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万科探索非住宅业务 高周转模式临考验

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-03-31 03:31 来源: 中国经营报

  作者: 龙飞王小明 | 来源: 中国经营报

  减法、主流住宅、快速周转。这几个关键词成就了千亿万科,也一直为万科及其创始人王石所津津乐道。但从2010年开始,董事长王石淡出后的万科再度涉足商业地产,后千亿时代的万科重操加法也是来势汹汹,短短两年间对商业地产的投入就接近300亿元。

  “就算我死了,你们搞多元化,我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。”今年2月下旬游学归来的王石语出惊人。这不仅让外界猜疑王石与继任者郁亮间的矛盾,也让万科的未来战略选择突然间蒙上了一层迷雾。

  3月下旬,王石再度开腔。

  “改革特区”试水 突破社区商业

  这显然突破了郁亮所坚称的社区商业为主的模式,而享有万科“改革特区”权利的似乎并不仅仅是深圳。

  谈及与总裁郁亮的关系,向来敢言的万科董事长依旧直率。有了分歧该怎样面对?“对我而言,只要不是致命的,即使你认为对方是错的,你也要尊重。”这也是王石首度直接回应他与郁亮的观点分歧。

  从2010年,万科开始筹备进入商业地产。“万科不做商业,连住宅都做不了。”万科CEO郁亮曾表示。2007年万科才完成瘦身,将旗下所有商业物业打包给凯德置地经营。不到3年,万科又重回商业项目。市场已经“没有纯住宅项目了,那万科做不做,答案是做。”王石为公司的决策变化解释道。在他看来没有一成不变的事物,万科的决策也在变化。

  2009年,万科在北京房山拿了一块地,土地成本比一街之隔的首创地产贵上一倍。因为后者承诺用部分面积建一个大型的奥特莱斯商业项目。

  “过去万科做的是传统郊区大盘,很少有超过2000亩的,一般来说大盘规划的都是纯住宅区,商业配套不超过8%。”王石告诉《中经经营报》记者,但情况近年发生了变化,“近年有了很多进入市区的项目,有些参与到老城改造,当中纯住宅的项目就少之又少,”于是万科就要经营包括商业、酒店、写字楼、商城在内的各种业态。“这是万科董事会的决策。”王石表示。

  在各种场合中,万科各高层都在强调只做服务于住宅的商业。在去年11月的记者会中,郁亮依旧强调服务于住宅的商业。今年3月中旬的投资者交流会上,万科董秘谭华杰表示,万科在非住宅业务领域的探索,是为了更好地做住宅,主要集中在那些符合城市发展方向,能够与住宅相配套的物业类型中。

  以往万科的成功与其专业化密不可分,100%的精力放在住宅市场,甚至更集中其中的细分。数据显示,2011年万科85%的产品满足于首次置业或首次换房的刚需客户,正由于极为明确的发展目标,这让万科即使在调控严苛的时刻,依旧取得快速的销售增长。对于万科放弃副业,王石当年曾这样解释,单一主营是否会产生风险,主要看市场,中国房地产市场刚刚起步,在这样大的一个市场中不会有多大风险,按万科的发展规模,10~15年走单一经营是不会有风险的。

  曾经万科的思路非常清晰,但再度进入商业物业领域的万科似乎有些迷惑。2010年郁亮曾公开授予深圳、上海、北京等区域以“改革特区”的权利,各一线公司可以成立商业筹备小组,先行先试,总结商业地产的运营经验。直至2011年4月,万科在深圳成立了第一家商业物业管理公司。

  而新成立的深圳万科商业管理公司似乎并不满足于社区商业,“从开发社区到城市运营,万科运作的商业概念也将从社区商业扩张为城市商业,开拓更具规模和体量的城市及综合体商业中心。”深圳万科总经理周彤曾强调。

