10%收益打底 保障房信托概念走俏

　　杜丽娟，邓娴

　　邓娴　　昔日因收益率不高备受冷遇的保障房信托正在走俏。今年以来，保障房信托收益、数量双双上升，在市场高收益产品难觅之下，近10%的年化收益受到投资者热捧。

　　但在多位受访的业内人士看来，很多保障房信托其实只是打着“保障房概念”的房地产信托变形产品。在房地产调控之下，一些二三线城市的保障房信托蕴藏的风险不可小觑。

　　鸡肋变凤凰

　　在高收益产品难觅之下，现在收益达到10%的保障房项目的信托计划一般都不担心销售。

　　预期9%~11.5%，购买门槛100万元。这不是一款商品房地产信托，而是北京信托4月16日推出的“天房大寺127地块保障房项目集合资金信托计划”项目。

　　类似信托计划并非孤例。据展恒理财基金研究中心统计，截至3月21日，2012年第一季度披露的保障住房类集合资金信托产品共21只，发行总规模38.56亿元，平均发行规模1.93亿元；保障住房类信托产品目前市场平均收益9.23%，平均期限为22个月。

　　“产品开销当天，很多机构来抢购，现在保障房项目的信托计划都不担心销售。一般一周可预约完毕，两周即可销售完。”4月20日，上述北京信托产品的销售人员表示，4.9亿元的信托产品已经销售一空。

　　保障房信托受追捧一定程度上和政策不无关联。

　　根据住建部、财政部等部门测算的结果，2012年保障房的在建工程量将达到1800万套的历史新高，资金压力可能会攀升到1.8万亿至2万亿元之间。资金筹集的压力让市场对信托寄予厚望。

　　另一方面，2011年以来受监管层的屡次调控影响，信托公司主动加强了对房地产信托项目的风险控制，比如只与大的开发商、优质项目合作，也让保障房信托有了生存空间。“风控太严，对项目卡得很死，去年6月到现在，就做了两个项目，一个是票据，一个是股东的项目，到现在一个都没通过。”北京某信托公司的信托经理告诉记者，相比其他投向，在公司内部，保障房因为紧贴政策，“通过率高很多”。

　　此外，在市场缺乏高收益产品背景下，与艺术品信托、矿产信托屡屡爆出的兑付问题相比，保障房信托平均近10%的收益率也让其受到银行、第三方等代销机构的追捧。

　　上述信托经理告诉记者，目前其正在运作的多个保障房信托项目，规模从1~2亿元不等，融资成本多为14%~15%，其中银行拿1~2个点，信托赚4~5个点。计算下来，“投资者的年化收益率大约在8%~9%。”而记者从某第三方销售公司了解到，其代销的保障房信托，收益都在10%以上。

　　这也让银行蠢蠢欲动。“用棚户区改造的保障房概念，可以吸引不少投资者。”一位私人银行客户经理对记者说，“保障房信托通常会让投资者觉得很安全，而且年化八、九个点的收益现在市场上很吃香。”

　　据用益信托工作室统计，今年以来，共有52家信托公司发行了828款信托项目，平均收益为9.46%；而房地产信托发行了128款产品，位居第二。“其中，保障房信托占据了一定的市场。”用益信托研究员岳婷表示。

　　变相的保障

　　然而，真正意义上的保障房信托项目并不多。

　　据不完全统计，截至2011年12月30日，保障房信托全年共发行85款，募集资金238.18亿元。而从具体投向看，商品房、商业地产开发捆绑的棚户区改造和安居工程受到追捧，占比近90%，公租房和廉租房则备受冷落。

　　出现上述投资尴尬的现实是，保障房的利润一般被地方政府限定为总投资额的3%~5%。信托公司要介入保障房开发，只有通过商品房开发嵌套保障房的模式来进行才能提供信托投资人所要求的高收益。

　　“很多保障房信托项目实际是保障房与商品房、土地一级开发的‘打包’融资，100%用于保障房的信托资金占比很少，当然这并不违反相关规定。”信托人士刘擎介绍，信托公司通过相应的设置来提高信托资金的收益，“实质上保障房信托的收益是由配套的商品房拉上来了。”

　　岳婷介绍，借道于商业地产的方法主要是“打包开发”，比如一个保障房开发项目分为三期，一期为保障房建设，后两期就变成商业地产的开发；或者是一项安居工程，募集资金的30%用于建设保障房、回迁房等等，70%的资金就用做住宅、商用房开发。“很多所谓的保障房信托实际上只是‘保障房概念’信托。”一位业内人士认为，在信托资金所要求的高利润率这一门槛被破解之前，真正的保障房信托仍难有大规模起色。

　　据记者了解，为鼓励房产商从事保障房建设，地方政府以各种形式、直接或间接给予开发商补偿，例如保障房小区中留出一定比例的商品房。

　　信托公司正是瞄准了此中契机。不少信托产品打着保障房的名义，以保障房融资之名，行商品房融资之实。

　　比如，北京信托保障房系列之保利南沙河项目集合资金信托计划中，募集规模为3亿元，收益为7.2%，信托资金用于受让保利南沙河项目收益权。

　　“项目看起来是保障房，但实际是商品房融资。目前保障房信托计划中没有规定保障房和商品房的配比，而这个项目中土地被南北分割，南边建保障房，北边则是商品房项目。”岳婷分析。

　　记者就以上质疑求证北京信托相关人士，他称，上述地块使用与审批完全相符，而此信托计划的资金也是专款专用，并不会用于商品房。

　　对投资者来说，保障房信托是否毫无风险？

　　“保障房信托最大的风险在于可能的外延风险。”刘擎称，如有足值抵押，保障房信托项目单体项目风险从会计意义上并不大，但投资者需要警惕的是房地产商的外延风险。她所指的外延风险是，房地产开发商的其他项目出现兑付问题，破坏其资产负债表，使其面临资金链断裂的风险。“比如星耀五洲，它在云南等地的项目运作实际上还比较顺利，但天津项目一出问题，就难免引发市场对其整体偿付能力的担忧。”

　　在刘擎看来，一个所谓“保障房地产信托资产包”究竟有多少保障房多少商品房，投资者常常无法准确获知，这是信托信息披露的重大缺失，不利于投资者辨识风险，也扭曲了此类信托价格。

　　在中国指数研究院分析师何田看来，投资者选择保障房信托项目时首先应看清募集对象，“特别是公租房和廉租房可能需要政府回购，因为这些房子本身没有产权，不存在赚钱问题，开发商回收成本很大程度上要依靠政府，所以需要政府的担保，保证后期偿还。”

　　此外，普益信托研究员范杰也提醒，保障房的土地一般都是政府划拨的不能进行抵押，投资者在选择项目时更应该看清项目抵押物。