星耀五洲深陷连环信托 地王项目停工资金链断裂

　　作者：秦玥 | 来源：中国经营报(微博)

　　随着大量房地产信托兑付期的到来，这是否会成为“限购令”以外的另一道压垮开发商的“斩立决”呢？

　　自去年年底星耀五洲因破产传闻、业主纠纷以及连环信托旋涡等问题，成为其继“双料地王”之后，再度被业界关注的焦点。值得我们注意的是，就在去年年底星耀五洲相关人士还在信誓旦旦地表示，不会被同业人士取代星耀集团对星耀五洲的所有权。然而，时隔不久，据知情人士向《中国经营报》记者透露，星耀五洲近期有大笔资金进入，未来可能将会更换“主人”。

　　“没有人愿意这个项目烂在那里，因为这是一损俱损的买卖。”

　　掘金天津 深陷连环信托

　　“只有在退潮的时候，才能看清楚谁在裸泳。”

　　自去年星耀五洲项目停工延期的消息传出，该项目是否能如期完成，成为了众多人士心中难解的疑惑。2012年3月16日，星耀五洲为力排众惑，举行了工程动员誓师大会。星耀集团副总裁、天津星耀投资有限公司总经理杨文枝、天津星耀投资有限公司常务副总颜绪、天津星耀投资有限公司工程副总徐金洲在大会上表示：“云南总部一直非常关注星耀五洲的建设开发情况，为实现全面复工，星耀集团准备了充足的后备资金，确保项目各部分的顺利完工。”

　　可是，颇为讽刺的是，仅仅4天之后，“天津星耀五洲在‘第二大洲’建设中遇到问题，目前已全部停工”的消息却见诸报端。“星耀五洲资金断裂已清晰可见。”一位业内人士对此表示。

　　而这一切皆来源于其华丽的登场。2007年10月19日，云南房企十强、在当地声名显赫的开发商星耀集团走出昆明，以62.9亿元击败5家上市公司，拿下天津市津南区面积高达1.1万亩、建筑面积近300万平方米的天嘉湖地块，至此，该地块成为当年天津楼市单块成交面积和成交总价的双料“地王”项目。

　　根据当时的土地出让合同规定，除了62.9亿元的土地款以外，还有近20亿元的项目启动资金，这对于刚刚发家云南的星耀五洲来说，可谓是难度不小。

　　但是，一切并非人们所想。2007年12月，星耀五洲携手中信集团旗下的中信信托，发行“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”，拟募集资金额高达30亿元。在不到一年之后，星耀集团与中信信托提前终止了上述信托计划，并以数额高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”(下称“中信盛景计划”)替代，但由于天津星耀以天嘉湖地块折价后的32.9亿元资产投入信托基金，享有次优级受益权，“中信盛景计划”的实际募集资金额为36亿元。

　　据知情人士透露，当时与星耀集团一起竞标的还有中信地产，本来都以为天嘉湖地块是中信地产的囊中之物，却没想到被星耀集团一举夺冠。

　　值得注意的是，在星耀五洲项目不远处，天津津南区八里台镇，与“星耀五洲”项目北侧一路之隔的天嘉湖二期对外项目名称“高天流云”，便是中信和星耀集团共同拿下的一个低密度住宅项目，其中星耀集团占30%股权。

　　似乎是担心中信的其他图谋，2009年7月，星耀五洲引入华能贵诚信托公司，联手发行“星洲1号”信托计划，募集资金32.94亿元，提前终止了与中信信托的合作。

　　一年之后，华融国际信托以23.278亿元的信托计划接手了星耀五洲与华能贵诚的债务。好景不长，历时一年半之后，该信托提前终止。

　　国投信托有限公司产品设计经理刘擎对本报记者表示，这是信托贷款不良很明显的信息。“由于星耀五洲项目规模巨大，采取分期建设的方式，每个阶段可以产生现金流，然而在市场不好的情况下，销售速度远远不及利息增长的速度，产生的现金流大多支付了高成本信托融资的利息，星耀五洲也必然将被拖垮。”

　　由于高额的资金一时难以解决，星耀五洲重回中信信托的怀抱。2011年7月8日至9月30日，中信信托开始发行一款名为“中信·聚信汇金养老地产星耀健康城I号集合信托计划1期”的信托产品，募集资金10.24亿元，用于向天津星耀公司收购指定地块项目公司的股权。

　　“财主”信托魂系“地王”

　　事实上，中信信托不仅仅扮演着财务投资人的角色，中信信托还有更深远的考虑。

　　早在“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”中就显示，该集合资金信托计划模式募集资金，用于购买昆明星耀体育运动城有限公司(以下简称“星耀体育城”)和天津星耀投资有限公司(以下简称“天津星耀”)特定财产收益权。

