杨红旭：房地产市场最冷时点已过去

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭在他的新浪博客中写道，房地产市场目前已经完成由量变到质变，摆脱了严冬的侵袭，春天来了。他认为，楼市成交量再度下滑三个月左右，很快就会再度升温，继续沿着新政之前的轨迹向上。价格也会再度盘整或小跌，但很快会随着成交量的再度增长而止跌反弹。文章具体如下：

　　杨红旭

　　房地产市场“复活”了。近段时间，媒体频频报道发生在多个城市的千人购房、日光盘等。反映在数据上，刚过去的6月份，多数一二线城市商品住宅成交量继续反弹，再创近17个月的新高。这已经不是“小反弹”、“短苏复”了，而是已经完成由量变到质变，摆脱了严冬的侵袭，春天来了。

　　不妨先看几组市场数据。6月份，北上广深四个一线城市新建商品住宅面积为373万平方米，环比上个月上涨8%，同比去年6月增长34%。尤为重要的是，这一数据创了去年1月以来近17个月新高。而去年1月下旬，新一轮的严厉调控政策“新国八条”出台。按这一态势，今年一线城市的住宅成交量必定超过去年，甚至赶超2010年。这一形势，并非一线城市独有，多数二线城市亦如此。从而证明自今年2月以来，住宅成交量的反弹具有可持续性，绝非简单的季节性回暖，而是意味着一轮新的楼市上升期的开始。

　　住宅成交量是行业先行指标。之前，全国房价整体上保持下跌，但近期也出现了止跌迹象，突出表现在近日中指研究院公布数据：6月份全国100个城市新建商品住宅成交均价结束了9个月的下跌，环比上个月微涨0.05%。涨幅虽小，却具有强烈信号意义。如果政策面继续保持平稳，则未来几个月，房价极有可能步入上涨通道，虽然涨幅绝不可能重演2009年的火爆。

　　观察土地市场，则显著滞后于房产市场。6月，一线城市和部分二线城市土地成交面积仍然处于近三年来低位，同比下降36%。自2011年9月以来，土地成交面积就基本保持同比负增长说明在紧缩性房地产调控政策氛围下，大多数房地产企业拿地意愿依然不足，对于土地竞标，开发商仍保持谨慎态度。然而，6月相比5月，土地成交面增长了19%，且创下2012年以来新高，预示着土地市场已经进入企稳的阶段，预计下半年将会复苏。房产市场变化在前，土地市场变化在后，这原本就是市场规律。其逻辑是：只有购房者愿意买房，开发商者才乐意买地。

　　另外还有几个指标。房地产开发投资和房屋新开工，这两个指标明显滞后于市场成交，当前仍然处于探底阶段，预计将于三季度基本筑底，前者是增幅触底，后者是跌幅触底。从企业面观察，当前住宅存货压力依然较大，但近几年月正在持续小幅缓解；企业资金面仍旧偏紧，货币政策虽然放松，但开发贷还是紧巴巴的，随着成交量的持续回升，销售资金回笼如活水来，让那些以价换量的大型开发商长长的吁了口气。

　　难道房地产市场从此就顺利进入上涨轨道了吗？不可能一帆风顺！按照市场规律，成交量持续增长几月后，价格也会随之上涨。但在当前房价尚未回归合理水平的情况下，决策层不太可能纵容房价持续上涨。近日，国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上提出：增加普通商品住房供应，抑制投机投资性需求，稳定房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展。由此可见，维持调控力度，巩固调控成果，依然是下半年的指导方针。下半年，随着房价上涨逐渐成为现实，进一步紧缩政策也在情理之中。

　　只是，即便再出新政，楼市也不可能重新回到去年四季度那种冰冻状态。原因有二：一是经济形势严峻，不可能过于严厉的辣手摧“楼市”。二是去年10月以来房价已连续下跌9个月，调控效果可谓明显，即便房价重新小幅上涨，也不能因此而抹杀本轮调控之“功劳”。调控效果显现的另外一层含义是：去年以来(一线城市更早点，始于前年以来)很多自住需求也被抑制了(部分属于被严厉的政策所误伤)，所以一旦需求开始释放，就会持续相当长一段时间，不可能几个月就重新冷却下来。

　　假若未来几个月出台新政，结果很有可能是：成交量再度下滑三个月左右，很快就会再度升温，继续沿着新政之前的轨迹向上。价格也会再度盘整或小跌，但很快会随着成交量的再度增长而止跌反弹。房地产业的短周期仍在发挥作用，冷久思暖，虽然历程坎坷了一点，但终究要进入“春天”的，这就是所谓“市场力量”吧。

　　作者系上海易居房地产研究院副院长