  按照深圳万科商业地产的“两年计划”,万科将在深圳建立100万平方米的商业物业,其中包括3个体量在10万平方米以上的购物中心,45万平方米的写字楼,以及30万平方米的社区商业以及4家五星级酒店。

  这显然突破了郁亮所坚称的社区商业为主的模式,而享有万科“改革特区”权利的似乎并不仅仅是深圳。“2011年,东莞万科商业项目占10%,2012年比例会更高些。”东莞万科商用管理中心总经理高骏表示,东莞万科的商业物业包括高260米的长安万科中心,以及南城总部的万科大厦;投资接近10亿元,号称东莞最大MALL的万科广场,以及筹建中的位于东莞松山湖的精品酒店。

  商业项目可能高周转吗?

  做一个10万平方米的城市综合体,资金占用之大,相当于少开一个地方分公司。这也是当年王石选择放弃商用物业的一个重要原因,在高周转的指标考核面前,万科的部分商用物业不得不以散售为主。

  “郁亮只抓总体数据,以及区域公司的目标完成情况,商业地产模式交由一线公司探索。”万科内部人士表示,实际上介入商用物业后的万科总显示出诸多不适应。首当其冲是万科的高周转模式。

  曾于万科任职的北京誉翔安咨询合伙人王珂表示,郁亮对于地区公司的业绩考核只看财务指标,主要包括资本回报率、利润率、存货周转率。其中存货周转率更是重中之重,开盘当月去化率必须达到60%,这已成为万科的硬指标。但不少商用物业均为持有型,对资金占用尤为巨大。2010年一个万科内部会议上,郁亮曾抱怨,做一个10万平方米的城市综合体,资金占用之大,相当于少开一个地方分公司。

  这也是当年王石选择放弃商用物业的一个重要原因,在高周转的指标考核面前,万科的部分商用物业不得不以散售为主。2011年5月,万科在上海的高端商务办公项目对外发售,出现了独栋别墅办公、双拼别墅办公等罕见产品,市场反应良好,去化率不下于住宅产品。但散售对于商业物业的弊病也是有目共睹,由于业权分散,无法统一经营,品牌商家通常不愿进驻这一类型的商用物业,直接影响到物业价值的提升。

  有鉴于此,万科一线公司也出现了各种类型的尝试。2012年3月,深圳万科社区商业项目“万科红生活广场”举行了集体宣誓仪式,宣布诚信经营保证质量。这是万科首次采取售后返租形式经营的项目。所谓售后返租,就是万科把一个大项目分割成一个个小商铺对外出售,同时承诺按一定的年回报率返租,统一经营5年。这种业态在商业物业领域并不罕见,但客观上还存在如何保障业主权益,以及假如出租率不佳如何防范风险等诸多问题。除此之外,2010年花了11.5亿元购入的万科北京CBD赢嘉中心B座,也传出开发商打算改造为私人会所散售的消息。

  “当然既然是计划介入商用物业,就不可能不持有物业。”万科内部人士向记者表示,例如在城市中心地段打造的万科广场系列,高端写字楼的万科大厦,以及各大酒店就基本以持有为主。从2010年开始,万科在东莞长安、西安曲江、深圳龙岗、武汉万科城都开发这类型项目,投资金额从十几亿元到几十亿元不等。

  这会否冲击万科的高周转模式?数据显示,万科去年结算毛利率30.44%,同比降2.16个百分点;结算净利率15.01%,同比降0.51个百分点;但万科2011年实现净资产收益率为18.2%,2008年以来连续第三年上升并创历史新高。此外,反映万科的存货周转速度还是业内首屈一指,商业物业尚未形成冲击。

  “有时候对与错是个角度问题。”王石表示,“万科发展到现在,谁都不能说万科没犯过错,我也经常犯错误,只要不是致命的,公司还在前进,还在扩张。”王石认为,放权给管理层更有利于下一代管理团队的成熟。

  “该怎么做,郁亮说了算。”王石如是道。

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