楼市去库存加速土地供应迟缓或添新忧

　　本报记者 武文静报道

　　楼市的每一个数据变动都牵动人心。

　　刚刚过去的6月，楼市量价齐升，去库存效果明显。与此形成鲜明对比的是，土地市场依旧冷清。专家表示，虽然楼市去化率上升，但库存量依然不小，去库存仍将是中国楼市当今和未来的主调。此外，也有业内人士提醒，土地市场仍然处于较低迷阶段，土地供应迟缓或将埋下隐忧。

　　好转：去库存显效

　　在市场好转的影响下，去库存的速度在明显加速。

　　上海易居房地产研究院统计显示，截至2012年6月底，该机构监测的10大典型城市新建商品住宅库存总量为5425万平方米，较去年同期增长18.86%，但较5月下降了1.85%。其中，上海一手住宅库存量近6个月以来首次回落，北京已是连续8个月库存回落。

　　无独有偶，据北京中原市场研究部统计数据显示：6月底，京沪广深四大一线城市的库存住宅套数为222450套，环比5月底的232630套下调了4.4%。以北京为例，从3月修改库存统计办法后，库存可售住宅套数从3月27日的90556套，下调到目前的81587套，库存已经降低了10%。

　　“首先，5-6月市场成交量明显恢复，全国主要的城市成交量均创造了限购以来的最高点，市场消化库存明显加速；其次，大部分开发商供应依然谨慎，不拿地缓开工，市场政策不确定性依然比较多；最后，市场热销项目依然以刚需产品为主，信贷松动及市场政策微调导致市场部分需求明显降低了观望情绪。”北京中原市场研究部总监张大伟对《中国产经新闻》记者表示。

　　不过，去库存仍将是中国楼市当今和未来主调。有业内人士称，虽然楼市去化率上升，但库存量依然不小，消化库存依然是房企首要解决的问题。

　　隐忧：土地市场低迷

　　与二级市场成交旺盛形成鲜明对比，土地市场仍然处于较低迷阶段。尽管进入6月份，北京、广州、成都等地的许多热门地块出现了高溢价率成交，但总体来看仍不容乐观。

　　2012年上半年(1-6月)的全国20个重点城市土地市场土地宗数、用地面积、建设面积、楼面价、溢价率和土地出让金等指标全面下滑至2010年以来3年内的最低点。

　　具体以北京为例来看，根据亚豪机构统计数据显示，今年上半年北京仅出让8宗住宅用地，成交土地面积57.4公顷。2012年已经过半，而北京住宅土地成交量仅完成了计划供应850公顷的6.8%。类似的情况仅在住宅用地实行“招拍挂”制度的首年出现过。2005年上半年也仅出让8宗住宅用地，之后2006-2011年的6年时间均大大超出了这个供地规模。

　　“这一阶段的成交低迷则明显可以看出是由于供应的不足。近期由于销量的大幅回升，部分房企回款预期良好，资金量紧张情况已经得到极大改善，并且已经开始对土地市场表现出欲望，但是供应却并未跟上。”亚豪机构副总经理任启鑫对《中国产经新闻》记者表示。

　　在任启鑫看来，这一方面可能是国土部门对于市场反应的滞后性；另一方面则可能是控制市场一项手段，通过对于土地供应节奏的控制，挤压房企尽快将囤积地块推向市场。

　　国务院发展研究中心金融研究所研究员巴曙松在近期出版的新作中认为，每一轮的房地产调控政策多以调控房价、控制开发商资金流为主要手段，同时也意味着下一轮住宅供应的减少。

　　任启鑫认为，北京住宅用地长达半年时间控制供应量是近几年罕见的，如果下半年住宅用地集中推出，那么对市场的影响还相对有限。但如果三季度继续控制住宅用地上市，那么就需着力落实开发商囤积地块的促开工、促上市，一旦节奏失控很可能会造成一年至一年半以后北京新增商品房项目供应也出现空窗期，北京房价的上涨压力也将再度增加。