抢占资源制高点 越贵越升值

　　在近期的二手房成交中，位于长宁区新华路板块的梅泉别墅以成交均价152390元/平方米达到上海二手房成交价格的制高点。二手房投资市场和一手房一样，越是贵的，可能越稀缺，未来升值空间也越大。

　　本期《东地产》盘点沪上近期成交单价前七名二手房，从小区品质、物业服务、转手率等方面评估未来投资升值前景。

　　东地产  汪露    报道

　　近期成交价格Top1

　　梅泉别墅

　　长宁新华路板块、成交均价152390元/平方米

　　弥足珍贵的老洋房

　　新华路曾是原法租界边界，瑞典、西班牙、葡萄牙、英国、伊朗等国领馆汇集之地，也是素来已久的上海第一花园马路。梅泉别墅作为新华路第三代洋房、国仕官邸住宅的代表由我国第一代建筑师奚福泉设计，李顺记营造厂施工，于2000年被列为上海市优秀近代建筑保护单位。

　　20栋二层砖木结构花园洋房，坐西朝东，建筑面积共6330平方米，红平瓦屋面，现代建筑样式。弄堂的右侧层有一小花园，园内有2米见方水池，池中设有喷泉，水池周边都植梅花，寓意梅泉，亦是别墅的名称。

　　因为其稀缺性以及浓重的历史感，梅泉别墅一直以来都受到投资客的追捧。21世纪不动产上海锐丰新华二路店区域经理李栋告诉《东地产》，梅泉别墅挂牌量极少，每年最多也不过成交1-2套，有些还是分割出售的，愿意整栋出售的老洋房更显得弥足珍贵，平均年换手率不超过5%。因此其成交价格也在节节攀升，李栋保守估计每年至少以10%的速度在上涨，目前挂牌均价已达到9.3万元/平米。

　　小区现在居住的人群以跨国公司的高管、社会名流以及政府政要为主，也包含有一部分原本居住于此的老上海人。每幢别墅的租金不少于15万元/月，极少分割出租，居住于此已经成为了一种身份、地位、财富的彰显，同时也是一种对历史、文化的品味。

　　小区物业由新华物业提供服务，该公司管理的花园式住宅和新式里弄占其管理面积的1/3，对于如何保护以及管理此类历史建筑非常具有经验。

　　投资建议：投资者最好有一定的资金量，或可抵押资产。多数银行是不以一般房贷办理老洋房购置的，所以购置者如资金充足，全额付款的方式较佳。退而求其次的话，可以用已有资产抵押，获取抵押贷款，目前市场上常用的方式是按揭贷款。

　　近期成交价格Top2

　　汇宁花园

　　徐汇徐汇中心板块、成交均价79467元/平方米

　　高端自住人群首选

　　由九龙仓集团开发的汇宁花园，在品质等各方面都具备较强实力。小区地处徐汇区淮海西路183号，于2007年4月竣工交房。地段、周边配套等各方面因素都具有较强优势。2006年项目首次开盘之时，均价为30000元/平方米，目前已大幅升值。但由于小区周边配套已定型，无更多规划利好，故一定程度上制约小区未来的发展潜力，因而更适合于自住类型客户关注。

　　汉宇地产永新分经理行韩雪萍告诉《东地产》，由于政策原因，制约高端物业客户看房积极性，在此背景下，前来咨询汇宁花园客户的数量相对有限，且购入欲望也相对较弱。看房客户多出于自住目的，而目前公寓类型挂牌房源总价超过千万，相对而言，此类客群选择对象面较广，如对该楼盘没有明显偏好，出手都较为犹豫。汉宇地产二手房监测数据显示，该小区去年共签约10单公寓房源，整体成交较为平淡。而租赁市场方面，以大面积三房为主，普通装修租金在15000元/月左右，豪华装修且在房东使用状况良好前提下，租金则将突破20000元/月的价格高位。《东地产》记者调查了解到，具有雄厚资金实力的公司高层管理人员及部分外籍人士成为小区主要居住人群。

