鄂尔多斯东胜区百亿图救房地产

　　作者： 方辉 | 来源： 中国经营报

　　11月下旬的鄂尔多斯已经天寒地冻，但这座城市正在经历另一场真正的寒冬——高利贷案件频发，数百个正在建设的楼盘陷入困境，停工、被追债、躲藏，开发商和富豪们如履薄冰。

　　不过，就在外界纷纷猜测鄂尔多斯的楼市与高利贷危机将走向何方时，《中国经营报》记者独家获悉，居鄂尔多斯主体城区的东胜区已经在计划实施总额为75亿元至100亿元的“救市”方案。这座建在“黑金”上的草原之城有着稳定的煤炭收益，每年增幅超过30%的财政收入足以抵御此次“地区金融危机”。

　　在业内人士看来，“救市”注入的资金即能化解目前的楼市与高利贷双重危机，而东胜区的“救市”也被认为是鄂尔多斯政府全面救助该市“地区金融危机”的信号。

　　楼市“停摆”

　　“要么退钱，要么退房，不能就这么拖着，不给房子我们就不会再交钱了。”11月24日郭女士带着一家8口大闹“鄂尔多斯广场”售楼处，郭女士告诉记者，今年4月以每平方米11000元的价格购买了该项目的一套150平米的商品房，先后3次支付了86万元现金，但该楼盘迟迟没能完工，10月该项目彻底停止了建设。

　　据记者了解，位于东胜区中心地带的“鄂尔多斯广场”项目原计划今年8月交房，之后延至12月，现在又将交房日期推迟到了2012年8月。“他们说钱拿不出来了。明年交房，前提是我们把剩下的84万也交齐了，(开发商)就是没钱了。”郭女士说。

　　据一位在现场维护秩序的警察透露，现在业主找开发商闹事的情况时有发生，和其他城市因为降价引发的纠纷不同的是，鄂尔多斯的纠纷很多是房子无法按时交付引发的。

　　记者在鄂尔多斯房产网上看到，“鄂尔多斯广场”项目于2011年1月1日开盘，目前均价为每平方米12000元，但记者在项目现场的广告牌上看到的价格却是每平方米7900元，售楼人员表示这个价格还能有一点折扣。

　　目前，鄂尔多斯各个楼盘销售冷清至极。记者在康巴什新区的多个在建和已完工的项目看到，本应该开门迎客的售楼处均大门紧闭，有的甚至已经拆了，只在门口留个销售电话。

　　东胜区人口占到鄂尔多斯城区人口的80%，其房地产开发规模也占据了该市的主体，按照该区的统计数据，2011年前3季度，东胜区开工建设了155个房地产建设项目。

　　虽然随处可见高耸的吊塔，但基本听不见施工的声音，很多建设工地只剩下留守的工人。“从8月份开始就陆续有项目停工，进入10月，开始大规模停工，现在基本都停工了。”鄂尔多斯房管局一位官员对记者表示，虽然冬天是停工的季节，但今年多数的原因都是资金紧张。

　　有消息称，目前鄂尔多斯的在售楼盘仅有数个，康巴什新区仅有两个，而且价格已经有了20%以上的回落。记者从东胜区政府部门获得的消息则是该区的房价已经从原先每平方米8000元的均价回落到每平方米6000元，而市场依然冷清。

　　“鄂尔多斯人只是现在现金紧张，只要能让这个金融系统转起来，一切都没问题。”11月22日当地一位房地产企业高层对记者表示，现在最大的问题是人们手中没有现金，由于限贷，购房者无法从银行获得贷款，而自己的钱多数放了高利贷。

　　在高利贷圈子里小有名气的杨凤琴女士告诉记者，在众多身价过亿的鄂尔多斯富豪中现在能拿出来100万现金的人已是凤毛麟角。

　　政府欲出手救市？

　　虽然在外界看来鄂尔多斯正在经历一场严重的“金融危机”，但其似乎还并未走上绝路。

　　记者从知情人士处了解到，此次“金融危机”的主体东胜区正在依靠政府的力量逐渐复苏，这份被冠以“救市”之名的方案包括75亿元至100亿元人民币的“房地产企业重组计划”和数十亿元的“政府收购计划”，以缓解目前东胜区房地产市场的僵局。

　　对此，东胜区委宣传部一位官员向记者表示，东胜区政府确实正在制定相关方案，不过此番“救市”并非全由政府买单，而是在整合房地产企业的基础上，由政府牵头从银行贷款为市场注资。

　　“目前的规模是75亿元人民币，涉及的金融机构很多，目前我知道的包括国家开发银行、鄂尔多斯银行、鄂尔多斯农村商业银行三家，有的还在协调中，总的来说，是由政府和银行共同把关。”该官员强调政府充当把关人和协调人的角色，而非担保人。

　　据他介绍，东胜区将对现有的300多家房地产企业进行整顿，对大部分小企业进行并购、整合、重组，最后形成几家有实力的大型房企，银行的资金即用于此，而出售企业的小企业主也可获得支付贷款的资金。

　　11月25日，记者分别致电上述几家银行询问参与“救市”情况，鄂尔多斯银行与鄂尔多斯农村商业银行均未给出明确答案，两行业务部门称目前没收到相关文件。而国开行内蒙古分行行政部门负责人则称，目前该行仍严格控制住房地产放贷。

