滨江凯旋门低价开盘 未能登顶上海第一豪宅

　　滨江凯旋门低价开盘

　　未能登顶上海第一豪宅

　　由于采取低价开盘策略，滨江凯旋门价格未如外界预期，超过汤臣一品。但随着未来该盘后续房源入市，上海第一豪宅之争已经拉开帷幕。

　　东地产  曾倩文  报道

　　姗姗来迟，酝酿六年之久的上海新鸿基滨江凯旋门最终揭开神秘面纱。

　　《东地产》第一时间了解到，滨江凯旋门目前已经获得预售证，即将开盘，高区景观房源最终定价在15-16万元/平方米，这一价格低于目前上海第一豪宅汤臣一品高区17万元/平方米的价格，这意味着滨江凯旋门未能登顶上海第一豪宅。

　　过去几年，市场一度传言滨江凯旋门单价将超30万元/平方米，但受累于调控大势，滨江凯旋门选择低价开盘，或许能助其抢客脱困。

　　历经磨难终得预售证

　　“浦明路688弄，凯旋滨江园”，3月16日，滨江凯旋门定下了自己在上海的地理坐标和备案名。

　　网上房地产信息显示，“凯旋滨江园”本次开盘推出195套房源，可销售住宅总面积为47889平方米。预售证号为“浦东新区房管(2012)预字0053号”，开发企业名称为“上海新中杨房地产有限公司”。

　　这一天，上海滨江凯旋门一期“凯旋滨江园”历经磨难终于取得预售许可证。在此之前，调控政策持续对豪宅市场严密监控，滨江凯旋门项目由于定价过高预售证迟迟未能批下。

　　“我们已经等了太久，不想让别人再误会我们捂盘。一旦预售证获批，我们将第一时间开盘销售！”新鸿基发展(中国)有限公司董事长邓维聪此前接受媒体采访时，曾如此表态。

　　据悉，3月底，滨江凯旋门将正式上市销售。在预售证下发后，之前外界纷纷猜测的入市价格也浮出水面。近日，上海华彩地产在其官方微博(http://weibo.com)挂出滨江凯旋门一期报价：136-182平米两房均价11.5万元/平方米，三房和四房均价12.8万元/平方米，底楼层最低报价9万/平方米左右。本周五开始预订，定金两房50万元，三房、四房100万元。

　　“价格比预测的低一些，高区大概15-16万/平米，首次开盘总需要有点轰动效应嘛！”滨江凯旋门售楼员向《东地产》记者指出。

　　低价入市制造轰动效应

　　3月17日，就在取得预售证的第二天，位于国金中心二期办公楼18层的滨江凯旋门售楼处正式向购房者开放，《东地产》记者第一时间以看房者身份探访了售楼处。

　　按动开关，一扇扇鎏金色大门缓缓打开……在国金中心售楼处，看房者将会体验到“三重门”：第一道门，售楼人员会带领参观新鸿基在香港和上海已建成的各个地标性建筑的模型；第二道门，在观影厅，看房者可以看到制作精美的新鸿基地产的形象宣传片；最后一道门，也就是进行建筑沙盘和户型展示的售楼大厅。由此，购房客户被层层分隔后，进行专属接待。

　　时间已经是下午四点，滨江凯旋门售楼大厅里却依然熙熙攘攘，不断有参观者走进来。售楼员告诉《东地产》记者，此次开盘将主推靠近浦明路的5号楼和6号楼，其中5号楼两梯一户，主要是三房和四房；6号楼每层三梯三户，全部是两房两厅，户型大小包括135平米、144平米和182平米。

　　《东地产》记者注意到，两栋楼的房源均是精装修交付，装修标准未知，售楼现场不发放任何纸质资料。此外，项目临江的别墅变成了联排公寓，形态类似于花园洋房。

　　据售楼员介绍，除了顶楼观景复式房，5号楼286平米的四房价格最高，约14万/平米以上，6号楼135平米的两房售价最低，在12万/平米左右，182平米两房朝向较好，均价约为13万/平米。“这是目前的价格范围，具体的一房一价表还没有公布。不过价格低应该是暂时的，有可能后期很快会涨起来。”他补充说。

