全面理解房价回到合理价位

　　全面理解房价“回到合理价位”

　　专栏撰稿  项震

　　从逻辑上讲房价“回到合理价位”至少可以有三种解释：一是曾经有过合理价位，现在需要回归。二是客观上有一个标准，现在偏离这个标准，需要回归。三是虽没有明确的标准，但和绝大多数普通民众的感受相背离，需要回归。显然，总理所指的是第二种情况，他给出了一个指导性的标准，即“是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配”。按照这个标准，网络上涌现无数种算法，但万变不离其宗，得出的结论都与现实房价相去甚远，回到合理价位似遥不可及。那么“回到合理价位”究竟应该怎么理解呢？

　　“回到合理价位”之“合理价位”，乃事物本身的规律，即温总理所讲的基于房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相比基础上的房价。它不应理解为一个绝对的价格点或价格段，而是价格机制和价格体系的合理。“回到合理价位”之“回到”则是人们感官对事物的反映，即房价与大部分民众的预期相一致。从客观和主观二方面全面理解“回到合理价位”，才可以真正认清目前房地产所存在的问题；才可以寻找真正的解决方式，从而真正“回到合理价位”。

　　首先，当前房价并非是由住房消费者的供求关系紧张推高的，而是被住房投机炒作者炒高的。住房市场一旦成为少数人掠夺绝大多数人利益的市场，就容易制造财富两极分化、金融风险及社会矛盾；就会造成中国经济结构无法调整、经济增长不可持续及官员贪污腐败。住房究竟是少数人赚钱的工具，还是满足绝大多数人改善住房条件的场所，这个问题不解决，“回到合理价位”就是一句空话(一时的回落无非是下一次暴涨的序幕)。所以“回到合理价位”的核心或实质，就是促使当前国内房地产市场转型，由以往投机炒作为主导的市场转变为以住房消费为主导的市场。从政策来讲，“限购”应改为“限卖”，鼓励购入，打击卖出，让价值规律充分发挥作用，价格才会趋于合理。

　　其次：由于土地“国有和稀缺”的特性，使其在房价中起了决定性作用。我国的实际状况是，土地“出让”被地方政府普遍作为拉动地方经济、增加地方财政的一个“龙头行业”来扶持，地方政府利用其具有的行政权力，在税收、信贷等方面给予开发商大力支持，使土地价格日新月异持续上涨。在房价构成中，由政府揽进腰包的土地供应费用和围绕着商品房建造、销售整个过程所产生的税费占了比例很高的一个部分，目前北京和上海在售的大部分楼盘均是2010年土地市场价格高的时候交易的土地，“成本+利润”的定价模式中加入了很大一块的增值预期，导致市场泡沫泛滥。因此，要寻求“合理价格”，就要求房价的确定能够严格遵守“成本+利润”这个基本规律。“总理房价”的实质就是既消除由投资投机所形成的价格水分，也保证开发商的应得利益。，一旦商品房抽掉了土地高价的水分，完全执行“成本+利润”的定价模式时，价格才可以达到了“合理价位”的目标。

　　最后，都知道房价不合理，但究竟偏离多少，却是见仁见智。对“先富起来”的那些人来说，目前的房价是完全可以承受的，而即使房价回落到每平方米3000元的水平，对于一些只能享受低保的城市居民来说，购置一套最起码的商品房仍然是不敢想像的。如果以为在现行房价基础上下跌50%甚至更多，就是“合理价格”显然是肤浅的。调整购房者的心态，降低对住房价格的预期，是必不可少的。改变观念可以从二方面着手：第一：房子不一定非要买。温总理说：“我们说住有其居，并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房”。若租房成为主流，合理房价的区间弹性就会增大，房价高低就不那么重要了。就像宾馆酒店的价格，高的一晚上上万，便宜的只要一百多，有没有觉得价格不合理呢？没有。第二：“刚需”是会结束的。城市人口净无房户在近年来已越来越少；绝对空置和隐性空置房面积巨大；大量一户拥有多套房子的局面，几代人都住不完；城市化进程到一定程度是回归农村发展潮流以及高房价本身对刚需的扼杀，房子不值钱的一天并不会太遥远。 

　　综上所述，“回到合理价位”既是一个数字概念，又不是一个数字概念；不能一味认为价格下降就是“合理”，上涨就是不合理。中国房地产市场的成熟，需要形成一个长期有效的市场价格机制，通过买卖双方的议价机制来配置资源，这对房地产企业、购房者、政府管理、市场健康发展都有着深远的意义。价格只是现象，不合理的房产市场才是根本。当我们全面理解温总理“回到合理价位”的时候，方能体会其后面那句 “调控不能放松”才是精髓啊！

　　半 价

　　专栏撰稿  黄春申

　　因为有人说了句狠话，最近很多人都开始讨论房子是不是要跌去一半的问题了。“房屋半价出售”的话题看上去是那么有吸引力，脑海中房子这种商品已经进了满街的“全部一元”店，以至于大家忘记了大葱已经涨到了10块两根，哼！买房子的人，只吃烤鸭不吃大葱。2002年后，市面上标着“半价”促销的东西忽然显得少了。高经济增长率下，很难有滞销的商品需要通过“半价”的标签来推销自己。现再揣着你的钱包到大街上逛逛，还有多少半价的东西能够吸引你的眼球呢？

　　超市里西红柿经常半价，它们大多蔫蔫地依偎在一起，有些已经破皮露出了“笑脸”那是你不想要的。有时候你能看到半价的猕猴桃，它们被包装成新西兰货，实际是安徽新农村货，酸得令人发指，放在自家水果篮里，等上3个月都不会有发软变甜的迹象。

　　自从班尼路被《疯狂的石头》认定为“牌子”之后，刘德华再也不代言了，它所引导的低端品牌半价风潮也随之逝去。你有时候可以到H&M之类的地方，用半价买来怎么穿都不合适的夹克外套。但想买到半价的大牌？请去珠江口，南海上，那个璀璨的自由贸易港。

　　只要你订得早，机票是经常会“半价”的，但燃油费和机场建设费就只有“涨价”的份了。

　　从02年到现在汽油价格翻了一翻，据说是因为国际石油价格涨了，但我一直不太明白的是，为什么大豆油也跟着国际石油价格涨呢？大约是石油变食油的新技术，在社会主义市场经济下实现创新奇迹了吧。

　　收入拮据的新白领们，每周等着星期二的半价电影票，也许只有在那天，才能感受到所谓“影院集体观摩”的气氛。可笑的是，为了这事，总局的领导竟然不高兴了，大约他们更喜欢当年看内参片时放映厅里人头寥寥的时光吧。

　　相比之下，瑞典人就厚道多了，你经常可以在宜家看到半价的商品成列在卖场最显眼的地方，连他们老得不能再老的roxette到上海演出，你都可以在大舞台门口的黄牛那里买到半价的门票。个性的女人，年龄比当年涨了一倍，票价倒少了一半，你有没有感觉自己已经赚到？

　　半价的东西越来越少，现在据说房子要半价了，忽然间那种属于消费者的喜悦来得太意外，有些让人不能接受。作为一个消费者，便宜总是好的，问题是，届时你有资格成为一个半价的消费者么？