高增长、高库存、高负债 “三高”造就楼市黑马

　　马可佳

　　[ 一季度多家大型房企密集融资，体现出房企在2012年对于资金的需求仍然有较大的规模。同时，也表明2011年房企资金回笼的情况与预期有一定差距，并且在今年继续调控的大形势下，房企也不免对今年的资金回笼形势产生担忧 ]

　　2012年3月28日，恒大地产公布的2011年年报显示，公司在2011年合约销售额803.9亿元，同比增长59.4%，营业收入同比增长35.2%，净利润同比增长46.9%。

　　北京中原市场研究部总监张大伟告诉《第一财经日报》：在国家对房地产进行严厉调控的去年，恒大等企业依然获利丰厚的主要原因是立足二三线城市，远离调控重压区域，在2011年年报中，二三线快周转开发商均有非常出色的业绩。二三线快速开发、快速销售的碧桂园实现合同销售金额约432亿元，同比增长31%；二三线龙头荣盛发展亦实现营业收入95亿元，同比增长45.57%。

　　与此同时，根据2011年一些数据，高负债率、高库存量同时考验着这些高增长企业。

　　低迷楼市下的“黑马”

　　根据“2012中国房地产开发企业500强测评成果发布会”的结果，恒大确实是2011年楼市中的一匹“黑马”。作为2011年覆盖城市最多的房地产企业，恒大累计开发城市多达103个，成为全国布局最广的开发企业，2011年累计实现合约销售额803.9亿元。销售面积1219.9万平方米，同比增长54.7%，成长速度惊人。

　　和恒大同样“逆市超车”的企业，还有佳兆业集团。短短一年时间，佳兆业在房企中的排名从第40位快速上升至17位。超过了绿城、合生创展、复地等公司。

　　“佳兆业确实实现了年综合复合增长率达到76%以上，现在年度开发的面积基本上将近1000万平方米，目前土地储备是2370万平方米。” 佳兆业集团总监兼公共关系部总经理周素萍接受记者专访时透露。过去一年中，佳兆业在全国拿地20余幅，覆盖全国一线至五线城市。“我们主要是抓住了地产双轨制的脉搏，不赌市场，不赌政府，以刚需产品为主。”

　　快速地分析政策和判断市场是“黑马”公司的普遍共性。“我们的企业非常低调，但公司董事近年来开始布局二三四线城市，这几年快速发展的成绩和企业战略分不开。”江苏中南建筑集团（下称“中南建筑”）董事长助理朱永升接受记者专访时透露，其所在公司是一家以建筑起家的公司，近几年来在房地产行业突然发力，以“农村包围城市”为战略目标。

　　2011年，该公司实现销售额120亿，目前土地储备42000亩，在全国有30个大型房地产项目在同时运作。“万达做的CBD面积比较小，我们的大型综合体每个都在100万平方米以上，涉及的业态更广泛。”该公司本次排名47位，首次进入全国地产开发企业50强。谈到远景，朱永升透露，公司计划到2015年，营业收入达到1500亿。相比万科到2014年销售额达2000亿的目标，中南建筑野心不小。

　　和中南建筑一样“有底气“的企业还有首次进入地产百强企业的天朗地产集团，据一位接近该集团的人士私下透露，该集团的土地储备量十分雄厚，甚至超过部分前10强地产企业。

　　高库存与高负债并存

　　但是，楼市的生存现状实际并不容乐观。根据中原研究部数据统计，48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元，同比增长45.8%，以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.6年。 而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.84年。这意味着，2011年末A股房企的存货周转天数同比足足延长了9个多月。

　　48家A股房企中，有14家房企2011年末的存货同比增幅超过30%，有7家房企的存货同比增幅超过50%。其中，万科A以750.02亿元的存货绝对值增幅位居A股榜首。截至去年底，万科的各类存货中，已完工开发产品72.4亿元，占比3.5%；在建开发产品1380亿元，占比66.2%；拟开发产品629.9亿元，占比30.2%。同期，万科的存货周转天数已达1442天，同比增加105天。

　　链家地产市场研究部冯联联认为，前几年楼市高速膨胀时期，有很多房企之前的投资和扩张其实基于未来乐观预期下的提前透支。而2011年在调控的催化下市场发生扭转。而2012年房企面临的经营压力或进一步体现。大量库存将成为大量存货或成房企经营隐患。从典型房企的存货来看，2011年房企存货量普遍增长了30%以上，例如华润置地、招商地产等等。万科存货上涨56.2%。在旺市下这将成为房企未来盈利能力的体现和扩张的体现。但在当前低迷的市场状况之下，反而成为未来房企经营的隐患。未来房企降价跑量的意愿仍会较大。

　　此外，北京中原市场研究部统计数据显示：截至3月22日，上市房企公布年报的合计为37家，37家企业的负债水平明显上涨，总负债额度达到了5216亿，环比之前一年的3786亿上涨了37.8%。负债率也有明显上涨，2011年平均已经达到了72.3%。创造了近10年来的最高。

　　于是，2012年一季度以来，多家大型房企发布公告宣布融资。包括中国海外发展、碧桂园、招商地产、雅居乐等。

　　冯联联认为，一季度多家大型房企密集融资，体现出房企在2012年对于资金的需求仍然有较大的规模。同时，也表明2011年房企资金回笼的情况与预期有一定差距，并且在今年继续调控的大形势下，房企也不免对今年的资金回笼形势产生担忧。

　　新房销售受阻，库存大涨，已经出让的土地频频延迟开工也成为房产商无奈的应对。即使是去年逆市快速扩张的公司，也不得不审慎对待这一问题。“从2012年开始，未来两年会放慢拿地速度。”佳兆业相关负责人透露。

　　根据国土部公布的数据，截至2011年10月，全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷，未竣工的住宅用地35.5万公顷。按照目前的销售速度，未来存量的土地还需要30个月以上的时间来消化。