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高增长、高库存、高负债 “三高”造就楼市黑马

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-03-30 01:29 来源: 第一财经日报

  马可佳

  [ 一季度多家大型房企密集融资,体现出房企在2012年对于资金的需求仍然有较大的规模。同时,也表明2011年房企资金回笼的情况与预期有一定差距,并且在今年继续调控的大形势下,房企也不免对今年的资金回笼形势产生担忧 ]

  2012年3月28日,恒大地产公布的2011年年报显示,公司在2011年合约销售额803.9亿元,同比增长59.4%,营业收入同比增长35.2%,净利润同比增长46.9%。

  北京中原市场研究部总监张大伟告诉《第一财经日报》:在国家对房地产进行严厉调控的去年,恒大等企业依然获利丰厚的主要原因是立足二三线城市,远离调控重压区域,在2011年年报中,二三线快周转开发商均有非常出色的业绩。二三线快速开发、快速销售的碧桂园实现合同销售金额约432亿元,同比增长31%;二三线龙头荣盛发展亦实现营业收入95亿元,同比增长45.57%。

  与此同时,根据2011年一些数据,高负债率、高库存量同时考验着这些高增长企业。

  低迷楼市下的“黑马”

  根据“2012中国房地产开发企业500强测评成果发布会”的结果,恒大确实是2011年楼市中的一匹“黑马”。作为2011年覆盖城市最多的房地产企业,恒大累计开发城市多达103个,成为全国布局最广的开发企业,2011年累计实现合约销售额803.9亿元。销售面积1219.9万平方米,同比增长54.7%,成长速度惊人。

  和恒大同样“逆市超车”的企业,还有佳兆业集团。短短一年时间,佳兆业在房企中的排名从第40位快速上升至17位。超过了绿城、合生创展、复地等公司。

  “佳兆业确实实现了年综合复合增长率达到76%以上,现在年度开发的面积基本上将近1000万平方米,目前土地储备是2370万平方米。” 佳兆业集团总监兼公共关系部总经理周素萍接受记者专访时透露。过去一年中,佳兆业在全国拿地20余幅,覆盖全国一线至五线城市。“我们主要是抓住了地产双轨制的脉搏,不赌市场,不赌政府,以刚需产品为主。”

  快速地分析政策和判断市场是“黑马”公司的普遍共性。“我们的企业非常低调,但公司董事近年来开始布局二三四线城市,这几年快速发展的成绩和企业战略分不开。”江苏中南建筑集团(下称“中南建筑”)董事长助理朱永升接受记者专访时透露,其所在公司是一家以建筑起家的公司,近几年来在房地产行业突然发力,以“农村包围城市”为战略目标。

  2011年,该公司实现销售额120亿,目前土地储备42000亩,在全国有30个大型房地产项目在同时运作。“万达做的CBD面积比较小,我们的大型综合体每个都在100万平方米以上,涉及的业态更广泛。”该公司本次排名47位,首次进入全国地产开发企业50强。谈到远景,朱永升透露,公司计划到2015年,营业收入达到1500亿。相比万科到2014年销售额达2000亿的目标,中南建筑野心不小。

  和中南建筑一样“有底气“的企业还有首次进入地产百强企业的天朗地产集团,据一位接近该集团的人士私下透露,该集团的土地储备量十分雄厚,甚至超过部分前10强地产企业。

  高库存与高负债并存

  但是,楼市的生存现状实际并不容乐观。根据中原研究部数据统计,48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元,同比增长45.8%,以去年的开发和销售进度计算,48家房企目前存货的消化周期达4.6年。 而2010年末,这些房企整体存货的消化周期为3.84年。这意味着,2011年末A股房企的存货周转天数同比足足延长了9个多月。

  48家A股房企中,有14家房企2011年末的存货同比增幅超过30%,有7家房企的存货同比增幅超过50%。其中,万科A以750.02亿元的存货绝对值增幅位居A股榜首。截至去年底,万科的各类存货中,已完工开发产品72.4亿元,占比3.5%;在建开发产品1380亿元,占比66.2%;拟开发产品629.9亿元,占比30.2%。同期,万科的存货周转天数已达1442天,同比增加105天。

  链家地产市场研究部冯联联认为,前几年楼市高速膨胀时期,有很多房企之前的投资和扩张其实基于未来乐观预期下的提前透支。而2011年在调控的催化下市场发生扭转。而2012年房企面临的经营压力或进一步体现。大量库存将成为大量存货或成房企经营隐患。从典型房企的存货来看,2011年房企存货量普遍增长了30%以上,例如华润置地、招商地产等等。万科存货上涨56.2%。在旺市下这将成为房企未来盈利能力的体现和扩张的体现。但在当前低迷的市场状况之下,反而成为未来房企经营的隐患。未来房企降价跑量的意愿仍会较大。

  此外,北京中原市场研究部统计数据显示:截至3月22日,上市房企公布年报的合计为37家,37家企业的负债水平明显上涨,总负债额度达到了5216亿,环比之前一年的3786亿上涨了37.8%。负债率也有明显上涨,2011年平均已经达到了72.3%。创造了近10年来的最高。

  于是,2012年一季度以来,多家大型房企发布公告宣布融资。包括中国海外发展、碧桂园、招商地产、雅居乐等。

  冯联联认为,一季度多家大型房企密集融资,体现出房企在2012年对于资金的需求仍然有较大的规模。同时,也表明2011年房企资金回笼的情况与预期有一定差距,并且在今年继续调控的大形势下,房企也不免对今年的资金回笼形势产生担忧。

  新房销售受阻,库存大涨,已经出让的土地频频延迟开工也成为房产商无奈的应对。即使是去年逆市快速扩张的公司,也不得不审慎对待这一问题。“从2012年开始,未来两年会放慢拿地速度。”佳兆业相关负责人透露。

  根据国土部公布的数据,截至2011年10月,全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷,未竣工的住宅用地35.5万公顷。按照目前的销售速度,未来存量的土地还需要30个月以上的时间来消化。

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