阴阳合同规避二手房买卖税费 不受法律保护

　　“阴阳合同” 因小失大

　　为规避税费，二手房买卖双方协议做低房价制定的阴阳合同不受法律保护。

　　东地产 汪露 报道

　　 尽管上海已对普通住宅标准进行调整，以此降低交易税费，但对于非普通住宅，部分买卖双方为规避税费铤而走险，最终无法申请贷款，从而导致违约。

　　合同解除，违约责任谁负？

　　 家住仁恒滨江园的伍女士，在去年年底以550万元买进了颜先生的一套仁恒滨江园的二手房屋。制定合同时，颜先生提出做低房价进行交易，以此来规避税费，而她并未提出反对。

　　 于是，双方签订了转让价款为510万的买卖合同，并同时签署了《补偿协议》，约定房款40万元以装潢补偿款的形式与买卖合同中的首期款一并支付。

　　 不久，伍女士去民生银行咨询办理贷款事宜，银行工作人员告知伍女士，因收款收据显示的房屋成交价、首期款金额分别是550万元、150万元，与合同约定的转让价款510万元、首期款金额110万元不一致，贷款申请无法得到批准。后伍女士咨询多家银行，银行均表示此类情况无法办理贷款。

　　 伍女士多次与颜先生沟通，要求颜先生将合同价格变更为实际成交价即550万元以办理贷款手续。颜先生一直未理睬伍女士，此后，颜先生要求解除合同，并要求伍女士支付由于无法获得贷款而导致违约的赔偿金100万元。

　　 伍女士也同意解除合同，但声明合同解除是因为颜先生违约行为造成的，要求颜先生全额退还已支付195万元，并承担违约责任。但颜先生逾数月未归还任何款项，伍女士认为，颜先生除了支付违约金，还应支付拖欠房款而产生的利息。

　　买卖双方共担责任

　　 《东地产》了解到，由于当时伍女士对于做低房价、规避税费行为也持默认的态度，此份“阴阳合同”违约责任应双方共同承担责任。

　　 上海律和理律师事务所律师陈太贵告诉《东地产》，双方为规避税费而做低房价的行为导致下家的银行贷款受滞，但做低房价的合同也是受到下家的认可，因此合同无法履行的责任归于双方，双方的损失应由各自自行承担，双方所要求的违约金赔偿都无法得到法律上的保护。

　　 不过，对于颜先生是否应该支付伍女士因拖欠房款而产生的利息，上海星瀚律师事务所律师倪大刀指出，下家在解除合同后，没有及时退还上家首付房款，占用上家近200万元的款项，造成了上家的利息损失，应承担赔偿责任。

　　 做低房价签订“阴阳合同”早有发生，但一直屡禁不止，值得注意的是，阴阳合同的行为严重违反了我国法律法规。所以，无论是作为房产中介机构还是购房者，都应当按照法律规定的程序办理。

　　律 师 在 线

　　关注开发商提供的补充条款

　　 除了标准的合同模板外一般还包括了其预先制定的补充条款。

　　 在发生争议时，购房者往往就会发现，开发商提供的补充条款的规定一般对购房者都很不利。如何认定该部分补充条款的性质以及效力则往往成为了当事人解决争议的焦点。

　　 首先，应确定补充条款是否属于格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。在实践中，对“预先拟定”以及“重复使用”一般不存在很大异议。但是，“未与对方协商”不能简单从条款由开发商单方制作并且购买方并没有修改等情况来进行判断，一般需要综合考虑双方当事人的法律地位、经济地位及缔约能力。开发商与一般购房者的经济地位以及缔约能力往往相差极大，一般购房者基本没有能力或者实力提出异议，此时相关条款将被认定为“未与对方协商”。

　　 其次，当条款被认定为格式条款后，应确定格式条款是否为无效条款。除了一般合同或条款均适用的无效情形外，依据《中华人民共和国合同法》规定，当格式条款存在免除开发商责任、加重购房者责任或排除购房者主要权利的情形时，该格式条款也将被认定为无效条款。需注意的是，上述三种情况中只要符合一种即可认定为无效条款。

