楼市第二轮降价潮：为生存而战

　　第二轮降价潮  为生存而战

　　楼市新一轮价格战即将全面爆发，保利、大华等原本保守的房企纷纷下调价格，撕开了2012年楼市降价的口子。和首轮价格战不同的是，此次有降价迹象的楼盘分布广泛，开发商酝酿降价的态度明显，第二轮降价潮恐怕会更加猛烈。本期《楼话堂》邀请了三位对市场走势有独到见解的专家，为您分析如何在这一轮降价潮中抢占先机。

　　东地产  曾倩文  报道

　　杨红旭

　　上海易居房地产研究院副院长

　　这场史无前例的博弈，正进入艰深、惨烈的后半段。与中央调控要求不符的地方微调，已经被一一叫停。

　　朱立平

　　上海智富企业发展集团有限公司房产事业部总裁

　　今年春天的这一轮降价一定是为了刚需而来，对非刚需购房的作用不大。这种趋势可能要到5月份或者下半年以后才会有所变化。

　　王巍立

　　同策咨询第四区域事业部研究部总监

　　随行就市，认清目前调控形势，放弃幻想，只要限购、限外令不除，市场客群会继续缩减。

　　就目前的市场状况而言，第二轮降价潮是否已经到来？

　　杨红旭：市场还将继续调整，房价将掀起第二波降价潮，3月起将有更多楼盘被迫进行降价促销。经过一季度的低迷，许多企业资金链紧张，融资渠道不畅通，被逼到只有降价一条路，二季度的成交量会有明显反弹。但是，市场未必就会因此回暖，中央政策不放松，开发商的日子会很难过。

　　朱立平：目前市场上楼盘明的暗的都开始降价了，到3月份的时候会有一波大规模降价潮。一般来说，开发企业会视公司资金安排状况和对市场趋势的判断来决定是否降价。春节过后，政策上出现明显的微调，加大了对刚需购房者的支持力度，因此开发商降价迎合了政策的调整趋势，并抢收刚需客源。

　　王巍立：目前市场情况，降价不是万能的，不降价是万万不能的。新入市的项目纷纷采取低价策略，但由于第一季度市场低迷，形成新一轮降价潮的时间节点应该是在开盘集中的第二季度，即今年4、5月份。

　　预计楼盘价格在原有均价基础上下调多少才会激活成交量？

　　杨红旭：对于普通公寓而言，30%的降幅是最大限度了，20%左右可以换来大幅度成交。开发商在定价上会更接近市场价，不会再像以前先定个虚高的价格再打折。对于豪宅而言，30%的降幅是不够的，星河湾打7折依然卖得不好，内环一些高端楼盘也有折扣，但成交量并没有提升。因此，豪宅市场要回暖，必须推出更大幅度的优惠。

　　朱立平：作出这种预测的前提是，没有更严厉或更宽松的政策出台，“政策市”趋于平稳。对于前期销售正常且以刚需为主要对象的楼盘，如果要达到90%以上的销量，至少要打7折；如果要达到60%以上的销量，需要打8折；如果开发商打9折，那销量则会在60%以下。而对于非刚需住宅，即使打折也未必会有销量。

　　王巍立：每个楼盘面对的市场群体、主力购买区域均不一样，具体均价调整的幅度还要看开发企业当初拿地的成本而定，但普遍来说，目前对市场达成急速促成交的优惠幅度基本在15-20%。

　　这一轮降价潮会与去年年底龙湖等房企引领的那一轮降价有何区别？

　　杨红旭：第一轮降价，多数房企是为了冲刺年底公司业绩，让财务报表好看一些。事实上龙湖、绿地等也实现了这一目标。但是，这一轮开发商不是为了救急，而是为了生存而战，需要实实在在地回笼资金，降价将成为常规化、普遍化的市场行为。因此，今年将是近7-8年内最佳的购房时期，对于刚需族而言，“刚需盘+打折盘+名企盘”最适合出手。

　　王巍立：龙湖和万科的降价，基本还是以符合市场刚需的中小户型产品为主，随着调控深入，限购持续，降价的产品结构将向高端产品，甚至是目前严重供过于求的别墅产品蔓延，星河湾等豪宅的迅速回笼资金就是最好的明证。

　　朱立平：去年年底的降价潮是整体性的降价，对投资型和改善型购房也产生了促进作用。今年春天的这一轮降价一定是为了刚需而来，对非刚需购房的作用不大。这种趋势可能要到5月份或者下半年以后才会有所变化。

　　上海的“居住证满3年可买二套房”政策被迫叫停意味着什么？

　　杨红旭：这场史无前例的博弈，正进入艰深、惨烈的后半段。与中央调控要求不符的地方微调，已经被一一叫停。如果一些地方仍不吸取前车之鉴，不排除再度出台文件，强化各地执行力度。很多人对于楼市和地产股，已由政策公布时的热血上头，立即凉至后脚跟。其实也没那么严重，不必大喜大悲。地方放松是大势，三四月份成交仍将继续反弹。

　　朱立平：理性来看，作为对市场放松的信号，但这种微调政策本来取消的可能性就很大。作为开发商，我们希望今年较早时候地方上能适当放松政策，让房企有机会跑一些量。

　　王巍立：之前房产交易中心就一直有这种做做法，只是没有体现在公文上。“允许持有居住证的外地人买二套房”承认了外地人对上海的贡献，放松后又忽然叫停对这部分人的心理影响会很大。

　　计划今年入市的纯新盘应如何制定合理的定价策略？

　　杨红旭：就目前情况而言，纯新盘一旦选择入市，降低价格是必然。纯新盘有着一定的优势：不用顾虑前期业主的对降价的不满，但也有劣势：利润摊薄，开盘必须按当时市场行情定价，甚至需要降价。因此，纯新盘如果不卖，资金压力大；如果卖，赚不到钱，比较尴尬。

　　朱立平：我们要有理想，却不能有幻想。开发商对资金的底气和对楼盘品质的底气是真正的命脉。纯新盘的入市策略需要看开发商的实力和开发定位。如果是刚需盘，就需要低价入市，加快推盘节奏抢客源。而如果资金水平还过得去的中高端楼盘，需要走中性化路线，慢慢推、边推边看，先以低价卖给喜欢自己楼盘的客户，再逐步提高售价，不要一次就定高价把自己的路堵死。

　　王巍立：随行就市，认清目前调控形势，放弃幻想，只要“限购令”、“限外令”不除，市场客群会继续缩减。新盘定价相对更具灵活性，上半年增加刚需产品推量，下半年随着政策的变化可适度加大改善型产品的入市量。