楼市回稳：消除经济对房地产的依赖很难

　　进行房地产调整容易，但是要消除经济对房地产的依赖很难

　　文‖上海易居房地产研究所所长 李战军

　　2011年，全国商品房销售面积为11亿平方米，土地出让金为3.3万亿元。最关键的销售价格，无论是土地价格、新房价格、二手房价格还是租赁价格都处于盘整阶段。可见房地产调控的政策组合取得了阶段性效果，但今年可能会有所改观。

　　比如限贷政策，2011年四季度因为房地产商贷款不到位，导致三四线城市的交易量下跌。但今年的房地产消费贷款和开发贷款总体情况相比去年，已有所松动。

　　另外，地方政府在限购政策上小动作不断，放松只在早晚。房产税亦是如此，虽然高层表态要扩大范围和征收力度，但目前所见，尚无大规模大范围推动的迹象。

　　而保障房建设能否对房地产价格构成冲击，还存在不确定性。保障房建设对地方政府来说，资金的压力太大，所以，我们看到的结果是，原计划1000万套最终变成700万套。原计划“十二五”期间3600万套保障房，也可能要调整。换句话说，如果需求没有那么大，而地方政府的资金链又吃紧，很难指望保障房政策构成对房地产的销售的冲击。

　　现在房地产市场在筑底回稳。个人的看法是，进行房地产调整容易，但是要消除经济对房地产的依赖却很难。从数据来看，北京、上海等一线城市的高端房和远郊的房价在下降，而市中心的房价依然不动。但是经济情况却不容乐观，4月份，工业增加值进入个位数，是3年来最低，社会消费品零售总额增幅14.1%，创五年半来最低；财政收入增幅6.9%，同比回落20.3个百分点；其中税收收入增幅2.6%，同比回落23.3个百分点，固定资产投资增幅10年来最低，进出口总额只增长了2.7%。

　　目前政府所面对的情况非常复杂，房地产业上涨的压力非常大。现在的价格松动、交易量下跌，不是市场正常供求关系的自然结果，而是强力调控的作用。在这样的强力政策干预下，房地产业却还表现出投资力和刚性需求。可见未来房地产业价格和销量上涨几乎是一定的。

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