　　据知情人士透露，昆明星耀体育城将通过股权增资的方式注入天津星耀，进行“天津天嘉湖项目”的开发建设。与此同时，天津星耀将天嘉湖地块的土地使用权抵押给中信信托，星耀体育城将天津星耀100%股权也质押给中信信托，星耀体育城的股东颜语、颜勇同时提供个人连带责任保证，作为信托受益权信托利益实现的保障。如果信托期限届满受益人不能实现全部信托预期收益，中信地产将收购天津星耀100%股权。

　　除此以外，《中信盛景星耀地产基金集合信托计划》中也显示，若开发商现金不足以偿付，受托人会向具有收购实力的第三方公司出让该信托计划持有的项目公司股权，为投资者按时足额获得本息收益提供流动性保障。而该信托认购的优先级投资受益人却是中信集团和中信信托。

　　“其项目一旦遭遇销售不畅的局面，资金链就会面临断裂。如果资金一旦断裂，其债主入驻将是必然。”地产界众多人士这样分析其目前面临的困局。

　　正当人们猜测中信信托在对星耀五洲贷款的动机时，一位不愿透露姓名的知情人士向记者透露，目前正有七八家单位与星耀五洲商谈收购重组事宜，而中信信托是否为参与者尚不知晓。

　　对此，记者拨通了主要负责星耀五洲信托执行经理的办公室电话，可是，对方表示不是本人，并声称该电话已更换部门。记者通过多方渠道打听，据一位中信信托内部人员透露，集团对星耀的事儿下了封口令，办公室是唯一出口。但办公室电话至今没有回复。

　　让人更为惊讶的是，在中信信托的官方网站上，与星耀五洲重要的相关信托计划报告目前都已被信托公司加密，无法查看。而华融国际信托的官方网站上更是无处查询与星耀五洲的信托合作计划。

　　信托业内相关人士对此表示，中信信托接手星耀五洲如今没有正文，并不表示其没有此意向，而是在等待一个合适以及恰当的时机，而这个时机不言而喻就是收购价格。“目前来说，还不适宜收购这么庞大的地产项目，收购价格还是偏高。”房地产相关分析师如是说。

　　扩张心切 力不从心

　　然而，在记者的调查过程中发现，中信信托与星耀集团的合作并非只有星耀五洲这一个项目。

　　在“中信·聚信汇金地产基金Ⅱ号集合资金信托计划2011年第四期信托管理事务报告”中显示，截止到2011年12月17日，信托计划共募集资金30.7823亿元。

　　值得注意的是，新亚洲体育城、星耀五洲、星耀水乡为星耀集团2011年三大创意项目。据云南当地地产界人士透露，自2005年起，名不见经传的星耀集团便对昆洛板块(昆明新老城连接的枢纽区域)这个地产界几乎不涉足的区域进行耕耘。“历尽7年的时间，并相继投资近80亿元，在昆洛板块上建成了总建筑面积近340万平方米的新亚洲体育城。”除此以外，该人士还透露，2012年星耀集团将继续投入新亚洲体育城，星耀五洲以及星耀水乡三个项目。

　　对此，一位不愿透露姓名的知情人士对记者表示，星耀体育城和星耀水乡的房屋销售也不尽如人意，销售回款堪忧，而在这三个项目中，星耀五洲的投资数额是最大的，资金回收也是最慢的。“为了其他两个项目，星耀集团最有可能放弃的就是星耀五洲，毕竟另外两个项目都是在云南。”

　　但是，在天津今年限购令持续的消息还未公布时，星耀五洲相关工作人员曾告诉记者，星耀五洲的高层坚决反对出让该项目，“只要限购令一解除，我们的项目就火了。”

　　但在北京限购令继续执行的消息公布之后，星耀五洲的相关工作人员在是否出让项目的态度上来了一个180度的大转弯。

　　2012年2月28日，在天津旅游业出台的新一年整体规划中，位于天嘉湖旅游产业带上的星耀五洲将加入此次开发的布局中。对此，业内相关分析人士表示，星耀五洲是天津市的重点项目，津南区政府为了支持这个项目，把区政府办公楼都挪了地方，当时建设的地铁更是为该项目在附近设立了站点。除此以外，津南区政府很多公务员都在此买了房子。

　　如今，我们可以确定的是，星耀五洲倘若没有了信托基金，在销售资金回笼不利，同时又遇中国房地产调控的大背景下，资金链断裂已经成为一个无法回避的事实。而这作为曾经天津市津南区重点招商引资项目的工程，政府又岂会心甘情愿地看其成为一片荒芜，无奈的是，政府有心，但却无力，只有依托政策的再度扶持，增加星耀五洲的资产价值，尽量抬高其身价。然而，无论最终星耀五洲由谁接手，都不会剃头挑子一头热。