重新认识房地产调控目标

　　未来的房地产市场是以居住为主的消费品市场，而不是“投资品”市场，房地产调控的政策可能长期化、制度化

　　左小蕾

　　房价未来会降20%、30%，还是降50%？时下，各种“猜想”和“预期”满天飞。但据我们理解，现在各方对房价下降的关注点，仍然是把房地产作为投资品市场来定位，这个思路似乎与温总理对于房地产问题的回应，与政府一再强调的房地产调控的终极目标并不一致。房价下降只是调控目标的一部分，把房价下降水平作为判断调控政策转向的依据来确定下一步房地产的“投资”战略，可能会有南辕北辙的后果。

　　温总理在记者会上对合理房价的解释是与居民收入相适应，房价与投入，及其合理利润相匹配。政府工作报告强调，严格执行并逐步完善“抑制”投机、投资性需求的政策和措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

　　既然要使房价合理回归，而且回归到与居民收入相适应，当然不能回归后再让价格反弹。也就是说，房价回归后还必须稳定。什么样的房地产的价格可能被稳定，投资性房地产价格可能稳定吗？房地产调控祭出的“抑制”投机、投资性需求的目标，实际上已发出了明确的信号：调控的终极目标是要让房地产回归其居住为主的属性，未来房地产主要是“消费品”而不是“投资品”。消费品的价格是可以稳定的，而投资品的价格是不可能稳定的。

　　消费品价格和投资品价格是完全不同的形成机制。“居住”需求属于实际有效需求，以一套基本住房为效用最大满足度，是真正意义上的“刚性”需求。而且受收入约束，对价格上涨非常敏感。

　　以投资为主的房地产市场则属于资产类市场，不是一般商品市场。投资需求没有效用最大化的约束，投资品的市场价格不可能通过实际供求决定。

　　投资是以“赚钱”为目标，赚钱的“效用”是无限大的。“赚钱需求”不在意价格高，而在意价格不断上涨，其价格需求弹性极高，有推动价格不断上涨的强烈动机，从而破坏了价格理论中效用达到最大满足度后需求下降的假设。赚钱需求属于效用无限大，不可能出现与这种无限需求达到均衡的“供给”水平，所以，房地产市场不可能靠增加供给来形成均衡价格。

　　特别是在银行信贷的支持下，向“赚钱需求”提供的信贷给了价格上涨的源源不断的动力。如果不断增加“赚钱需求”的房屋的“供给”，只可能把价格越推越高。

　　特别糟糕的是，如果不把两类需求市场严格分开，投资性房地产价格的上涨，会把平均价格拉高，使整体房地产市场价格上涨。一般收入群体的居住性需求所面对的房价水平以及房价预期，也越来越不能承受。

　　如果“抑制”投机、投资需求和房价稳定是房地产调控的终极目标，未来的房地产市场应该是以居住为主的消费品市场，而不是“投资品”市场。那么房地产调控的政策就可能长期化、制度化。比如继续实施对第二套购房的差别性信贷、以保证市场满足一套房有效需求之约束的假设能够成立，才能使房地产价格保持相对的稳定。另外，就是在更大范围内实施房产税，加大房屋持有成本，遏制投机、投资活动。有些国家采取高资本利得税的方式，缩小投机性行为的获利空间。德国更为厉害，直接限制房价上涨幅度，超过规定严重的会被认定为犯罪。

　　我们认为，对房地产市场未来形势的判断，不能仅考虑价格下降的幅度，还应该考虑未来价格的稳定和最终市场可能是以居住为主的属性定位。