楼市用地需求疲软 土地市场开始回归

　　 1~4月，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降19.3%。 在需求疲软的影响下，房地产用地锐减，土地供应结构随之调整，土地市场各项指标回落，向正常区间迈进。

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　 从严调控背景下，审慎拿地成为全国房企们的一致选择。

　　5月11日，国家统计局发布数据显示，1~4月，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降19.3%，土地成交价款下降13.7%。

　　在需求疲软的影响下，房地产用地锐减，土地供应结构随之调整，土地市场各项指标回落，向正常区间迈进。

　　

　　需求下行

　　最新数据显示，1~4月全国房地产开发投资增速继续回落，销售情况仍在刹车。曾经一度为“黑马”的办公楼销售也出现大幅下滑，销售额下降14%，降幅高于住宅。

　　截至4月末，全国商品房待售面积突破3亿平方米，其中住宅1.9亿平方米，同比增长44.1%。与此同时，资金来源增速继续回落，1~4月，定金及预收款、个人按揭贷款均为负增长，利用外资同比下降42.9%。虽然央行宣布5月18日起年内第二次下调存款准备金率0.5个百分点的利好消息，房企们并不乐观。

　　身置“隆冬”，难料春天几时，大型房企“抄底”的心思早已跑到九霄云外。不仅万科、恒大等一线知名房企公开表明慎而又慎的拿地态度，在三、四线城市即将大施拳脚的建业地产在3月也未收购任何土地，表示将继续实施审慎策略进行土地购置。

　　今年，郑州供地量、供应速度都不亚于前两年，但推出的95%以上都是城中村地块。一开发商向记者透露，城中村地块成交多是因前期已由房企投入大量资金进行地块整理，如今只能“被动”拿地，在楼市低迷背景下能否按时开发是个问题。

　　结构调整

　　5月8日，国土部公布数据显示，今年一季度建设用地供应总量同比增长超三成，但是房地产用地同比减少18%，供地结构明显调整。

　　“一季度，以划拨方式供应的土地占供应总量的48.6%，说明基础设施用地集中放量，对于保障经济总量扩张、拉动投资增长效果明显。”国土部法律中心主任孙英辉在数据发布座谈会上说。

　　记者查询发现，截至5月14日，河南省今年共推出387宗划拨用地，数量远高于房地产用地。“这些划拨用地中保障房比例比较大，而由于国家重点项目比较多，基础设施用地的数量也随之攀升。”河南省土地估价师协会副会长王国强说。

　　他认为，政府在土地供应方面多是迎合用地需求，而非有意控制供地结构减少房地产用地。“政府不想让房地产市场大起大落，故而要保障供应量。但需求方因市场疲软拿地热情降温，致使此类用地锐减。”

　　调控从紧

　　尽管市场规模和价格趋向合理的调整，但国土部指出用地效率却呈下降趋势，供地结构不合理，土地市场运行质量存在一定不足。基础设施用地比重过高也直接影响到土地出让价格和出让收入。

　　从城市土地的利用来看，利用效率较高的是商业用地和商品房用地，其次是工矿用地，再次才是基础设施用地，在发达国家城市，三者的比例一般为3：4：3，而全国一季度的实际供应比例则为3.1：2.4：4.5。

　　对此，孙英辉给出加强和改善土地市场调控的建议，首先要适当控制用地规模，严格控制划拨用地供应量，缩小划拨供地范围；其次，应在突出区域优先发展、确保不同主体功能区重点产业用地需求的前提下，扩大经营性用地有偿使用比例。

　　一季度，虽然土地出让出现了“量价齐跌”的现象，但孙英辉分析认为，针对当前泡沫风险向一线城市商业地产转移、房企投资向三、四线城市转移等现象，调控政策不会放松，将继续从严。