　　投资建议：小区部分房源属于办公性质，如对此心存芥蒂的客户，需要格外注意。韩雪萍说：“汇宁花园比较适合自住需求客户，而这个项目的地理位置优势凸显，使其拥有较强的保值功能。”

　　近期成交价格Top3

　　翠湖天地御苑

　　黄浦北卢湾板块、成交均价76487元/平方米

　　铂金地段  国际居住氛围浓厚

　　毫无疑问，新天地是上海公认的铂金地段，同时临近太平湖公园。翠湖天地是新天地的代表性楼盘，业主不但可以享受到市中心的繁华，还可以享受到公园旁的宁静。

　　自去年楼市调控政策以来，该楼盘受影响不大，这里的业主心态都较为平稳。在过往成交中，御苑二期较好位置的湖景房源最高成交均价要达15万元/平方米左右，最低点也在9万/平方米以上。而最近成交的76487元/平方米可能是个别急售房东给出较大的让价空间。

　　据中原地产翠湖天地板块区域经理虞红华介绍，目前翠湖天地御苑的挂牌均价为110000元/平方米左右。客户看房量方面比较平稳，最近带看量比1月份有所增加，一个星期一个业务员大致带看在3组左右。客户在询问过程中，最关注房源的位置和价格。但是好房源挂牌较少，新增挂牌也不多，再加上价格较高，所以一些客户仍在观望。而租金方面，虞红华介绍说，小区内140-150平方米的精装修两房租金大约在25000-32000元/月，187平米的三房租金在35000-42000元/月，租客以境外人士和企业高管为主。

　　不可否认，高端物业的转手率都不是很高，这是由于楼盘的高定位和高价位所造成的。房源新增挂牌少，出售价有增无减，客户选择面较窄，这也是导致成交量低，转手率不高的根本原因之一。但就翠湖天地项目本身而言，占据黄金位置，翠湖系4、5、6期待开发中，必定推动现有房源的升值，投资价值显著。

　　投资建议： 虞红华建议，看好此板块又喜欢这种国际居住氛围的潜在购买者，在如今的买方市场，不要对翠湖天地系列产品大规模、大幅度降价抱有很大幻想。而议价空间方面，个别房源看中后，业主还是有一定的折让空间的。

　　近期成交价格Top4

　　明苑别墅

　　长宁龙溪路板块、成交均价74926元/平方米

　　集欧陆风情和东方细节于一身

　　明苑别墅位于虹桥路沿线黄金别墅区，毗邻西郊宾馆，距虹桥机场仅五分钟车程，中环、延安高架三分钟车程，建筑品质优越，是高档地段的明星楼盘。小区环境优美，绿树成荫，空气清新，各型别墅错落有致，极具欧陆风情，又不乏东方的细节。目前已经成功吸引了东南亚在大陆有投资的商人和各国驻沪机构的外籍人员及部分国内处于事业巅峰人士的青睐，升值潜力不言而喻。

　　据中原地产豪宅6部经理徐子晴介绍，目前房源挂牌均价为8-10万元/平方米左右，客户询盘率较高，高端客户关注较多。如果有性价比高的房源挂出来，带看量就比较可观，基本上每天都会有带看。从成交情况来看，几乎每年都有成交，近两年成交8套左右，历史成交均价在8 -9万元/平方米。从租赁市场来看，300平米左右的别墅，月租金在5万元/月左右。而400-500平米左右的别墅，租金在6-7万/月左右，租金具体根据面积装修情况而定。租客以境外人士、港澳台自住客及浙商居多。

　　投资建议：楼盘品质好，地段好，而且还是稀缺的纯独栋别墅，购买人群层次较高，而且该楼盘抗跌性非常强，是高端人群投资和自住的首选。

　　近期成交价格Top5

　　盛大金磐

　　浦东陆家嘴板块、成交均价70751元/平方米

　　小体量高空置率

　　盛大金磐是由上海金磐房地产开发有限公司开发的高档公寓项目，位于浦东东泰路200弄，地处小陆家嘴核心位置。小区总建筑面积12.6万平方米，由三幢39、40、43层超高层的住宅组成，开发商统一装修，于2005年10月份交付使用。小区地处陆家嘴区域，作为距离陆家嘴金融中心最近的小区之一，地理位置优势不言而喻。区位优势令小区的价格在短短几年内涨幅突破100%，同时小区楼盘品质过硬。上述两大因素，使得该楼盘具有一定升值前景。

