绿城集团资金危局：能否大而不倒

　　作者： 杜丽娟，张明 | 来源： 中国经营报

　　绿城(微博)降价了！意料之外，却又在意料之中。11月绿城集团实现销售额30亿元，实现销售面积17万平方米。以此计算，绿城集团11月的销售均价为17647.06元/平方米，较之10月份19090.91元/平方米的均价，每平方米绝对值下降1443.85元，环比降幅则为7.57%。

　　降价是绿城董事长宋卫平历来拒不考虑的下下策。宋卫平的台词是：“假如真的无路可走，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。”

　　进入12月，绿城足球出现暂缓出手的迹象，绿城成立新合资公司日渐明朗。合作的背后，也是绿城复活的一次破冰行动。

　　资金危局

　　《中国经营报》记者近日在绿城集团的一份绿城家园内部刊物上发现，11月份绿城曾就资金问题召开过内部研讨会，并由各董事核实过销售数据，报告中显示，在离年底不到一个月的时间里，绿城到期的银行贷款，在售项目的回款以及销售等问题仍然是当前亟须解决的问题。

　　绿城中国首席财务官兼董秘冯征告诉本报记者：“一切原因都在于今年的销售额没有达到500亿元。如果和去年一样，销售业绩达标，那就什么事都没有了。”显然大幅下降的销售业绩是绿城难以为继的最主要原因。而事实上，绿城的项目布局多围绕在大本营浙江，位于经济发达的长三角地区，正是限购、限售、限贷政策的“重灾区”。

　　2010年底，宋卫平公开表示：500亿元销售收入是绿城2011年的及格线。但是政策空前收紧、市场空前冰冻，一切都打破了绿城的美梦。早在2011年5月份，绿城新开盘的销售率就降至29%，这一情况比2008年金融危机背景下绿城陷入财政危机时还要糟糕：在金融危机影响最严重的2008年11月，绿城公布的四个新推楼盘的销售比例也达到了35%～45%。

　　数据显示，2011年绿城集团预计开工建设面积约为900万平方米，预计有31个项目在2011年竣工。而在堪称绿城发展迅猛的2010年，总销售额达到542亿元，当年的新建项目开工面积681万平方米。相比之下，2011年，绿城销售额从542亿元下降到目前的307亿元(2011年前11个月数据)，开工建设面积却从681万增加到900万平方米。

　　土地支出是绿城另一个更重的支出负担。绿城中报显示，2011年上半年，绿城集团通过公开招标拍卖以及股权收购等方式，共新增土地储备项目8个，占地面积约290万平方米，其中归属于绿城集团承担的土地款约为人民币23.3亿元。截至2011年8月26日，绿城集团本年内的未付土地款约18亿元。加上去年尚未付清的100亿元土地款，仅土地款一项绿城年底就要支付将近120亿元。而在绿城346亿元的贷款中，年底到期的有135亿元，粗略计算，绿城在这两项上年底要支出的资金大致为250亿元。

　　按照目前的项目回款情况计算，到年底绿城所有项目的回款净利润为71.4亿元，加上绿城有现金及银行存款97.46亿元，收入的资金大致为170亿元。

　　虽然绿城房地产新闻发言人俞翔并不否认绿城现在出现的资金问题，但仍乐观地告诉记者：“绿城目前仍有很多优质项目，底子仍然很大，对未来销售抱有信心。”以项目换资金也成为本次资金危困是最大的出路。

　　紧急救助

　　针对此轮调控对绿城造成的资金链质疑，宋卫平曾发表言论表示，接下来绿城会分三个阶段走，首先就是努力做销售，把房子卖出去；如果这个不够有效，第二步就是看看能不能腾挪掉几个项目；最后一个阶段，如果前面的手段都不奏效，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。

　　显然，宋卫平的三步走策略中，卖房子似乎是远水解不了近渴。“腾挪项目”就成了最主要的手法。

　　早在6月3日绿城港交所公告就显示，绿城间接全资附属子公司绿城房地产、绿城阳光与合资伙伴甲、合资伙伴乙共同出资成立合资公司。公告并未披露合资公司名称，此后中投入股才逐渐浮出水面，公告中甲公司和乙公司分别是中投的全资子公司建银投资和百仕通。按照公告的股权结构，绿城房地产、绿城阳光、建银投资和百仕通分别占合资公司股权的24%、6%、60%及10%。建银投资才是名符其实的大股东，因此市场再度传言“中投接盘，绿城易主”。绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年随即出面澄清，中投和绿城只是合作，不是控股。但并未做进一步的解释。为此，绿城中国首席财务官冯征解释说，因为“我们的合作是有保密协议的”。但冯征同时承认合作事宜正在进行之中。

　　“这两家公司的加入，主要是看中绿城的产品开发能力。成立合营公司将使绿城集团获得更好的发展。”冯征补充说。绿城集团一位董事也告诉记者，合资公司将利用投资协议方的注资，主要从事城市建设、基础设施建设、基础能源等领域。

　　虽然绿城资金链紧张的消息一直不断，绿城股价不断下跌，甚至有传言，市场在做空绿城，绿城恐有被低价收购的可能，冯征告诉记者，“市场可以压低绿城的股价，但我们不会出售股权。”

　　显然绿城无意以股权换资金，即使在此次成立的合资公司，也只是以绿城集团下属两子公司入股。运作的模式也是未来合资公司通过收购集团的项目，向集团回笼资金，缓解集团资金链上的压力。

　　卖地套现

　　如果说加快卖房节奏可能还是远水，那么对绿城来说，卖地则是最解近渴的方式。有消息称绿城将转让兰园和新华造纸厂地块两个项目的股权，以换取现金流。

　　资料显示，兰园地块及新华造纸厂地块项目中，绿城实际分别占股42.5%和35%。兰园项目的权益由绿城、西子和赛丽共同持有，而新华造纸厂项目由绿城和西子持有。兰园地块的建筑面积约13万平方米，目前住宅项目正在销售中，而绿城新华地块建筑面积约8.9万平方米，商业约5万平方米，以目前住宅5万元/平方米，商业4万元/平方米单价估算，总价为64.7亿元，绿城约占27.5亿元。目前还未进入销售阶段。新华项目估算单价4万元/平方米，估算总价为35.9亿元，绿城集团约占12.565亿元。由此估算出绿城在这两个项目权益总值约40亿元。

　　“绿城在这两个项目中只是占有股份，其实转让的传言应该从上半年就开始了，目前可能已经完成转让，卖给了其中的一家公司。”接近绿城的人士告诉记者。显然这对绿城可谓雪中送炭。

　　对于传言，冯征告诉记者，“绿城出让项目，引进投资者，我们都正在操作中。具体到哪块地，卖多少钱，资金是多少，一切以公告为准。”

　　虽然此前早有传言，绿城可能转让球队缓解资金压力，因为此举可以让绿城每年节约开支将近1亿元。令人出乎意料的是，近日当绿城俱乐部与冈田武史经纪人的谈判陷入僵局之时，宋卫平与冈田两人的态度转变却意外促成了合约，绿城新赛季原本计划投入8000万元，但在签下冈田及其教练组团队后，绿城俱乐部的投入已超过1.2亿元，跟上赛季相比不减反增。出让球队的传言似乎正在淡去。

　　这或许也证实近期的种种周转努力正在见效。对于绿城，即使年关未必“山穷水尽”，2012年如何彻底摆脱窘境才是最大的难题。