评论：养老地产亟需做好顶层设计

　　时下，养老地产已成为社会关注的热点，引起了众多投资者的浓厚兴趣：众多房地产开发商将其作为未来发展的重点，许多风险投资者也趋之若鹜，而一些保险公司则已行动起来，开始了项目的规划与建设。

　　应该说这是一种发展趋势。一是因为受国家宏观调控，房地产投资者为了寻求转型所做出的新选择，另一个更重要的原因则是，我国人口老龄化加速所带来的巨大市场机遇。

　　众多社会资本投入各种养老设施建设，无疑将解决我国日益增长的养老需求，推动我国养老产业的发展。但是，在整个社会热议养老地产、养老产业发展的同时，作为投资者应该保持冷静：养老地产是否已经到了一种蓄势待发的状态？1.8亿的老年人数量虽然巨大，但这是否就意味着我们的养老市场真如看起来那么乐观？养老地产是不是能够找到一种快速、稳定的盈利模式？问题还有很多，而这一切都尚没有答案。

　　无论是西方发达国家的现实经验，还是目前的社会现实都告诉我们，我国养老地产的发展其实还处在刚刚起步状态，对养老地产的井喷式投资有些盲目，投资风险不小！因为养老地产、养老产业的发展，在当下至少面临四大关口：

　　第一是社会观念。“家庭养老”、“养儿防老”的传统理念常常会蒙蔽我们对更深层次观念障碍的观察。对产权的迷恋、保守的消费观念、市中心的地段意识等都构成了养老地产发展的障碍。

　　第二是社会政策。对养老地产的社会政策诉求，绝不应该只是几项优惠措施。对于养老地产、养老产业的发展，更核心的问题是政府与市场的角色定位，如何构建养老产业发展的公平的市场环境，以及为引导产业发展而出台的系统的支持政策。如全民的养老保障、长期护理保险等，这些政策对于养老产业、养老地产的发展都构成了非常关键的因素。

　　第三是商业模式。目前养老地产的商业模式其实并不清晰，尽管有了押金式、会员制等模式，但是这些模式的合法性问题缺乏明确依据，其实际的运作也有待时间检验。

　　第四是项目的运营管理也面临挑战。运营管理对于养老地产的发展非常重要，养老地产产品的核心不是房子而是服务，所以项目的成功依赖的不是短期的物业营销而是项目的持久运营。专业经验的严重不足、管理人才与技术人才的缺乏、服务体系构建中诸多的难点，以及如何在运营成本与高品质服务供给之间进行平衡都构成了养老地产发展的挑战。

　　所以，对于养老地产开发，完全不能理解为仅仅是硬件设施的规划、设计与建设，这是一种复杂的服务产品、是与经济社会发展息息相关的产业。养老地产的发展，不是从立项拿地开始，而是要从对市场的研究，从产品模式、商业模式的思考开始，用时下一句比较时髦的话来说，就是做好顶层的设计。