　　汉宇地产陆家嘴分行经理钱凯告诉《东地产》，目前小区挂牌均价为60000-70000元/平方米。由于小区体量较小，且房源放盘量并不多，因而客户询问量相对有限，进而影响看房量，每月带看该小区平均约10组左右。钱凯说，小区空置率相对较高，大多出租给外籍人士居住。两房租金为2000-2500美金/月，三房则为3000-3500美金/月。

　　投资建议：钱凯建议，目前小区两房总价800万起，三房则1200万元起。房源总标的较高，因而只适合小众客群。值得注意的是，小区60000-70000元/平方米的单价，与其他外围的城市副中心在售楼盘相比，单价显现一定优势。”

　　近期成交价格Top6

　　夏都花园

　　长宁虹桥路板块、成交均价69677元/平方米

　　法式花园洋房

　　夏都花园别墅是具有法式风格的别墅群，坐落在虹桥路剑河路处，是上海主要的侨民社区之一。其房型分为A、B、C三种房型，A和B房型基本一致，C型房则完全不同。A型房是5+1房型，B型房则是4+2房型，C型房是5+2房型。每栋都有属于自己的半地下室。60座建筑、分别为600平方米的别墅散落在小溪两边。夏都花园环境优雅，景色宜人。每一座别墅都面朝规模宏大的景观花园，这是夏都花园在上海众多的房屋开发中罕见的特色。

　　整个小区的房子都在大业主手中，以租赁为主，租金行情在120000元/月，极少的卖出来，从2010年至今，共成交3套，成交均价8万左右，总价在5000万左右。小区居住人群层次很高，都是一些著名的跨国公司诸如美国通用、美国石油及百威等企业老总以及欧美领事馆的大使入住。

　　目前该小区有两套房源再售，面积房型都一样，为600.31平米，总价6600万。

　　投资建议：西郊为上海的最早、最传统也是最高档、离市区最近的别墅区，不可否认，房型格局差，花园小，房屋旧是他们最大的缺点。但是夏都花园无论从地段，社区，房型，花园都有很大的优势，预算足够的话，绝对是买西郊别墅最佳的选择。

　　近期成交价格Top7

　　恒盛尚海湾

　　徐汇滨江板块、成交均价60691元/平方米

　　稀缺性江景豪宅

　　恒盛尚海湾总建筑面积约62万平方米，项目涵盖江景豪宅、国际知名五星级酒店及酒店式公寓、主题商业等多种物业类型，是浦江沿岸少有的一大型城市综合体项目。恒盛尚海湾一直是徐汇滨江的标杆楼盘，具有较高知名度，江景项目作为该楼盘最大卖点的同时，也将成为其投资升值的最大“利器”。汉宇地产宛平临江分行徐光杰介绍：“也正由于项目被设计成为大型城市综合体，体量大，目前部分房源尚属于新房销售阶段，因此整个项目内部的商业配套还未完善，待之各类主题商业开始运营后，小区整体生活氛围将会得到进一步提升，届时更利于楼盘整体发展。”

　　徐光杰说，目前小区自住率偏低，居住人群以上海本地人及少量外籍人士为主。小区二手房源总价较高，目标客群范围较小，客户咨询量相对少量，而咨询客户大多出于自住目的，主要考虑120-130平方米的两房户型。汉宇地产宛平临江分行统计数据显示，每个月分行带看该小区平均约7-8组左右。

　　投资建议：从目前市场来看，上海的江景房楼盘数量十分有限，恒盛尚海湾就属于此类型项目中的一份子。就徐汇滨江板块未来长远发展前景来看，板块内的房子升值潜力还是很大的，因此建议有投资需求，且资金实力相对雄厚的买家可重点关注。