楼市离底部还很远

　　鲁桂华

　　[ 在房价下降的背景下，负债比率越高，房企越容易陷入亏损，并且亏损的额度将越大！债务资金成本越高，房企将更容易陷入亏损，亏损金额将更高！ ]

　　2012年的楼市，将走向何处？房价是已经“触底反弹”，还是会继续下探？2012年的房地产行业，又将走向何处？有多少企业能够熬过“严冬”，迎来房地产行业的“第二次春天”？

　　截至2012年3月21日，已经有32家上市房地产企业披露了2011年年报，结合这些财务数据和媒体的相关报道，我们不难发现如下事实：

　　●负债水平继续攀升——32家已披露年报的上市房企负债水平从2010年底的3706.52亿上升至2011年底的4818.4亿，增幅达30%。其中有“12家资产负债率超过或接近70%”。

　　●存货水平继续上升——以万科为例，其存货从2010年底的1333亿元上升至2011年底的2083亿元，增加750亿元，增幅为52.26% 。

　　●新房销售率创下新低——仅以北京为例，“新房30日销售率仅为4.1%，甚至远不及1月春节的11.4%”。销售率下降，同时也意味着库存进一步上升。

　　●房价下降从中心城市开始向二三线城市蔓延——“3月份，各地楼市降价呈现纵深化发展趋势，直降千元项目频频出现，更有甚者下调万元。”

　　●资金缺口继续增加——“更多的房企忙于‘找钱’。近期，首开、中海、龙湖、雅居乐、合景泰富等开发商频繁通过信托、发行优先票据等各种方式融资。”

　　●地方财政压力增大——仅如“天津、武汉和杭州，土地供应量跌幅高达51%、41%和38%”，这无疑将加剧地方政府的财政紧张状况。同时，“2010年房地产……对GDP增长的贡献率达到18%”，随着房地产市场的萧条，地方经济也有可能陷入萧条。

　　事实胜于雄辩。这些事实，是我们理解2012年楼市和房地产行业走向的基本线索。

　　1.政府会放松房地产调控吗？

　　地方财政趋于紧张，地方经济增长乏力，可能诱使地方政府放松房地产市场的调控。据报道，截至目前，“先后有17个城市‘顶风作案’，想绕道试图政策松绑”，这表明我们的担忧不是没有根据的。

　　根据我们过去的研究，以北京为例，房价水平已经超过了三代人的储蓄总额。这就意味着买一套房，需要耗尽父辈的储蓄，需要透支下一代人的储蓄。房价的泡沫水平，已经到了非常可怕的程度。地方政府放松调控，将是饮鸩止渴。无论多么美丽的肥皂泡，最终都会破灭。房地产泡沫无疑就是最终将要破灭的肥皂泡。放松调控，无疑可以缓解财政紧张状况，无疑可以促进经济短期的增长，但这是以泡沫的持续甚至以泡沫的进一步放大为代价。未来泡沫破灭的后果将更加严重！

　　一个对民生、对历史、对未来负责任的政府，会放松对房地产市场的调控吗？我想温家宝总理几次三番强调，“下调房价是国家坚定的政策”，正是基于一个政治家的这种历史责任感。

　　2.高负债、高库存的双重压力，在销售下降、价格下跌并且呈现出蔓延态势的背景下，意味着什么？

　　我们首先分析高负债给房地产行业带来的风险。当前一年期贷款利率约为7%，如果资产负债率为70%，当总资产营业利润率小于4.9%时，房企将会出现亏损。如果资产负债率为80%，那么当总资产营业利润率小于5.6%，房企就将陷入亏损。如果利率为9%，资产负债率为70%，只要总资产营业利润率低于6.3%时，房企将陷入亏损。如果资产负债率为80%，总资产营业利润率低于7.2%时，房企就将亏损。在房价下降的背景下，负债比率越高，房企越容易陷入亏损，并且亏损的额度将越大！债务资金成本越高，房企将更容易陷入亏损，亏损金额将更高！

　　其次，我们分析高库存、高负债对房企的双重影响。以保利地产为例，2011年三季度末，存货达到1472亿元，占总资产的75.18%，负债达到1581亿元，占总资产的82%。如果房价下降24%，将吞噬保利地产全部的净资产，导致保利资不抵债 。

　　在这种背景下，房企可能的路径无非是：

　　(1) 继续扛着不降价

　　在降价已经从中心城市向二三线城市蔓延的背景下，扛着不降价，就意味着别人吃饭喝汤而我们忍饥挨饿，意味着别人收获现金流而我们流失客户，失去现金流从而失去清偿能力，那一定意味着夭折。

　　(2) 继续找信托等高成本的资金

　　这同样意味着饮鸩止渴，在高负债率和房价下降的背景下，将会大大提升亏损的可能性和亏损的金额。虽然在短期内，因为融入现金，能够让我们活动下去，但一定意味着未来会夭折得更惨！

　　(3) 一方面，大幅降价、出售已有项目以回笼现金，另一方面，控制拿地、控制开发规模，以控制现金支出。

　　这是房企健康地活下去的唯一路径，此前撑着不降价的房企，如保利地产，最近也开始大幅降价了。浙江绿城，更是大规模出售此前囤积的土地、出售正在开发的地产项目。万科等房企，开发规模呈现下降态势，都表明有一部分房企，已经做出了明智的选择。这与任志强的“我都从了，你们也从了吧”，有着异曲同工之妙。

　　我不敢相信，所有的地产商，都会走第三条路径，如果有的地产商走第一条、第二条和第三条路径，我相信，2012年，房地产行业将面临一次大洗牌，可能有一批地产商夭折或被兼并，2012年，降价将是楼市的主旋律，目前的楼市，离底部真的还很远。自认为自己对住房的需求是刚需的读者朋友需要注意，现在买房，未来房价泡沫破灭对财富的侵蚀，将远甚于通货膨胀。其实，除了吃饭，又有什么称得上真正意义上的刚需？

　　（作者为中央财经大学教授）