上市房企2011答卷

　　即便在调控高压下，上市房企的2011年整体业绩仍有一定增长。但其背后，确实存在着增速放缓和利润率下降的事实。种种影响将在2012年下半年逐步体现在业绩上，盈利能力将继续下降

　　文‖上海国资记者 刘昌荣

　　 今年房企的年报出现了从未有过的难产。根据往年经验，往往到3月底就将有机构发布房企百强、500强和上市房企TOP10排名，而到今年3月中旬，只有26家房企公布了年报全文。

　　 时至5月，虽有忐忑，但上市房企2011这份答卷终还是要公之于众的。

　　增速放缓

　　 实际上，即便在调控高压下，上市房企的2011年整体业绩仍有一定增长。据国信证券区瑞明测算，2011年全年，房地产板块上市公司共实现营业收入4100.75亿元，同比增长14.63%，实现归属母公司股东的净利润500.54亿元，同比增长12.07%。

　　 截至4月24日,从78家已公布年报的以房地产为主业的上市公司总体情况来看，也基本上反映了这个基调。其中有54家营业收入实现同比增长，占统计总样本的比例接近70%，“收入增长家数略少于去年，但几乎与2009年持平，明显好于2008年。”区瑞明表示。

　　 但业绩依然增长的背后，增速放缓和利润率下降亦是不争的事实。

　　 在上市房企排名前十强中，除了中建地产和华润置地异军突起，销售额实现了加速增长外，其他8家企业均出现了增速放缓的迹象。例如依然位居行业第一的万科，销售额增长率由70.5%下降到了12.4%，增速回落幅度达58.1%，仅次于龙湖的66.7%（由81.5%下降到14.8%）。保利、中海、恒大的增速回落幅度分别为41.8%、10.6%和7%。特别一提的是，绿城增幅由去年同期的6%，快速下滑到负35%，排名已跌到第10。而增速下滑最快的SOHO中国，竟然由去年同比增长74%，变成了负增长51.9%。

　　 外界普遍认为，政策调控无疑是拖慢上市房企脚步的最大制约。兰德咨询总裁宋延庆认为，“政策调控已促使大量投资、投机型购房人群逐步退出了市场。而受房价下降预期影响，部分刚性和改善性需求者逐步回归理性，持续观望并审慎购买成为其消费基调。”加上保障房建设的兴起，从根本上改变了我国房地产市场的供应格局，使部分中低收入者退出了商品房购买行列。房地产市场的泡沫开始挤出。

　　割肉求生

　　 从各家房企公布的年报来看，利润率下降也是2011业绩的显著特点。

　　 国泰君安孙建平分析认为，2011年上市房企的净利润同比增速为15.4%，比2010年的25%下降了近10个百分点；净利率为14.3%，微降0.2%。“销售低迷导致期间费用率增加，这样的影响将在2012年下半年开始逐步体现在业绩上，盈利能力将继续下降。”

　　 在这波调控中，中小房企更显举步维艰。莱茵置业的业绩预告称，2011年归属于上市公司股东的净利润为5100万元—6700万元，同比下降60%—70%；阳光股份预计2011年净利润比上年同期下降50%—80%。有些企业还出现了年度亏损。例如，ST珠江预计全年净利润亏损约5000万元至6000万元。东方银星由于“开发的房地产项目已经结束，且无新开工房地产项目”，致使房地产销售未实现收入，“这在‘暴利行业’的房地产业中，显然是令人难以置信的。”宋延庆表示。

　　 区瑞明表示，2011年全年，房地产板块销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为3.33%、3.58%、1.57%，与去年相比，变动幅度分别为：0.48%、0.20%和0.21%；三项费用合计占比8.48%，较上年同期提升0.88个百分点。

　　 限购、限贷和限证为开发商带来一定的销售压力，广告投入、打折促销等活动的增加提升了期间的销售和管理费用率水平；另一方面，融资阀门紧闭，流动性紧缩，融资成本提升也增加了财务成本，“虽然行业毛利率达34.3%，较2010年提升了1.29个百分点，但受三项费用率提升的影响，最终行业净利率出现了负增长。”区瑞明分析。

　　 另有分析人士指出，利润下降来自于调控局面下企业的割肉求生。国泰君安证券深度研究报告称，相比2008年的行业调整，2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。报告预计，房地产行业的资金缺口将高达1.3万亿元，与2008年相比，增加了50%。

　　 同时，2010年前后大量发行的房地产信托也开始进入偿付高峰期。统计数据显示，房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，平均期限1.9年，多数产品在2012年到期，“过去几年，有30家上市房企共发行了118个信托产品、金额达630亿元”。宋延庆分析，在销售难有明显起色的情况下，债务偿付压力将会导致开发商的资金链更加紧张，不少企业无奈寻求降价以期周转，这也导致了利润率的下降。

　　分化出现

　　 另一个值得关注的现象是，面对同样的政策、同一个市场，为什么有些房企能提前完成销量，有的仅靠卖项目维持；有的房企增速加快，有的却快速滑坡？

　　 宋延庆指出，首要原因是企业对市场形势判断有误。例如SOHO中国，潘石屹从2008年奥运会前后就预判房市将会趋冷，因此放缓了发展速度。没想到“金融危机”救了房地产，使其错失了发展良机。因为房地产项目有几年的开发周期，2010年SOHO中国的业绩高增长其实在“吃老本”，“到了去年，其手中尽管握有上百亿现金，却没有多少存货可卖”。

　　 如果说SOHO中国因悲观而“踏空”的话，那么绿城中国则是吃了过于乐观的亏。在2009年房市快速回暖的刺激下，2010年绿城频繁拿地。随后，逐步收紧的政策调控使得绿城的资产负债率去年一度超过160%，致使其不得不忍痛“割肉”谋生存。

　　 决策失误直接体现在业绩上，绿城的销售增速由去年同期的6%，快速下滑到负35%；SOHO中国，由去年同比增长74%，变成了负增长51.9%。

　　 另一方面，在调控政策下合理调整产品结构，也被认为是一些企业安然过冬的法宝。

　　 以万科和恒大对比为例，2011年恒大7%的增速降幅远远低于万科的58.1%，其背后原因何在？2011年，两家企业的合同销售额分别是1215.4亿元、803.9亿元，而销售面积分别是1075.3万平方米和1219.9万平方米，平均销售价格分别是11302元/平方米和6589元/平方米。

　　 虽然两家企业基本上都实现了一二三线布局，但恒大地产的市场重点更侧重于二、三线，甚至四线城市，且提前进行了适当调价。“其实研究分析总销售价格比单一进行‘傻瓜式’的销售额排名更有意义，因为前者更能体现一个企业增长性。显然，恒大的市场结构和相对较低的平均价格在现在的市场形势下，抗压能力和对冲政策调控能力更强。”宋延庆如是分析。