推出，让正在日益扩大的新富阶层难以再向以往一样投资房地产业。另一方面，作为传统典型的资金密集型产业，房地产行业在快速发展的同时，也对资金需求提出了较高的要求。

　　随着调控的深入，房地产私募基金的融资模式已被越来越多的开发商和投资者所采用。房地产私募基金的出现不仅能够解决房地产资本市场融资难的问题，还能满足人们对房地产行业高收益的投资需求。

　　LP成为受益者

　　据专家介绍，房地产私募基金作为中国一个新兴的金融产品，有着许多优点。比如管理团队更多的责任性和利益相关性。

　　据了解，目前私募股权基金分为三种形式：公司型私募股权基金、有限合伙制私募股权基金和信托制私募股权基金。目前在中国的法律中还没有专门规定私募股权基金的最低注册资本。

　　根据私募股权的运作方式，三种形式各有优劣势，就目前国内发展形势看，有限合伙制私募股权基金受到各界广泛关注。

　　“反应迅速、债权利清晰、避免重复征税。”有专业人士如上评判。据了解，目前有限合伙制私募股权基金是有普通合伙人(GP)和有限合伙人(LP)组成，资产管理公司是作为GP(普通合伙人)执行合伙事务、管理资金运作。有限合伙人出资，监督执行合伙事务，但不参加执行合伙事务。由GP和LP共同委派代表组成投资决策委员会，投委会一般是5-7人，其中可以有一名外聘的律师或者会计师。投委会用投票的方式来决定投资项目。

　　根据投资项目，通常是GP出资1%，LP出资99%。GP承担无限连带责任，LP对认缴的出资额比例承担责任。

　　在利益分配方面，行业通常的状况是：合伙企业的平均年收益率未达到6%时，所有合伙人按权益比例分配受益；合伙企业年平均收益率达到并超过6%(含)时，普通合伙人方可按以下现金流分配顺序中确定标准提取受益分成。

　　正是在上述背景下，有限合伙制私募股权基金正在成为主流，而选择成为LP，也是中国新富阶层在限购背景下投资地产行业的新方式。

　　投资者4P法则选择地产私募

　　在限购背景下，地产私募基金高净值人群以另一种方式投资地产的渠道。如何选择地产私募股权基金？传统的4P法则仍是上策。

　　首先，投资者应产注4P中的Platform(平台)，即考察地产私募基金管理公司的综合实力，如股东背景，强大的股东实力背景有利于公司整体的稳定性，同时平台优势往往决定地产私募基金的项目来源与项目投资管理能力。

　　其次是People(管理人)，考察地产私募基金管理团队的能力，地产私募股权中的核心团队成员，决定着基金的投资风格及投资策略。而基层的投研团队，则是执行力的保证，是否有稳定的团队也是其中关键。

　　第三是Process(决策流程)，确定公司是否拥有一套较为完善的投资决策流程，一人独大的公司抗风险的能力需大打折扣。

　　第四是Performance(业绩表现)，回顾基金的业绩，可以知晓一个地产私募的过往经历，这往往决定未来的投资回报。不过，由于目前地产私募刚刚兴起，业绩历史不长，投资者可考查管理团队过往的投资绩效，或已经投入项目的实际运营情况，综合评估基金业绩。

　　开发商如何选择地产私募融资

　　在楼市调控、银行信贷紧缩，股票市场融资渠道不畅的背景下，日益兴起的地产私募基金成为开发商融资的一个新选择。如何选择合适的地产私募基金，关系到开发商项目运作的长远发展，结合行业发展态势，《东地产》整理出以下几个方面的思路：

　　首先是考察地产私募的投资风格、目标与开发商项目开发方向是否一致。只有投资目标、投资策略等核心问题上的相互匹配，才能在日后合作顺利，最终实现双赢，否则极可能中途节外生枝。

　　其次，考察地产私募股权基金金管理人的背景和实力。管理人的股东背景往往可以为开发商项目开发提供附加价值，同时为项目运作过程提供额支持，以确保保障地产基金投资项目的成功。

　　第三，考察房地产基金治理结构，特别是其中对投资人利益的保护机制以及严格的风控措施。

　　第四，考察地产私募基金管理团队的核心成员。所有生意归跟结底是人与人的生意，核心团队成员的诚信、职业操守、过往绩效，决定着基金能否长远发展。