广州IFC注入房托 越秀地产曲线融资

　　如果交易顺利获得小股东的支持，那么越秀地产（00123.HK）将在这个夏天完成该公司近年来最精彩的一次资本运作，从而为其在房地产市场调整的低谷逆周期扩张获得筹码。

　　5月28日，越秀地产及其持股35.58%的越秀房产投资信托基金（00405.HK）（下称“越秀房托”）共同宣布，前者计划把旗下的广州国际金融中心（下称“广州IFC”）注入越秀房托，交易对价为134.4亿元。

　　关联交易“蛇吞象”

　　根据双方公告，越秀地产计划将广州IFC注入越秀房托，作价为人民币134.4亿元，当中包括了88.5亿元的交易总代价、45亿元的开发贷款及少数股东权益价值约9000万元。

　　广州IFC为越秀地产旗下最优质的资产，物业总建筑面积为45.74万平方米，对应物业单价为2.94万元/平方米。截至3月底其评估值已经达到153.7亿元，此番以134.4亿成交，折让幅度为13％。

　　越秀地产及越秀房托投资者关系总监夏恒良透露，目前广州IFC的租金普遍在200元/平方米·月以上，部分高层的租金已经超过300元，而广州2011年的写字楼平均租金在155元左右。

　　越秀集团及越秀地产董事长陆志峰也表示，项目“年底达到70%的出租率不成问题”。

　　即便如此，广州IFC短期的经营状况仍然难以达到越秀房托整体收益水平。数据显示，越秀房托2011年拥有的物业组合5项，分别是白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利亚广场以及越秀新都会大厦，均来自于母公司越秀地产。这些物业整体出租率约为99.25%。

　　以越秀房托目前的体量，吃下广州IFC这一广州市估值最高的项目，无异于“蛇吞象”似的收购。

　　对于类似越秀房托此类REITs而言，至少90%的净收入必须以红利方式分配给基金持有者，越秀房托现金预留和预存的资金很少。截至2011年12月31日，其现金及银行结存不过5.2亿元，负债率为27%。

　　对于此次交易而言，总额88.5亿元的交易总代价将需越秀房托以多种方式进行交易与融资安排。

　　公告显示，在此次88.5亿元的交易总代价中，包括不少于12亿元来自新增境外银行借贷。

　　不超过54.5亿元的基金单位配售，按照持股比例，配售约36%卖予越秀地产，另外64%配售予独立第三方的机构及专业投资者。

　　另外，还有不少于24亿元的递延基金单位发行予越秀地产，该部分基金将于2016年12月31日起发行，此后每年转换量不会超过2%，预计将在2023年12月31日前完成所有递延基金单位的转换。

　　经过该笔交易，越秀房托的体量也将大幅度膨胀，资产总值将由2011年底的73.75亿大幅增加两倍至230.95亿。

　　凸显双平台融资优势

　　虽然广州IFC以折让13％的价格转让给越秀房托，但此交易对越秀地产而言仍然颇有好处。

　　这次交易完成后，越秀地产将减少约45亿元银行贷款，并带来现金款项净额约40亿元，加强越秀地产的流动资金状况，同时为公司带来5亿~7亿元的确认收益。

　　在房地产企业融资环境依旧恶劣的背景下，越秀地产通过与旗下控股房托之间的关联交易，可谓极为精巧的一次融资设计。联系到该集团从去年起步入快速扩张阶段的战略定位，此番交易的意图变得格外清晰。

　　越秀地产财务总监唐寿春在5月28日的新闻发布会上透露：“越秀地产得到资金补充后，将会考虑加快开发进度，寻求机会增加土地储备。”

　　由于拥有了越秀房托这一资本平台，越秀地产的融资路径便远远比同行宽敞。

　　资料显示，越秀地产仅在广州就已有广州国际金融中心、广州财富中心、财富天地广场、财富世纪广场以及越秀城市广场等多个已建和在建商用物业。而这些物业都具备置入越秀房托的可能性。

　　今年2月20日，越秀房托行政总裁刘永杰于2011年业绩发布会上表示，越秀房托已积极在一线城市物色合适项目，但收购重心会考虑放在母公司越秀地产所持有的商业地产项目上，部分享有优越的地理位置、具备强大增值潜力的优质项目将是收购的重点。

　　之后的3月1日，陆志峰表示，未来将推进越秀地产与越秀房托这两个香港上市平台之间的常态化互动，目前公司拥有的土地储备中，30%为商业项目，这就为加强两个平台的互动提供了条件，即越秀地产开发商业项目，再整体注入越秀房托。在越秀房托进行重大收购时，可能再发行新的基金单位进行筹资。

　　越秀地产和越秀房托之间互动，并将旗下商用物业证券化的优势在于：一方面越秀地产可将大宗物业变现；另一方面又不失对其的控制和管理权。

　　更为重要的是，交易完成后，越秀地产在获得数十亿资金的情况下，失去的仅仅只是广州IFC的部分租金收益，并没有失去其余的控制权益。

　　唐寿春透露，目前越秀地产依然持有越秀房托35.58%的股权，对未来广州IFC的升值和租金收入增加还可以继续享用。另一方面，目前越秀集团旗下的广州证券以及越秀产投基金等金融机构已经进驻广州IFC，而越秀集团旗下的其他机构，则要从经济角度考虑是否有必要进驻广州IFC。