第一上海：建议买入华润置地 目标价16.26元

　　2011 年核心盈利同比增长32%至56 亿港元

　　华润置地(“华地”)公告其2011 年年度业绩，销售收入为358 亿港元，同比增长39%；纯利81 亿港元，同比增长34%。华地的核心盈利同比增长32%至56 亿港元。毛利率及净利润率分别为39.6%及22.5%。每股盈利同比增长24%至1.48 港元，盈利增长主要源于2011 年物业销售结算面积的增加以及结算平均售价的提升。公司每股普通股派发26 港仙的全年股息，派息率为27%。

　　目前土地储备为2985 万平米

　　在2011 年，华地以约195 收购了约942 万平米的土地储备；截止目前，公司的土地储备合计为2985 万平米。公司的业务已由31 个城市扩展至39 个城市。截至2012 年目前，公司已实现住宅签约金额 44 亿元，加上2011 年底以前已销售但未结算的签约额约310 亿元；截止目前，公司共有人民币353 亿元将在未来进入结算，其中已锁定在2012 年进入结算的金额为186 亿元。

　　净负债比率为68%，维持合理水平

　　截至11 年底，华润置地手上现金为154 亿元，资金充沛。公司净负债比率为68%，维持合理水平。其一年期短期负债占比36%，其余为长期负债；公司加权平均银行利率约为3.6%。截止2011 年底，公司贷款中的非人民币贷款占比59%。

　　目标价为16.26 港元，维持为买入评级

　　根据11 及12 年竣工结算面积的变化和价格假设，我们分别调整公司11 年和12 年的净利润至70 亿港元和88 亿港元。源于最新的盈利估算，我们给予其16.26 港元的目标价，相当于12 年13 倍的市盈率，相对于12 年23.23 港元的每股净资产折让30%，上升潜力为18%，维持为买入的评级。