国泰君安国际：予龙湖地产收集 目标14.32元

　　公司的营业收入同比增长了 59.6%至人民币240.9 亿元，稍微差于我们的预期。但项目“北京颐和原著”使公司的毛利率在2011 年有所增长。公司的毛利率上升了6.7 百分点至40.5%，高于我们的预期。股东应占溢利同比上升了53.2%至人民币63.3 亿元，分别超于我们的预期和市场的预期的29.9%和44.4%。公司在2011 年年内结转了1,943,154 平方米的物业。确认收入均价为每平方米人民币13,390 元。若剔除项目“北京颐和原著”，确认收入均价为每平方米人民币11,781 元。因此，这个项目的高均价导致了土地增值税的上升。土地增值税同比增长了108.8%至人民币20.8 亿元。此外，公司的净负债率下降0.06 百分点至43.0%，低于我们的预期。公司的快速销售策略在2011 年前回笼更多的资金。超过90%的合约销售额已经收取了。这是一个原因公司能在2011 年保持较低的毛利水平。

　　在 2012 年，公司计划升级自身的发展战略，公司预期标准化多样性产品和继续深入在已进入的城市与区域。产品会细分到三个产品线： Power Line，为了满足刚需，Value Line，主要是入门级的别墅和洋房花园；还有 Premium Line，为高端别墅和寓所。公司也计划在2012 年至2017 年进入华南地区。在2012 年，公司有人民币780 亿元的可售资源，公司期望可以达到50%的去化率。公司在本年也没有购地的计划，除非销售能够回笼更多的资金。

　　房地产市场正从疲软的销售中恢复。公司在二月的销售也有所改善。在3 月的首个星期，公司有人民币四亿的合约销售额。我们相信公司的强劲销售表现将会在2012 年继续。因此我们维持“收集”的投资评级和目标价为14.32 港元，相当于2.4 倍的12 年PB，8.6 倍的12 年PE 和52.67%的12 年NAV 折让。