一成首付 开发商亦通过该手段获取银行按揭

　　一成首付  存在理论风险

　　噱头十足的一成首付，在帮助购房者缓解首付款的同时，开发商亦通过该手段获取银行按揭。

　　东地产  汪露  报道

　　“最低首付一成，不到20万元即可签约正式合同，剩余首付金额在一个月内补齐即可。”这是远洋7号售楼处每一位售楼员在接待客户时必说的一句话。

　　无独有偶，宝山月埔中冶尚园、青浦朱家角旭辉朗悦庭、嘉定南翔新里崴廉公馆等项目也推出一成首付，以期吸引更多购房者的目光。

　　《东地产》了解到，一成首付指的是买房者付所购房源总价10%的房款即可签约，其余两成由担保公司随后担保。购房者凭着足额的首付款发票，去银行办理按揭贷款。一成首付签约的前提是买房者需在接下来的1-2个月时间内补齐“一成”之外的首付金额。

　　在被解读为促销手段之外，因担保公司多与开发商同为一家人，开发商亦通过此举及早套取银行按揭。

　　找担保公司给购房者垫首付

　　《东地产》记者近期走访沪上多个新盘项目售楼处了解到，推出一成首付的楼盘多是限定短期内将剩余首付金额补齐，最短签合同后3-7天就必须付清剩余的两成首付金额。

　　但部分楼盘给出的补齐剩余首付金额的时间周期相对较长，最长时间周期为半年。

　　浦东某项目一位不愿意透露姓名的售楼员向《东地产》记者透露，像这种时间周期较长的开发商都会采用自己“垫首付”的方式。

　　一般的操作手法是，开发商会请自己的一个担保公司为购房者担保其余的两成首付金额，这样购房者就可以拿到三成的首付发票去银行办理房贷。担保公司跟开发商是“一家人”，开发商只是空手运作而已。

　　而开发商所推出的一成首付策略，确实吸引了部分购房者眼球。

　　因无法提供1年税单社保记录的秦先生，被限购令挡在了门外。一成首付对他来说，正好是规避限购政策而顺利购房的好方式。《东地产》记者调查了解到，像秦先生一样“先购房，暂时延缓交易备案”的购房者不在少数。

　　在中冶尚园售楼处，记者看到一位非常认可一成首付的吴女士。她告诉记者：“孩子结婚急需要一套新房子，我们手上有一套老房子正在挂牌卖，但是还没卖出去。我们手上的首付款还不够，一成首付蛮好的，我想这段时间那套老房子总会卖出去的。”

　　利用时间差博取折扣利率

　　此外，也有购房者通过一成首付延期时间段内，博取银行利率放松政策。

　　一位已经利用一成首付买房的购房者表露，之所以愿意以此购买，正是看中目前房贷利率放松的信号，而且已正在协调办贷手续，一旦银行获批8.5折房贷利率，就马上将剩余首付还清。

　　近期农行、工行等房贷利率打折的消息确实不胫而走。《东地产》记者致电农业银行信贷部门，工作人员称，农行对个人的首套房贷利率的确有折扣，但具体的优惠幅度还要据情况而定。

　　对此，某股份制银行信贷部门相关负责人告诉记者，该银行目前首套房贷利率仍维持基准，并没有利率松动的信号。多数受访银行如交通银行、上海银行、东亚银行、渣打银行等也表示基本上是维持基准利率，部分优质客户可以打9.5-9折。

　　《东地产》调查了解到，华夏银行、广发银行等，目前针对一套房、二套房的信贷比较紧，基本不大可能会放松。某外资银行信贷部门工作人员向记者透露，与其做房贷，利润低，不如做其他性质的贷款，年利率可达15%甚至更高。

　　如此，购房者利用一成首付等待银行利率放松短期内或成空。

　　开发商意在获取银行按揭

　　然而，当购房者以为占了开发商便宜之时，业内人士称，相比一成的首付款，开发商更看重的是银行的按揭贷款。类似于联合购房者向银行套取房贷，以化解资金压力。如果因为房价跌幅过猛，购房者拒绝履约，而导致房屋被银行拍卖，也存在给开发商自身和银行带来损失的理论风险。

　　针对开发商推行一成首付的原因，同策咨询研究中心总监张宏伟告诉《东地产》，无非有两个原因，一是由于短期内资金压力比较大，通过为购房者短期内“垫首付”，套取银行贷款，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力；其次，“垫首付”为一种营销手段，一方面作为一个新闻炒作话题，另一方面，也可以通过“垫首付”低首付比例的方式，吸引更多的购房者到此购房，以此达到楼盘快速成交去化的目的。

　　易居中国分析师薛建雄提醒：房价一但下跌超过10%，意味着购房者和银行都会出问题。而开发商在转嫁风险的同时，也需要承担一定的风险。除了上述提到的面临购房者毁约的情况，开发商还面临信用风险。

　　某股份制银行相关工作人员告诉《东地产》，开发商帮购房者“垫首付”再向银行办理按揭的行为，银行一般是不知情的。而这样的操作方式如果规模继续扩大，一旦被银行发现，银行很可能对该开发商停止一切贷款包括开发贷，其他银行如果跟进，对开发商而言，得不偿失。

　　同时，对于购房者而言，如果银行发现了一成首付的情况，可能不会向购房者发放房贷，让购房者错过买房时机。

　　链 接

　　购房者 “一成首付”

　　风险提示：

　　如果开发企业擅自涨价，那么，即使开发商承诺收付款项不用多付，首付以外款项有可能会因为价格的调整而变化。相反，就当前营销市场环境而言，尽管楼市微调一直在进行，但是2012年房地产市场调控仍将坚持进行是一个既定的事实。因此，由于楼市调控处于调控常态化的市场阶段，个案楼盘的房价推盘策略会动态调整，不一定一直处于上涨的通道，如果开发商在购房者首付一成之后降价，对于购房者来说更是损失。另外，购房者交了一成首付的款项之后，若遇非品牌的中小开发商“跑路”，对购房者来说也是直接的经济损失。

　　停业声明：上海锦尚休闲餐饮有限公司，自2011年12月1日起注销。特此公告！