国浩资本：从新鸿基地产换马至恒基地产

　　2010年11月开始，政府为抑制短期的投机交易而开征了特别印花税，而香港大众住宅价格在2011年下半年下跌了5%，但本年至今出乎意外地上升了6%。评论： 本行认为近期的住宅价格反弹是受到了基本面的驱动——(1)最近两年竣工的私人楼宇比10年平均水平低了20%；(2)2011年底4.3%的空置率为1997年以来最低水平；(3)目前的出租回报率达3.3%，高出按揭利率100个点子，与几乎为零的存款利率相比更显优势；(4)美国很可能在2014年底前都维持超低利率；(5)2011年第4季度家庭收入中位数按年增长了9%；(6)中国大陆来港的投资需求仍然强劲，目前约占一手房市场销售额的20%至30%。

　　在香港本地地产蓝筹股中，本行认为恒基地产(12)将是香港地产价格走高的主要受益者，巿场很可能随着其巿占率上升而重新评估其投资价值。自2008年金融危机之后，恒基地产积极地通过并购农地以及对收购旧楼而增加在香港的土地储备。由于公司将推出一系列住宅项目，因此在主要住宅巿场中，预计其市场份额将从2011年的5%提升至未来几年的15%至20%。李兆基主席自2011年初以来已花费143亿元增持公司股票(平均成本为$54.24)，目前持股达62.2%。目前股价相对于每股账面值$78.24折让45%，相对于每股资产净值100元折让57%。本地地产蓝筹股相对于每股资产净值平均折让39%，平均市账率为0.72倍。此估值应已反映未来楼价将下跌10%至15%的水平，而本行认为这情况未必会发生。总括而言，恒基地产估值便宜。

　　本行建议投资者从新鸿基地产(16)换马至恒基地产(12)，因前者将受到贿赂丑闻的负面影响。本行给予恒基地产的12个月目标价为$60.0，相对资产净值折让40%。根据彭博资料，恒基地产的每股核心盈利将由2011年的2.41元上升至2013年的2.92元，年复合增长率达10%，而巿场共识目标价为51.8元。