地产私募应避免传统PE式大跃进

　　地产私募应避免传统PE式大跃进

　　撰稿 王建生

　　是希望的种子还是失败的恶果，结局或从一开始就已注定。

　　地产私募一年不到300亿的规模与年均动辙万亿计的地产行业投资相去甚远，但随着调控深入，此消彼长中，地产私募应避免和传统私募股权基金(PE)一样的大跃进。狂飙突进式发展的传统PE业，为地产私募提供了最好的前车之鉴。

　　首先来自于估值的迷思。过量民间资本涌入，推升了PE市场泡沫。与二级市场估值下行相反，在一级市场，过量资金疯狂追逐有限的IPO项目，投资标的的估值已经从早前10倍以下的市盈率攀升到20倍甚至30倍以上。而更多企业估值甚至已经让人“看不懂”。

　　京东商场是其中典型。一年前，国内最大网上购物平台京东商城完成第三轮股权融资，彼时估值100亿美元。而最近京东商城估值已达到150至200亿美元。

　　150亿美元的估值，对电子产品销售起家的京东来说，这相当于当前市值下的2.4个国美，1.2个苏宁电器，与京东年亏损数亿元不同，后两者每年的赢利在数十亿元。而相较于同业中已经稳定赢利的当当网，150亿美元可以买下25个当当网。

　　尽管贵为行业龙头，但京东与Facebook那些创新型企业不可相提并论，这一行的门槛在于有多少钱可以烧下去。其扩张的模式就是向PE融资——烧钱——抢占市场份额——再融资——再烧钱——扩大市场份额。但企业最终必须要赢利，PE最终也要退出，这个估值游戏中，总得有人来接最后一棒。

　　除了估值的市梦率神话外，近一年来，私募股权基金与投资组合企业频繁上演中国式的恩怨纠葛。俏江南与鼎晖、当当网与老虎基金、太子奶与英联投资……或貌合神离，或黯然退场，结局并不乐观。

　　事实上，当前的PE市场竞争无序，甚至鱼龙混杂；同时随着行业爆炸式发展，缺乏专业人才的问题越来越凸显。整个行业变得浮躁，很多PE急功近利，从追求价值与成长变为追求以上市为目标，甚至给企业和企业家做出不切实际的承诺，更有的PE不惜数倍提升报价，或不顾现实，拔苗助长，透支未来。

　　反观成熟市场的私募股权基金，PE在优化企业的股权结构、管理架构、财务规划、公司治理、人才激励以及登陆资本市场等方面，均可以为所投资的企业带来增殖服务。

　　作为私募股权基金的一个分支，地产私募应借鉴传统PE的发展问题。随着有财富管理需求的高净值人群增加，潜在的LP(有限合伙人)群体在扩大；楼市的宏观调控为专业的地产私募基金提供了较好的进入时机，行业正迎来较好的发展契机；但同时，一些开发商将成立私募股权基金视为企业的融资手段，甚至以高额回报作为条件，而一些逐利的“热钱”也乐于在其间进行“短平快”的热炒；再进一步说，过量的信托理财产品，以TOT(信托中的信托)，或FOF(基金中的基金)等方式进入地产私募，过多热钱的进入，让原本处于处于宏观调控的地产行业变得复杂，也让地产私募和传统私募一样变得躁动和不安。

　　避免传统私募一样的大跃进，回归投资的本质，是地产私募基金面临的当务之急。在个人看来，一个好的投资案子，应该具备三个要素：优秀的团队、好的商业模式以及合理的价格。传统私募如是，地产私募也应如此。

　　静待美元重现雄风

　　撰稿 陈敬全

　　美国劳工部(DOL)周五公布的数据显示，受汽油价格大幅走高带动，美国2月消费者物价指数(CPI)月率增幅创2011年4月以来最高水平，显示美国正在逐渐积聚通胀压力。印度宣布将黄金进口关税上调一倍，及QE3情绪下降，黄金的上行也将是困难重重。印度1月除食品外的制造业通胀水平年率上升5.8%，并创下14个月最低水平，并表示货币政策将倾向于宽松，笔者认为印度央行有降息的风险。

　　欧元兑美元：上周三1.3068的跌破和上周四的修复，已经表明1.3068日线阻力跌破失效，上周五的收盘报价为1.3172，站稳13日k线组合1.3154阻力上方，表明下周初上行动能将继续，短期有望测试1.3255，上周五消息面的强劲，周一开盘将先做修复行情。本周三之前将先维持在1.3093至1.3255区间震荡，受QE3情绪的影响，美元后期的上行动能将继续，因此笔者建议在1.3255附近开始做测试空单，第二位置为1.3291，止损于1.332上方。

　　英镑兑美元：英镑兑美元汇价已经站稳1.5698趋势阻力上方。上周五已经测试了趋势目标1.5868.整体的上行动能将表现出缓慢。短期的上行动能有望测试1.5926，当汇价抵达1.5926，都是一个可以重新尝试空单的机会。日线阻力1.598已经开始下调，表面1.589附近将存在压力。下周三英国公布年度预算公布，预计在声明中英国将保持紧缩政策，英镑也将在此时受打压的动能。1.5963周线阻力的站稳才能表面英镑区间震荡失效，也表面1.60的到来。

　　黄金：黄金的上行动能依旧缓慢，目前已经在趋势区间震荡，只有突破上行区间1675，才可表面上的的动能趋势出现。1638-1675是目前黄金短期的震荡区间。突破1675，表面1711的到来，不然只能在回测1638-1645区间做短线的多单，止损必须设置在1622下方。因1月11日开始突破1622之后，此阻力将是下行跌势的K线组合阻力，受印度和美国QE3下降，笔者认为短期将做多黄金都只能叫做回调测试单。

　　白银：随着QE3情绪的下降，黄金的上行动能缓慢，白银表现的也比较疲软，而与黄金区别的是，白银已经站稳了趋势阻力31.95上方，短期回测至31.4-31.6区间都是可以重新尝试进入多单的机会。笔者在讲课上强调了白银将作为投资性货币，受成本价格因此，31.5是一个目前比较合适的位置，但因美元后期数据依旧欧债危机及英镑紧缩政策的影响，下行的风险也同样出现。因此笔者建议投资者在做此尝试单的时候，仓位不因大，止损于31.3，一旦31.3的止损出现，表明30.4的测试到来。我们将等待30.4的测试之后再重新考虑策略思路。

　　(作者为钰佳国际首席分析师)