　　对于“政府收购计划”，上述官员表示确有此事，他说，东胜区将收购现在市场上的一部分商品房，然后进行分类，一部分会用作公务员小区，一部分会充抵各类保障房。

　　“还有一部分高端的商品房，政府设想收购之后用作政府储备用房，给未来前来工作的高端人才居住，如专家公寓。”那位官员说，“政府收购的房子所需资金由政府承担，具体的形式目前还没有明确，但有煤炭做支撑，政府有这个能力。”

　　公开的资料显示，2011年鄂尔多斯市政府下达东胜区保障房新建任务为173万平方米、18000套，而鄂尔多斯全市规划的各种保障性住房为65028套、447万平方米，总投资125亿元。

　　上述知情人士表示，东胜区政府今年的保障房建设都已经开工建设，要收购的部分应该是以备来年的新任务。

　　根据东胜区统计局的数据，前3季度，东胜区房地产完成投资175.8亿元，同比增长33.5%，房屋施工面积达2555.7万平方米，增长26.1%，但商品房销售同比下降24.2%。

　　记者了解到，虽然成文的规定还没有出台，但东胜区政府的“救市”措施已经开始实施，上述官员透露说，有一部分资金已经到位。而这一模式是否会在鄂尔多斯全市推广还没有定论。

　　知情人士告诉记者，鄂尔多斯的房地产以东胜区为主体，只要东胜能渡过难关，市政府就可以从容应对全市的楼市严冬。

　　年关之考

　　或许东胜区的“救市”会令一些开发商在脱离泥淖时损失暴利，但对于鄂尔多斯独特的金融生态来说，“救市”并不只是为了救房地产，而是为了盘活整个鄂尔多斯的金融链条。

　　一直以来，在鄂尔多斯的金融循环中，利息较低的银行贷款都充当着“起搏器”的作用，人们拿房屋作抵押获得银行贷款(目前利息为年息0.07元)，而将自己的钱用于放高利贷(利息为月息0.03~0.06元)，在房价快速上涨的背景下，数月后等到房价上涨了再转手出去，获得房价上涨和高利贷的双重利润，然后再买更多的房子，如此循环下去，直接的后果就是鄂尔多斯的房地产规模像滚雪球一样越滚越大。

　　但银行的信贷规模终究是有限的，今年以来，随着全国性房地产调控渐趋严格，鄂尔多斯人能从银行获得的贷款越来越少，银行“起搏器”的作用也逐渐微弱。

　　记者从当地金融部门了解到，由于前几年房地产发展迅猛，几乎所有够条件的人都用完了自己的贷款资格，限贷在鄂尔多斯具有普遍性。

　　而2010年以后，在井喷式的房地产开发中，来自民间借贷的资金占到了开发资金的70%，据高和投资的报告，目前鄂尔多斯的民间资本规模在2000亿元以上。

　　鄂尔多斯商会一位副会长对记者表示，高利贷的流向主要是房地产和煤炭行业，但后者所占比例很小，而且有稳定的收益，“80%的高利贷都流向房地产了，房地产市场一坏，这部分资金就难以收回了。”

　　上述知情人表示，政府的救助计划实际上是为了维护社会的稳定，因为任由局面发展下去，高比例人群参与放贷的鄂尔多斯可能出现治安问题，毕竟年底了，到了高利贷结息回本的时候，“牵涉的人太多，规模到了不得不救的时候。”

　　今年9月鄂尔多斯相继爆出了涉案超过10亿元的“苏叶女案”和涉案2.63亿元的“王福金案”，两案所套资金均受困于房地产。

　　延伸阅读

　　接盘者在哪里？

　　在业内人士看来，鄂尔多斯的房地产最大的问题在于建设的速度大大超过了实际的需求增长速度，由于地理的限制，鄂尔多斯是一个典型的内需驱动型城市，与北、上、广卖全国人民的房子不同，鄂尔多斯的房子基本上是内循环。

　　据媒体的报道，2010年鄂尔多斯商品房销售面积高达1009.4万平方米，为北京的近62%，而该市的人口仅为北京的10%。当地官员也承认目前鄂尔多斯的商品房已经达到了人均2~3套的饱和程度，而当地有钱人动辄10套，甚至整栋楼的购买。

　　很显然，鄂尔多斯人热衷盖房子、买房子并非为了自住，而是为了炒作，以此获得高额利润，虽然政府有意“救市”，但谁来接盘？政府不可能收购所有的房子，对于鄂尔多斯来说寻找接盘者恐非易事。

　　“这几年房地产业的野蛮生长实际上是造城概念引发的，政府一直在喊‘打造百万城市’，但现在人口数量没有跟上房子数量。”鄂尔多斯商会一位副会长对记者表示，鄂尔多斯房地产的最大问题是“过剩”。

　　不可否认的是鄂尔多斯的外来人口确实在增加，但更多的是从事收入并不高的第三产业，而且这些人来到鄂尔多斯更多地是暂时性“淘金”，而非定居。

　　当地一位政府官员说，鄂尔多斯不会出现温州那样的情况，因为这里有雄厚的煤炭收益，是全国任何一个地方都不能比的，市政府今年的财政收入可能达到800亿元。

　　但他也承认，鄂尔多斯的高消费和高房价阻挡了许多想要在此定居的人。在东胜区统计局发布的《2011年前三季度经济运行情况分析及存在的问题和建议》中，“人力资源短缺”被列为一大问题，文中提到“随着我区生活成本的大幅增加，人力资源有所流失，导致企业出现了招工困难的局面，不仅技术工人紧缺，普通工人也不足”。