上海二套房新口径夭折 限购政策再次传出新说法

　　未婚子女“限购令”动了谁的奶酪？

　　自上海二套房“新口径”夭折后，限购政策再次从官方传出新说法：从2月28日起，未婚成年子女只要和父母共有一套产权房的，都不可以子女名义再买房；如果要买婚房，必须领了结婚证以后才能视为一个新的家庭，再去买房。虽然“子女无产权住房”随后被解释为“子女个人不单独拥有产权住房”，但各区不同的限购口径仍让上海的剩男剩女们纠结了一把。本期《楼话堂》特别邀请了三位对市场行情有独特理解的专家为您解读这一新政。

　　东地产  曾倩文  报道

　　尹伯成

　　复旦大学房地产研究中心主任

　　新政实行后，未婚子女必须有婚姻等需求后才能买房，改变了上海家庭的限购观念，可以抑制投机型购房。

　　刘德扬

　　第一太平戴维斯(上海)物业顾问有限公司董事长

　　此次细则是对上次政策的说明和澄清，而非更改。

　　陈史翎

　　上海永庆房屋总经理

　　我们需要的是尽快扩大房产税的应用范围，做好房产税的政策设计，并试着将存量房纳入房产税征收范围。

　　针对上海“未婚成年子女”制定专门的限购规定有合理性吗？

　　刘德扬：制定专门的政策有一定合理性。因为目前上海实施的限购令，对于本地居民是以“户籍居民家庭”为单位的。对于“未婚成年子女”的专门限购规定有助于明晰“家庭”的概念，从而不致于限购范围过广。

　　尹伯成：对上海户籍未婚成年子女制定专门限购政策是有好处的。在上海，只要稍有条件的家庭都喜欢用子女的名义买房或在房产证上加上子女的名字，无形中为投资投机买房提供了机会，影响限购的效果。新政实行后，未婚子女必须有婚姻等需求后才能买房，改变了上海家庭的限购观念，可以抑制投机型购房，但相关的跟进措施必须尽快制定。

　　陈史翎：对未婚子女的限购必要性不大。这一新做法的核心问题是改变了“家庭”这个概念的认定方式。按照先前的做法，未婚成年子女是按单独家庭看待的，即便是和父母共有一套房，但仍具备再次新购一套的资格。如果结婚了，他组成的家庭有无购房资格，就得看两个人名下的房产套数。而新政是子女“确有婚姻需要等”才能购房，且没有具体的认定标准，执行起来模糊不清，尚不如原先的政策。

　　就目前市场状况而言，这一新政是否会对婚房刚需客群产生影响？

　　刘德扬：由于政策只是针对在父母房产证上有名字的成年子女才有效果，现实房产证上名字大多为个人或者夫妻，符合此种条件的人群占比很小，因此，此类政策实施对楼市总体需求的影响并不大。家庭子女成年后，若不单独拥有产权住房，因婚姻等需要，还是可以新购一套住房。

　　尹伯成：对于购房者来讲，特别是刚性需求，限购政策其实不是最为严厉的调控政策，反而是限贷等购房配套政策。因此，在这个时候新政不会对婚房刚需产生影响，结婚的需要不会因限购而终止，该买的还是会买。相反，以子女名义进行投资行为的市民可能会受到一些影响。

　　陈史翎：就2月份和3月上旬的成交数据来看，刚需购房者买房的比例正在大幅上升。市场需求在第二轮降价潮的刺激下开始回暖。有关部门对“子女个人不单独拥有产权住房”的附加解释给之前的限购增加了浮动空间，在实际操作上可以说是暗暗地放松限购，对婚房客户的影响是积极的。

　　近期上海限购政策频繁更改引发热议，如何保证政策标准的明确统一？

　　刘德扬：据上海市住房保障和房屋管理局表示，之前某些区实行“子女无产权住房”措施，为少数区房地产交易中心对“该子女无产权住房”一项解读有误。换句话说，此次细则是对上次政策的说明和澄清，而非更改。房地产市场经过多年飞速发展，目前正值调整期。我们以为，问题不在于如何保证政策标准明确统一，而在于政府根据市场实际表现，结合各方面情况后，实行明确且保证大多数居民利益的政策。

　　陈史翎：只有大纲性的政策而没有配套政策，而且一个月变好几次并不是好事情。不要总是在刚需市场上动脑筋，小众市场上只能小打小闹，不会对整体房价产生大的影响。我们需要的是尽快扩大房产税的应用范围，做好房产税的政策设计，并试着将存量房纳入房产税征收范围。

　　尹伯成：政策是个好政策，但应该有一个统一明确的标准，做到人性化、市场化。温家宝总理最近的讲话精神提到的“房地产调控不能放松”，是指要保证有住房需要的人群的基本需求，抑制炒房，让房地产回归它的基本功能，而不是打击房地产行业。在这个基调之下，微调也要根据本地的实际情况作出对刚需和改善购房者有明显益处的做法。

　　在政策不确定性较大的背景下，开发商在婚房市场应该怎样顺势而为？

　　尹伯成：要从开发企业及其项目的定位来看，如果项目是刚需楼盘，开发商应多开发建设一些中小套型的房子，尽可能地降价促销，在价格和服务上作出一些实质性的动作。如果中高端楼盘，以不亏本为原则，适当摊薄利润，尽量照顾婚房客户的需要。总之，千句万句不如降价一句，不要花样太多，要实实在在的行动。

　　刘德扬：在中央政府明确表示支持住房刚性需求——首套房购买的背景下，婚房应算做刚需范畴。如此，开发商应以政策基本思路和市场需求为考量，结合自身情况涉足婚房市场。譬如加推向来受婚房客群追捧的90至100平米左右的两房或小三房。

　　陈史翎：整体看来，婚房市场是相对稳定的，政策对其产生的影响往往是短期的。景气好的时候，婚房刚需会产生透支效果；景气不好的时候，刚性需求会递延，但不会消失。在资金链许可的前提下，政策的变动难以预测，开发商最好以不变应万变。