　　 但是，当格式条款并没有无效情形时，若开发商未履行相关提醒说明义务的，购房者还可以向法院申请撤销该格式条款。《中华人民共和国合同法》规定，采用格式条款的一方应采用合理的方式提请对方注意相关条款。而如何理解“合理的方式”是判断的焦点。在审判认定中，开发商采用加粗、划线等特别标识或者录音录像等方式记录提请购房者注意的过程，往往都会被认定为采用了“合理的方式”。

　　 当格式条款不属于无效或者可撤销的情形时，若对格式条款存在多种理解时，一般将根据合同的整体目的及市场惯例等推出合理的解释；若无法推出合理解释，则应作出对开发商相对不利的解释。

　　 在现行合同模板下，开放商的权益往往都是通过补充条款来特别保护，因此，购房者应对开发商提供的补充条款进行仔细审查。

　　特约律师 倪大刀

　　上海星瀚律师事务所

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　　注销抵押可再交易

　　【事件回顾】

　　 2011年9月，购房人陈先生于宝山区看中一套二手房。陈先生赴某中介详询该房屋价格及相关信息后，决定以人民币壹佰伍拾万元购买。待买卖双方签订完毕购房合同，且陈先生支付全部购房款后，双方于2011年11月赴宝山区房地产交易中心办理产权过户手续。陈先生在办理产权过户手续时被房地产交易中心的工作人员告知，该房屋上存有两项抵押权，抵押权人分别为张某与李某，两项抵押权所涉及的债权高达壹佰陆拾万元。陈先生质问房东谢某，谢某辩称其已偿还全部债务，但是抵押权人不愿配合其办理抵押注销手续且已经无法寻得。陈先生得知实情后立刻中止交易，后经双方沟通无果，陈先生将房东谢某及该中介公司告上了法庭。

　　【事件分析】

　　 在二手房市场中，房屋上设有抵押权是常见的事。其中不少是产权人按揭贷款买房时，其贷款银行设立的抵押权。在这种情形下，只要产权人在签订买卖合同后及时偿还贷款并注销抵押即可，银行会依照贷款合同的约定向产权人提供注销抵押登记的相关材料。

　　 此案例中涉及的抵押为个人抵押，个人抵押是一种债务担保形式。通常的民间借贷，债权人与债务人之间未必会有借款合同，或者即便有借款合同，对于偿还债务后注销抵押的事宜通常也不会做约定或者约定不明确。在债务人（即产权人）偿还债务后，无法依照借款合同的约定让抵押权人（即债权人）及时协助办理注销抵押登记的事宜。 不动产的抵押登记是要在房屋所在区县的房地产交易中心办理的，而购房人可以通过查阅房地产登记簿（简称“产调”）来了解该房屋的抵押信息及其他信息。上述案例中，如果购房人要求中介公司提供此套房屋的产调的话，自然可以看到相关信息。当然，作为房产中介公司，也有义务及时向购房人提供产调并告知购房人该房屋的产权状况。产调上记载的抵押信息，通常都不是即时信息。如果银行作为抵押权人，会固定一个周期更新抵押权下债权的数额；如果个人作为抵押权人，通常不会去更新上述信息。这种信息更新不及时导致购房人无法得知债权数额。

　　【事件延伸】

　　 在购买房屋时，如果发现该房屋存有个人抵押的，在签订房屋买卖合同时，需抵押权人到场签订三方协议，对注销抵押的事项做约定。且如果购房人需要申请银行贷款的，则需要抵押权人对债权数额进行告知，并计算其支付的现金款项是否足以偿还抵押。如果不足以偿还的，则需要通过三方约定，明确在未完全偿还债务的前提下，让抵押权人先行配合注销抵押或让产权人自行偿还债务，以保障买卖合同的顺利履行。