汤臣高尔夫别墅：违章搭建赔了夫人又折兵

　　汤臣高尔夫别墅违章建筑不仅被勒令拆除，且在拆除前被相关部门限制交易。

　　东地产 汪露 报道

　　2011年4月，位于浦东新区的汤臣高尔夫别墅E115号业主向物业申请“内装修”，获得批准后，E115号业主李女士将别墅内部结构全部拆除重建，甚至挖地三米造地下室，地面出现裂缝。

　　据了解，这幢别墅分为上下两层，约420平方米，户主从去年起开始在主体结构的东西两侧违法搭建，完成后整幢别墅的建筑面积超过了1100平方米，违法建筑面积高达700平方米。

　　自掏腰包拆违建

　　“他们把房子拆掉，往地下挖了个三米深的防空洞，地基受到影响，我住隔壁怎么能放心！”E117号业主仇先生非常担忧。而在该小区别墅区违建率高达85%。

　　《东地产》记者致电东湖物业管理公司汤臣分部，工作人员称，物业也要求违建业主停工，但是有些业主喜欢“打游击”，我们也没有办法。现在不是已经被强行拆除了！

　　记者走访汤臣高尔夫别墅小区了解到，E555号别墅已经在新区城管执法人员的监控下，正在实施拆除，施工单位人员由业主自费聘请。据拆除工地现场工人透露，整个拆除费用将高达30余万元。

　　未经审批的改建、扩建均属违法

　　汤臣高尔夫别墅一位小面积违建业主告诉《东地产》，“我一直以为既然有了房产证，别墅就归我个人所有了，我有权进行拆除重建。没想到到头来，赔了夫人又折兵。”

　　《东地产》调查了解到，别墅是经过用地规划、建设规划、施工许可等等行政管理部门审批并下发相关证照后才能建造，在建造完毕后还需经过验收并备案。经过一道道程序后，最终业主才能取得相关的房地产权证，该权证与房地产是一一对应的。如果业主私自拆除已经登记的房地产，则业主所持有的房地产权证也将成为一纸空文，重建也需要层层审批。

　　上海律和理利市事务所主任陈太贵介绍，改建、扩建房屋有一定的法定程序，没有经过审批，改建、扩建都是违法的。对于违法搭建建筑物、构筑物的行为，除了需要拆除恢复原样外，根据《上海市住宅物业管理规定》，房屋、城管执法或者规划行政管理部门还可视情节的严重程度处以一万元至十万元的罚款，逾期拆除的，房屋、城管执法或者规划行政管理部门还可以申请区、县人民政府组织强制拆除。从目前的实践来看，除了上述处罚措施外，限制交易也是目前处罚违法搭建行为的措施之一。

　　律 师 在 线

　　开发商违章搭建也应拆除

　　违法搭建指未经政府规划部门的批准与认可，在规划审定的图纸之外的建筑物、构筑物：自行搭建的地下室、车库、阳光屋、游泳池、加层及自建的有顶走廊等。

　　对于部分地产开发商，为追逐经济利益的目的，擅自新建、改建、扩建建筑物、构筑物或者其他附着物的行为，违反行政法律规范、民事法律规范或者业主公约的，也应认定为违章搭建，依法拆除。

　　依据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》及上海相关规范性文件要求，开发商在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向规划局提出申请。规划局根据规划设计要求核发建设工程规划许可证，之后方可办理开工手续。违反此证规定进行开工建设或者建成后擅自拆除重建的，都是违法。

　　实践中，部分开发商力求经济利益最大化，往往违反规划增加建筑层数、不顾竣工验收报告擅搭附着物，此类改变现状或者改变规划的行为，法律已经有明确的规定，不仅得不到法律支持，更会对所住居民居住安全构成威胁。另外，从房产出售合同的角度考虑，任意改变合同交付标的物，存在重大瑕疵给付的，可能构成开发商根本违约，而追究开发商的违约责任。并且，违法搭建的建筑物是得不到法律承认，无法办理产权过户，最终侵害的是买方的购房权益，具有极大的法律风险。

　　自《行政强制法》颁布后，对行政强制权进行了严格的限制。对于违法搭建建筑物的行政强制拆除行为在法律执行层面上会遇到一定困难。实践中，对于“拆违”行政主体的适格问题，是需要政府相关部门联合执法、综合执行才能符合执法资格的要求。在一定程度上，该种结构安排势必会造成执法效率不高、推诿扯皮和久拖不决的难题。

　　基于以上分析，开发商的擅自搭建行为明显违法，应予以拆除。同时，考虑到违章搭建问题的特殊性，相关部门仍应继续对违法搭建实施有效的管理、完善相应的执法依据，此点既关系到城市形象，也关系到公共利益，应引起相关部门的足够重视。

　　特约律师 卫新

　　上海星瀚律师事务所

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　　产证原件

　　不能随意涂抹

　　【案情】

　　2012年4月，张先生出售一套位于浦东的房屋，在与买受人王小姐签订居间协议当天张先生只提供了该房屋房地产权证复印件。三日后双方至中介公司签订网版《上海市房地产买卖合同》，签约当天张先生提供了该房屋房地产权证原件，王小姐和中介方均发现该房地产权证中权利人一栏有修改过的痕迹，中介方将该产权证与交易中心调取的《上海市房地产登记簿》(即产调)中权利人进行核对并无出入，随后与出售人张先生确认，张先生告知该房地产权证曾经为了小孩办理入学自己私下在该产证上有加上小孩名字，现在要出售该房屋，故将小孩涂改掉。

　　【案情分析】

　　本案中存在一个关键问题：出售人能否随意修改自己产证？答案当然是不能。根据《上海市房地产登记条例》第十七条第二款规定：“房地产权证书、登记证明不得涂改”第十八条规定：“房地产权证书、登记证明破损的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请换发。房地产登记机构换发房地产权证书、登记证明前，应当查验并收回原房地产权证书、登记证明。”故本案中张先生没有权利随意修改自己的产权证，对于有修改过的产权证必须至交易中心办理无瑕疵的房地产权证后方可办理产权过户手续。对于本案中，张先生私下修改产证，无论是出于何目的，即使涂改后的房地产权证与产调相一致，都将影响该房屋的正常交易。

　　【意见】

　　1、在购买某套房屋前，应先至该房屋所属区域房地产交易中心调取一份《上海市房地产登记簿》(及产调)，根据《上海市房地产登记条例》第十六条规定：“房地产登记簿是房地产权利归属和内容的根据。房地产权证书和登记证明是权利人享有该房地产权利的证明。房地产权证书、登记证明与房地产登记簿的记载应当保持一致，不一致的，以房地产登记簿为准。 ”故在购买前必须先确认该房屋权利人等相关信息是否与出售方提供的相一致，若有出入建议买受人暂时不支付任何定金或房款。

　　2、房屋权利人需要增加或删除权利人姓名的，必须至房屋所属区域房地产交易中心办理增减权利人姓名事宜，不得自行私下对房地产权证进行添加或涂改。若自己私下修改产证“费时又费力”不仅要重新办理产证，还将影响正常的交易流程时间。