国泰君安国际：买入保利香港 目标价4.88元

　　保利香港(00119 HK)

　　2012 年6 月15 日收市价(港元) 4.19

　　市场平均目标价(港元) 4.88

　　市场目标价区间(港元) 3.85-5.59

　　潜在上升空间16.47%

　　公司为“中国保利集团公司”唯一海外上市公司，11年底在建项目总面积达到1006万平方米，待建项目为1283万平方米，土地储备2289万平方米。

　　销售回暖以及估值优势，抵消高负债不利因素。虽然前5个月受制于销情低迷，合同销售额下滑11%，最新5月份单月销售额环比大增121%，显示在推盘节奏加快的前提下，有能力带动销量回稳。截至5月份，公司仅完成全年销售目标的31%，若要完成今年160亿元目标，预期下半年加快推盘进程，目前已发售广州、佛山和昆明项目各1个，下半年将推出贵阳、武汉和宁波项目，预计全年推出15个新项目。

　　由于过去几年公司快速扩张土地储备，导致净负债率升至95%左右，目前公司通过冻结/降低短期土地收购来改善现金流。而正因为前期的快速扩张，土地收购成本低至约1900块，以平均销售单价8000元计，占比不足24%。

　　截至11年底，公司手持现金126亿元，年底前须偿还贷款131亿，考虑到上年未确认合同销售额143亿元中的70%将于12年确认，整体资金压力不算严重。目前市场普遍预期12年NAV介乎9-11港元，以6月15日收市价计，现价折让超过53-62%。另外，13年预期市盈率为5.55倍，目前市场上有52.9%的分析员给予公司“买入”评级，平均目标价为4.88港元。