我国县城染上洛克菲勒综合征 大建城市综合体

　　县城染上的“洛克菲勒综合征”

　　荆宝洁

　　1987年被美国政府定为“国家历史地标”的洛克菲勒中心，在纽约最繁华的曼哈顿横跨三个街区。这座有超过70年历史的建筑群，被称为世界上最成功的城市综合体。

　　如今，“洛克菲勒式”的梦想正在中国几乎所有的城市上演。狂热甚至蔓延到了中国的小县城。

　　2012年5月底，河北省供销合作总社全资子公司——河北省新合作控股集团有限公司与河北隆基泰和实业集团旗下的高碑店市宜佳旺商贸有限公司签署合作协议书，双方将共同出资成立河北合和商业连锁股份有限公司，在省内投资300亿元，选择100个县城，建设100个县级小型城市综合体项目，力争发展成国内总体规模最大的以县级城市为主的城市综合体连锁集团。

　　县城的疯狂

　　公开资料显示，河北省新合控股集团有限公司成立于2008年10月，注册资金2.5亿元，总资产50亿元，由河北省供销合作总社组建。宜佳旺商贸有限公司隶属于河北隆基泰和实业集团，成立于2003年，以启动、策划及经营管理商业项目为主。公司现有资产30亿元，在营项目面积为120万平方米，在建项目面积为180万平方米。

　　尽管两公司资产规模有限，但这丝毫不妨碍一个宏伟目标的树立。

　　宜佳旺商贸有限公司总经理马立军公开表示，他们将利用5年时间，建设100个城市综合体、100个现代农产品物流基地和30个特色产业交易中心，计划总建筑面积500万平方米，总投资300亿元，总销售收入瞄准500亿元。

　　这样的疯狂，或许可称为洛克菲勒综合征。但染病的绝不仅限于河北。在专业咨询机构眼中供应量明显过剩的天津滨海新区于家堡商务区，复制版的“中国式洛克菲勒中心”正在加紧筹备建设。天津已将推进城市综合体建设，上升到全市重点工作的高度。据天津市商务委透露，天津今年将建成20个商贸大项目。

　　对于城市综合体的建设，各城市都有自己的“指标”。杭州提出将建成100个城市综合体；沈阳目前开发超过10万平方米规模的城市综合体项目达55个以上；南京在售及正建的城市综合体已超过50家。

　　被提及频率最高的成都，在建的城市综合体体量十分惊人。据成都本土数据研究机构锐理数据发布的信息，2011年大成都范围内在建的城市综合体达到150个，主城区超过110个，仅其中57个项目的总体量已超过3386万平方米。个数和总体量，成都已是全国之最。

　　中房信集团统计数据显示，2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中于中西部城市的新城，这些新城的明显特征是“无人口、无产业、无交通”，可谓“三无区”。

　　诱惑下的躁动

　　中国商业和商业地产的未来如此诱人。中金公司分析师白宏炜指出，国际经验表明，人均GDP为3000美元至8000美元是商业地产的起步期，8000美元之后进入加速发展期。未来10年，中国人均GDP为3000美元至8000美元的城市数量将从200座增加至320座，8000美元以上城市将从28座猛增至177座，恰是商业地产加速增长阶段。而此轮调控大大提升了商业地产的投资吸引力。

　　阳光新业地产股份有限公司总裁助理李睿告诉记者，现在很多地方政府出让的都是综合性质的地块，不仅包含住宅也包含商业。大势所趋，即使一直坚持做住宅的万科也不得不作出改变。其中最受欢迎的业态是城市综合体。

　　城市综合体是以一组建筑的组合为载体，将城市活动中多种不同的功能(商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱)空间进行有机组合，并与城市的交通相协调。“单纯开发住宅，是政府给开发商做配套，而建城市综合体，则是开发商自己做配套。”阳光100常务副总裁范小冲说。

　　“房地产行业所有可走的道路，被政府认认真真堵上以后，现在留下的路就是城市综合体和商业地产，这条路不一定是光明大道，但现在为止是可以唯一走的路。”经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟说。

　　“城市化不仅仅是农民进城，更重要的是城市功能的提升。”范小冲说。很多城市对综合体项目抱以极大的热情，动辄视为地标性建筑、区域中心，处处开绿灯，地价也相对优惠。2007年底，万达北京石景山广场14个月就完成了40万平方米的工程建设，没有当地政府的倾力支持是难以想象的。万达集团董事长王健林说：“万达每到一地就能带动周边的发展，而且每个万达广场都能创造近万个就业岗位，每年创造上亿元税收，所以获得各地政府的认可。”

　　成功的城市综合体已提供了一种成熟的盈利模式。中国房产信息集团执行总裁丁祖昱举例，上海的恒隆港汇广场，2000年开业时，财务报表显示租金为2900万港币。10年后，该项目的租金达到7.26亿港币。持有好的商业物业组合，拥有稳定的租金收入，比投入任何一个产业更有诱惑力。

　　泡沫正在膨胀

　　敏锐的开发商们已隐隐感到不安。“城市综合体未来的泡沫比住宅更大。”范小冲说。尽管宏观数据上显示商业地产有很大发展空间，但个别城市的疯狂让业内人士看到了危机。在丁祖昱看来，危机的爆发已不可逆转。

　　丁祖昱指出，两三年前，成都并没有那么多的城市综合体在建。过于集中的建设势必会出现供大于求的状况。“开发商们都觉得自己是做得好的那三分之一，但这无异于一场赌博。”他说。李睿则告诉记者，阳光新业选择新进城市都非常谨慎，类似成都这样的城市，主要是考量所在区域的消费潜力，而不会盲目跟风。

　　从来不逛街，好多年不去看电影的钟伟指出，围绕着住宅市场激发城市综合体的有效需求是有限的，未来中国人向城市和县城的聚集速度没有过去10年快，尽管城市居民的消费力在增加，能养活的城市综合体却有限。而城市综合体与住宅的发展并不能割裂，住宅发展速度放缓时，城市综合体同样会放缓。当80后、90后热衷于网购时，开着空调的商场正在遭遇最大的挑战。

　　丁祖昱担心的是，在这场几乎所有业内人士都看得见的综合体大跃进中，没有地方政府站出来说“不”。“不是开发商想做，而是市长书记想做。”他说。

　　所有人都关注到同质化的问题，却依然心存侥幸。范小冲说，一批传统的住宅开发商转型做城市综合体，但“做住宅和做商业有太多的不同，市场必将出现一轮淘汰”。李睿也认为3年内商业地产将出现一轮并购潮，最快在明年出现。