万科探索非住宅业务 高周转模式临考验

　　作者： 龙飞王小明 | 来源： 中国经营报

　　减法、主流住宅、快速周转。这几个关键词成就了千亿万科，也一直为万科及其创始人王石所津津乐道。但从2010年开始，董事长王石淡出后的万科再度涉足商业地产，后千亿时代的万科重操加法也是来势汹汹，短短两年间对商业地产的投入就接近300亿元。

　　“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。”今年2月下旬游学归来的王石语出惊人。这不仅让外界猜疑王石与继任者郁亮间的矛盾，也让万科的未来战略选择突然间蒙上了一层迷雾。

　　3月下旬，王石再度开腔。

　　“改革特区”试水 突破社区商业

　　这显然突破了郁亮所坚称的社区商业为主的模式，而享有万科“改革特区”权利的似乎并不仅仅是深圳。

　　谈及与总裁郁亮的关系，向来敢言的万科董事长依旧直率。有了分歧该怎样面对？“对我而言，只要不是致命的，即使你认为对方是错的，你也要尊重。”这也是王石首度直接回应他与郁亮的观点分歧。

　　从2010年，万科开始筹备进入商业地产。“万科不做商业，连住宅都做不了。”万科CEO郁亮曾表示。2007年万科才完成瘦身，将旗下所有商业物业打包给凯德置地经营。不到3年，万科又重回商业项目。市场已经“没有纯住宅项目了，那万科做不做，答案是做。”王石为公司的决策变化解释道。在他看来没有一成不变的事物，万科的决策也在变化。

　　2009年，万科在北京房山拿了一块地，土地成本比一街之隔的首创地产贵上一倍。因为后者承诺用部分面积建一个大型的奥特莱斯商业项目。

　　“过去万科做的是传统郊区大盘，很少有超过2000亩的，一般来说大盘规划的都是纯住宅区，商业配套不超过8%。”王石告诉《中经经营报》记者，但情况近年发生了变化，“近年有了很多进入市区的项目，有些参与到老城改造，当中纯住宅的项目就少之又少，”于是万科就要经营包括商业、酒店、写字楼、商城在内的各种业态。“这是万科董事会的决策。”王石表示。

　　在各种场合中，万科各高层都在强调只做服务于住宅的商业。在去年11月的记者会中，郁亮依旧强调服务于住宅的商业。今年3月中旬的投资者交流会上，万科董秘谭华杰表示，万科在非住宅业务领域的探索，是为了更好地做住宅，主要集中在那些符合城市发展方向，能够与住宅相配套的物业类型中。

　　以往万科的成功与其专业化密不可分，100%的精力放在住宅市场，甚至更集中其中的细分。数据显示，2011年万科85%的产品满足于首次置业或首次换房的刚需客户，正由于极为明确的发展目标，这让万科即使在调控严苛的时刻，依旧取得快速的销售增长。对于万科放弃副业，王石当年曾这样解释，单一主营是否会产生风险，主要看市场，中国房地产市场刚刚起步，在这样大的一个市场中不会有多大风险，按万科的发展规模，10～15年走单一经营是不会有风险的。

　　曾经万科的思路非常清晰，但再度进入商业物业领域的万科似乎有些迷惑。2010年郁亮曾公开授予深圳、上海、北京等区域以“改革特区”的权利，各一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，总结商业地产的运营经验。直至2011年4月，万科在深圳成立了第一家商业物业管理公司。

　　而新成立的深圳万科商业管理公司似乎并不满足于社区商业，“从开发社区到城市运营，万科运作的商业概念也将从社区商业扩张为城市商业，开拓更具规模和体量的城市及综合体商业中心。”深圳万科总经理周彤曾强调。

　　按照深圳万科商业地产的“两年计划”，万科将在深圳建立100万平方米的商业物业，其中包括3个体量在10万平方米以上的购物中心，45万平方米的写字楼，以及30万平方米的社区商业以及4家五星级酒店。

　　这显然突破了郁亮所坚称的社区商业为主的模式，而享有万科“改革特区”权利的似乎并不仅仅是深圳。“2011年，东莞万科商业项目占10%，2012年比例会更高些。”东莞万科商用管理中心总经理高骏表示，东莞万科的商业物业包括高260米的长安万科中心，以及南城总部的万科大厦；投资接近10亿元，号称东莞最大MALL的万科广场，以及筹建中的位于东莞松山湖的精品酒店。

　　商业项目可能高周转吗？

　　做一个10万平方米的城市综合体，资金占用之大，相当于少开一个地方分公司。这也是当年王石选择放弃商用物业的一个重要原因，在高周转的指标考核面前，万科的部分商用物业不得不以散售为主。

　　“郁亮只抓总体数据，以及区域公司的目标完成情况，商业地产模式交由一线公司探索。”万科内部人士表示，实际上介入商用物业后的万科总显示出诸多不适应。首当其冲是万科的高周转模式。

　　曾于万科任职的北京誉翔安咨询合伙人王珂表示，郁亮对于地区公司的业绩考核只看财务指标，主要包括资本回报率、利润率、存货周转率。其中存货周转率更是重中之重，开盘当月去化率必须达到60%，这已成为万科的硬指标。但不少商用物业均为持有型，对资金占用尤为巨大。2010年一个万科内部会议上，郁亮曾抱怨，做一个10万平方米的城市综合体，资金占用之大，相当于少开一个地方分公司。

　　这也是当年王石选择放弃商用物业的一个重要原因，在高周转的指标考核面前，万科的部分商用物业不得不以散售为主。2011年5月，万科在上海的高端商务办公项目对外发售，出现了独栋别墅办公、双拼别墅办公等罕见产品，市场反应良好，去化率不下于住宅产品。但散售对于商业物业的弊病也是有目共睹，由于业权分散，无法统一经营，品牌商家通常不愿进驻这一类型的商用物业，直接影响到物业价值的提升。

　　有鉴于此，万科一线公司也出现了各种类型的尝试。2012年3月，深圳万科社区商业项目“万科红生活广场”举行了集体宣誓仪式，宣布诚信经营保证质量。这是万科首次采取售后返租形式经营的项目。所谓售后返租，就是万科把一个大项目分割成一个个小商铺对外出售，同时承诺按一定的年回报率返租，统一经营5年。这种业态在商业物业领域并不罕见，但客观上还存在如何保障业主权益，以及假如出租率不佳如何防范风险等诸多问题。除此之外，2010年花了11.5亿元购入的万科北京CBD赢嘉中心B座，也传出开发商打算改造为私人会所散售的消息。

　　“当然既然是计划介入商用物业，就不可能不持有物业。”万科内部人士向记者表示，例如在城市中心地段打造的万科广场系列，高端写字楼的万科大厦，以及各大酒店就基本以持有为主。从2010年开始，万科在东莞长安、西安曲江、深圳龙岗、武汉万科城都开发这类型项目，投资金额从十几亿元到几十亿元不等。

　　这会否冲击万科的高周转模式？数据显示，万科去年结算毛利率30.44%，同比降2.16个百分点；结算净利率15.01%，同比降0.51个百分点；但万科2011年实现净资产收益率为18.2%，2008年以来连续第三年上升并创历史新高。此外，反映万科的存货周转速度还是业内首屈一指，商业物业尚未形成冲击。

　　“有时候对与错是个角度问题。”王石表示，“万科发展到现在，谁都不能说万科没犯过错，我也经常犯错误，只要不是致命的，公司还在前进，还在扩张。”王石认为，放权给管理层更有利于下一代管理团队的成熟。

　　“该怎么做，郁亮说了算。”王石如是道。