　　此前邓维聪也表示，滨江凯旋门定价相对合理，优势在于总价控制得好，不会因市场环境过多下调价格，相信在市场低迷的情况下，优质产品也仍有机会。

　　未来价格或超汤臣一品

　　售楼员介绍称，滨江凯旋门5号楼和6号楼是小区内距离黄浦江直线距离最远的两栋，6楼以下的低区房源基本看不到江景，中高区楼层能看到斜对面南浦大桥附近的江景。

　　一位业内人士对《东地产》记者表示，滨江凯旋门的策略是常见的“低开高走”的开盘方式。

　　先推价格较低，位置较远的房源吸引客户入市，未来再推出靠江更进的房源，拉高价格。因此，不排除未来滨江凯旋门价格进一步走高，超过汤臣一品的可能。此前，新鸿基执行董事雷霆在香港也对媒体表示，上海滨江凯旋门将分3期开发。

　　《东地产》记者在工地现场看到，滨江凯旋门一 

　　期建筑已结构封顶，工人们正在进行外立面的装饰，罩在外面的绿色防护网还未解除。在靠近江边的位置，一座白色简易房即将被拆除，所在位置将建造小区的高级会所。有工人告诉记者，样板房已经向内部人士开放，近来经常有客户到工地里看房。      

　　滨江凯旋门开盘在即，静悄悄的浦明路周围，一场中介“分销预备战”暗潮汹涌。上海某知名中介高管向《东地产》记者透露，标杆豪宅入市带来巨大的市场机遇，陆家嘴附近的中介门店大都跃跃欲试，想要将手中的高端客户资源与新地方面对接起来，沪上一些从事中高端豪宅业务的房产中介公司也均在争取与滨江凯旋门的合作。

　　据香港方面接近新地的消息人士向《东地产》透露，新地方面在港已针对新地的VIP客户进行过滨江凯旋门的宣传推介，一批香港客户还曾到上海进行项目参观。无独有偶，邓维聪近日也曾透露，目前滨江凯旋门已经积累了包括从香港过来的“粉丝”、金融界人士等一批客户，做好了长期“抗战”的准备。

　　小陆家嘴豪宅战一触即发

　　滨江凯旋门开盘后，小陆家嘴本就激烈的豪宅客户争夺将更为激烈。

　　该区域云集了世茂滨江花园、财富海景、汤臣一品等豪宅。其中，汤臣一品价格比滨江凯旋门略高，财富海景价格比滨江凯旋门低，滨江凯旋门强势入市后，将分走该区域的高端买家，尤其对汤臣一品形成压力。

　　对于滨江凯旋门的销售前景，各专业人士意见不一。中原集团总裁黎明楷认为，滨江凯旋门在地段和品质上都具有稀缺性，现阶段低价入市正是购房者入手的好时机。由于香港和内地贸易往来的不断密切，越来越多的香港人拥有在内地购房的资格，这部分客户对滨江凯旋门大都感兴趣，有必要针对这部分客户进行专门的推介。

　　同策咨询研究部总监张宏伟建议，由于当前处于“楼市调控常态化”的市场环境，天价豪宅的出现容易给市场成交结构造成重要影响，因此，天价豪宅定价应该谨慎，并且采取相应的市场策略应对问题。如整个项目定价给出一个范围值，不给出具体均价值，将均价区间的低值调至最低，规避市场对于豪宅定天价的敏感程度。另外，可以用房地产信托形式，避开交易中心平台，规避限购政策进行成交。

　　而复旦大学地产运营研究所所长蔡为民则指出，“去投资化”的政策仍将影响2012年豪宅市场的走势。滨江凯旋门这样的顶级豪宅选择在3月底入市，无疑会成为“出头鸟”，前景未必乐观。在限购后，高端楼盘的潜在客户被人为“清场”，单价5万元以上的楼盘都面临着销售困境，即使有人想买也未必有购房资格。