上下游低迷倒逼楼市松绑

　　上下游低迷倒逼楼市松绑

　　随着实体经济受累于调控，业内人士预测，降息只是揭开了楼市松绑的序幕。

　　东地产  周东健  报道

　　一叶寒而知秋！

　　房地产调控，正演变成多行业的实体经济受累现象。

　　今年1-5月，粗钢、水泥、平板玻璃、挖掘机和混凝土机械等房地产上游行业的固定资产投资增速同比回落32.4个百分点，下游的家具制造投资回落了11个百分点，家用电器和纺织等行业的投资增速同比回落了6个百分点。

　　基于实体经济低迷表现，业内人士分析，随着降息等措施落地，上下游行业会倒逼楼市调控逐步松绑。

　　一缕之任系千钧

　　与汽车业行业规模越大、厂房越大的状况不同，房地产企业在行业当中支撑起过千亿元的销售额，人数却要少得多。以2011年销售额最大的万科和恒大为例，他们的员工总数都在3万人左右，其中，属于房地产开发系统(不包括建筑及物业管理等条线)在内的员工，则不足5000人。

　　正是这5000人，支撑起来了上千亿元的销售总额，其原因在于房地产行业独有的产业链整合能力，房地产行业涉及从拿地、设计、修建、装修、销售到物业服务等环节，一般的房地产企业，最核心的能力在于拿地和融资。

　　而具体的操作服务方案，可以全部采取外包的形式解决，因此，房地产的投资额大、牵涉面广、产业链影响力异常深远。

　　围绕房地产商品，从土地获得到市场流通，一个房地产项目可能涉及到包括市场研究、前期定位、土地获得、规划及设计、建筑施工、市场营销、销售、物业管理、法律咨询等诸多环节，而上述环节全都依赖房地产开发企业，形成一种相互交错的网状关系。因此，牵一发而动全身，依赖房地产企业生存的行业达到数十个之多。

　　一组数据足以说明房地产举足轻重的地位，2011年，我国房地产行业销售收入接近5万亿元，从业人员209万人，以100平方米一套计算，共卖出了1047万套房子。如果再加上广义的建筑业以及其余基建项目，那么这一数值将超过10万亿元。

　　根据知名学者、住建部政策研究中心副主任王珏林等人的测算，住宅的生产、流通和消费，直接对几百大类，几万个品种的产品提出要求，与近百个部门的经济活动有密切关系。

　　我国住房建设每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170-220元的需求。我国房地产投资占G D P份额超过10%，是不折不扣的国民经济当中的支柱产业。

　　楼市微调不涉限购

　　上海美桥房产咨询有限公司执行董事张景瑞分析，目前房地产的调控已经成为拖累实体经济发展的一个因素。

　　“调控的深入可能使得经济硬着陆。”张景瑞分析。

　　在此背景下，一些地方陆续出现楼市调控政策的微调动作，2011年下半年以来，包括北京、上海、成都、芜湖等近30多个城市相继出台了不同角度的楼市微调政策，内容涉及放宽公积金贷款政策、税费优惠、调整普通住宅标准、购房补贴等等。

　　值得关注的是，限购仍然是政策微调的“红线”，类似佛山进行限购调整的政策，被迅速叫停，这一方面反应决策者对于刺激房地产上下游实体经济的默许，另一方面，对设计限购等重大调控框架的措施，依旧是“零容忍”态度。

　　此外，6月8日的降息则是对楼市最直接的利好。张景瑞分析，通过释放流动性，不仅可以促进楼市回暖，而且可以对房地产上下游产业形成拉动作用。

　　海房地产研究院副院长杨红旭分析，在目前经济下行的巨大压力下，国家迫于保持经济的稳定增长，有望在年内 再次降息，预计下半年楼市成交继续保持活跃，价格也将逐渐筑底，若无新政策 打压，则房价将会有所上涨。预期明年降息的累计效果趋于显著，将有助于楼市 步入上行通道。

　　保障房成上下游缓冲剂

　　在楼市微调不断情况下，关于调控不断扩大口径的传闻不断。

　　上周，央行特发文件中有关“个人住房贷款利率下限为基准利率的0.7倍”的表述被解读为放松信贷政策的举措之一，但很快央行对此进行了辟谣，并重申房地产信贷政策并未放松。

　　实际上，自2008年首套房贷利率下调至基准利率的0.7倍以来，央行并未取消这一优惠政策，而是银行根据自身的风险控制和市场变化调整其利率水平。根据近期中原集团研究中心对全国主要城市的调研，目前各地银行对首套房的贷款优惠利率普遍仍维持在8.5折至9折的水平，7折利率暂未回归市场，且各地对二套及以上房贷执行依然较为严格。虽然本次有关“7折利率”的讨论对市场并未造成实质性的影响，但却在一定程度影响了市场心理，有利于后期刚性需求的进一步释放。

　　在房地产开发投资和建设速度放缓的背景下，中央和地方均积极探索保障房建设和管理的新思路，以减少商品房发展速度放缓对整体宏观经济造成的影响。上周，住建部出台全国范围内的《公共租赁住房管理办法》。《办法》对公租房的申请条件、运营监管、退出机制等方面都作出了明确规定，在租金标准、准入门槛方面形成了较为成熟的操作方案。上海市房管局亦发文指出延续其“四位一体”的住房保障体系，仍积极发展共有产权保障住房。另外，上海提出继续实施在新出让商品住宅用地项目中按照不低于5%的比例配建保障性住房。

　　张景瑞分析，随着保障房的大量动工，房地产上下游产业的生存危机会得到一定程度缓解。

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