北京空置房数据遭业内质疑

　　北京市公安局人口管理总队日前表示，目前已核对出空置房屋381.2万户。北京从今年3月31日开始，组织开展实有人口基础信息调查工作。而此次“空置房”统计数据公布，却遭到广泛质疑。

　　在住房空置率问题上，由于国家权威部门的失语和统计数据的缺位，使得“空置房”统计成为无解难题。针对因此掀起的新一轮舆论风暴，北京警方日前澄清说，公安机关使用的“空置房屋”概念是基于电子地图的相对概念，与城市生活中实际没人居住的“空置房”概念以及开发商未售出的房屋没有任何关系。

　　机构预测，北京空置房仅20万至30万套，主要是因外地投资客为炒房等升值而空置。

　　381.2万套“过于夸张”

　　链家地产市场研究部告诉《经济参考报》记者，当前北京的确存在空置房，但达到百万级别明显过于夸张。“目前全市存量房约500万套，如果空置房屋有381.2万户，相当于76%的房屋都处于空置状态，这等于说整个北京都是睡城，与实际情况出入很大。”

　　“2009年至2010年北京商品房与新房共计成交约73万套。如果以当时估算的投资比例25%至30%计算，两年间形成的投资用房大约有18万至22万套之间。按照空置率30%计算，再加上历史遗留与新增的空置量，北京现存空置房也就在10万套左右。”链家地产如此测算。

　　中原地产市场研究部同样认为，“不太可能有近400万套空置房。”该机构告诉《经济参考报》记者，根据北京住建委发布的十一五建筑节能发展规划中提及的2010年北京市民用建筑总量达近6.08亿平方米，目前民用建筑的最大规模也就在七亿平方米左右。

　　“即使有部分军产、央产、校产等其他产权，总住宅的建筑面积也在10亿平方米内，不太可能有接近30%的空置。”中原地产强调，“而且最近几年北京新建住宅的年签约量也就在10万套左右，380万户相当于全北京超过20年的新增商品房住宅签约量。”

　　链家地产陈雪表示，北京空置房来源通常有两个，“投资性二手房”，即因为准备随时出售或无心获取租金收益而成为空置；“投资性商品房”，即在购买之初原本为期房，后来变成现房投资业主无意额外投资继续经营造成空置。“这两种情况既是空置房主要来源，也是当前北京剩余租赁房源中难以盘活的重要部分。”

　　“空置房”定义不明确

　　陈雪告诉《经济参考报》记者，从北京公安局人口管理总队发布数据的口径来看，此次官方发布统计口径可能与通常大众理解的概念并不一致。

　　据悉，空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%到10%之间为合理区，说明商品房供求平衡；空置率在10%至20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上则为商品房严重积压区。

　　中原地产表示，空置房严格概念上是指“房屋竣工一年之后没有实现销售的房子”，通俗地说则是指市场上卖不出去的房子。这与一般人认为的没有人住的“空房子”完全不同。所谓“空房子”其实指的是开发商把房子卖给业主后，业主既不自住也不出租。

　　“因为统计口径与房地产市场惯例不一致，可能夸大空置数据。”中原地产称，按照发布的数据，在总房间1320.5万套中，有381.2万套空置，也就是说空置房比例高达28.9%。“该统计数据对空置的定义不明确，空置时间计算方式也不够明确，很容易形成统计误差”。

　　北京房协秘书长陈志则表示，对空置房屋的概念向来存在很多解释，如果定义、统计口径都不清晰则不具备分析意义。陈志提出疑问，“不知道北京市此次公布的空置房屋数据是否包括小产权房、农村宅基地、商业、厂房、办公楼以及其他租赁房屋？”

　　如何处理“空置房”

　　中原地产进一步表示，尽管这一空置数据与现实不太吻合，但是北京五环外一些区域的确存在空置房比较高的现象，在房地产调控已经基本见效的情况下，可以考虑出台专门针对“空置房”等过度投资行为的政策，以达到增加房源来平衡市场的目的。

　　本报记者了解到，在此前民间发起的“黑灯照”、“查电表”、“晒水表”等统计结果中，被称为“北京睡城”的天通苑和通州地区等多数新城成为“空置”密集区，但具体数字始终未有统一结果。

　　链家地产认为开征空置税“对于北京这样的城市来讲是一件很有意义的事情”。但北京大学房地产研究所所长陈国强认为，国内开征住房空置税并非易事。因为如果要征税，对空置房的界定就需要严格的法律认定，并且要摸清所有家庭的住房状况。而空置率究竟该如何统计？令业界印象深刻的是，国家统计局曾公布“目前国家统计局关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。”

　　但曾有住建部官员认为，“在我国进行住房空置率的调查并不难。只需要在全国重点城市针对不同档次的楼盘进行抽样调查就能得出结果”。问题的关键在于，该项工作“需要一大笔的资金投入。”

　　中原地产最后强调，如果此次公布的空置率的确与显示符合，也意味着现实中的空置房源是租赁市场的三倍左右。“那么更应该出台空置税等政策，减少房屋空置，提高房屋利用率，同时避免房地产市场的过度投资行为。”