刘璐：限购有效但不应披上地方保护主义外衣

　　文：刘璐

　　西南财经大学经济学院副教授、博士生导师，留美经济学博士

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　　原标题：

　　地产调控的去与留：限购有效，但不应该披上地方保护主义的外衣

　　中国的房地产市场自1998年以来迅速发展，特别是从2004年以来经历了一波快速上涨的市场行情。虽然在2008年下半年到2009年初出现过短暂下跌，但是在国家4万亿救市和各项支持性政策的刺激之下，2009年二季度以后楼市又开始出现了快速上涨的势头，一直持续到2010年一季度。

　　房地产曾经被称为是我国经济发展的支柱产业，因为不仅其是普通居民一生当中的最大宗消费品，也能带动水泥、钢材等几十个相关产业的发展，被认为是带动经济发展、保增长、保就业的利器。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，上世纪90年代以来中国经历的三次经济危机都曾依靠房地产走出困境。从1997年东亚金融危机时政府将住宅作为新的经济增长点(房改)催生出楼市黄金10年，到2008年国际金融危机时政府大力刺激住房消费以弥补外贸大幅减少的影响，再到2011年欧债危机时大力开展的保障房建设以带动投资。纵然这些提法有偏激之处，房地产对中国经济的贡献和作用也是有目共睹的。

　　房价的连番上涨触痛了社会敏感的神经。一时间，中国的房价收入比高、中国人供房辛苦活得累、丈母娘经济、高房价消灭了年轻人的理想、大城市出现“蚁族”“鼠族”等说法纷纷涌现。正是因为住房消费这个商品太“大宗”了，所以其快速的上涨也让人们的行为变得疯狂起来。诸如人们通宵排队买房、抢房如抢菜等报道也屡见不鲜起来。于是，有学者和媒体惊呼：“房地产正在绑架中国的经济”。

　　房价的上涨已经不是一个单纯的经济问题了，它演变成了一个社会问题，是一个全社会共同关注的热点问题。在这种背景之下，2010年4月起，我国政府连续出台了号称史上最严厉的地产调控政策，概括起来就是：限贷、限购和保障房建设。

　　历史上我国曾多次利用利率调整等政策来调控房地产市场。但是由于利率调控会作用于整个社会经济，而不单单是房地产市场，所以其政策效果较为复杂。2010年4月以来的“限贷令”主要是针对住房贷款的首付比例，比如二套房执行60%的首付比例要求。当然，也会搭配一些差别化的利率措施，比如二套房执行1.1倍标准利率的政策。对首付比例的调控显然比单纯依靠利率调控能更精确地调控房地产市场。但是，并不是所有人都必须通过按揭贷款来买房。对资金充裕的人来说，按揭不过是一种杠杆工具而已，并不是必不可少的。从市场反应来看，限贷令的效果是有限的，2010年4月后的全国房价基本上仍然在环比上涨。

　　随着各地纷纷落地具体措施，“限购令”正式登场。虽然各地对政策的解读不尽相同，但最核心的一条政策几乎都是“暂停对拥有2套及以上住房的本市户籍居住家庭售房，包括新房和二手房”。换句话说，一个家庭最多只能拥有两套住房，而三套房则一律停购。

　　如果说限贷令只是给楼市吹了寒风，那么限购令则是实实在在的给了楼市以迎头痛击。限购令出台后，虽然住房销售价格未见明显的大幅下跌，但各地楼市成交量逐步递减，以致2011年全年成交惨淡却已是既成事实了。

　　地产调控影响了谁？

　　不论是限贷令还是限购令，其矛头都是直指楼市的需求方的。我们可以根据家庭拥有财富的多少，粗略地把楼市的需求分为以下三大类：刚需、改需和投需。“刚需”就是所谓的刚性需求，就是对住房的最基本需求。“改需”就是改善型需求，也是家庭对住房正常的升级换代需求。而“投需”则是投资(含投机)性需求，是一种资产性的需求。向着好的方向看，这是理财的需要；而向着坏的方向看，这其实和投机倒把没什么大的区别。严格的说这已经是一种金融类需求了，和股票、期货等类似，与实体性的消费类需求已经脱离了关系。

　　其实从限贷令作用不大而限购令作用明显的这一事实，我们就不难看出：当前我国楼市需求的主体，恐怕可能已经是投资性需求了。虽然尚无准确的数据可以印证笔者的这一判断，但粗想一下，其实这也是不难理解的。随着我国经济的不断发展，居民手里的钱从整体上看多了起来。在通胀预期高企的情况下，居民手里的钱需要有一个妥善的投资渠道，否则存银行里要跑赢CPI是很困难的。在股市变化莫测，自主创业也不容易的情况下，楼市成为最佳的投资渠道绝非偶然。一方面，我国人口众多，随着城市化加速发展、人口向城市集中，城市里住房资源的稀缺性日益提高，这决定了其内在价值的持续走高。另一方面，投资住房的技术含量低，不需要炒股和创业所要求的那些专业知识和技能，而普通投资者也缺乏更多的投资渠道。再加上住房的耐用品属性及人民币升值等因素的共同作用，最终使得住房完成了从普通消费品到金融投资品的华丽转变。2000年以来，我国楼市基本延续了单边上涨的行情，其相对股市来说低得多的风险和较高的收益率，吸引了大批资金，深受投资者的喜爱。

　　可见，我国政府的限购政策，可谓打蛇打七寸，正中要害。虽然当前房价上涨的势头初步得到了遏制，但是楼市成交量锐减带来的后果也是极其严重的。首先，对当前楼市成交价格出现的小幅下降，我们要有清醒的认识。在很多城市，市区楼盘主动大幅降价的情况是很少的。整体均价的下跌更多的是由于郊区楼盘的成交比重增大带来的。其次，开发商都是追求利润最大化的厂商，是没有人会愿意主动降价的。

　　在需求受到抑制的情况下，开发商的住房卖不出去，这从全国许多城市的住宅库存大幅增加中已经得到了印证。开发商的融资是有成本的，而且这种成本还不低。在这种情况下，大的开发商可以挺，而小的开发商就非常艰难了。由于当前在售的商品房库存的建设用地很多都是2007年至2009年(除开2008年下半年)的地价高峰阶段拿的，高昂的土地成本决定了开发商很难大幅降价销售。大幅降价会出现亏损，而库存房卖不出去所承受的融资成本也会导致亏损。

　　所以，笔者预见，如果限购政策不放松，很多中小开发商会退出市场。其退出市场的方式要么是把项目转卖给大开发商，要么干脆破产走人。大面积烂尾楼的出现，可以视为本轮地产调空的高潮，而把项目转卖给大开发商又会加剧市场的集中度，出现大开发商兼并潮，从而导致垄断。在这个过程中，可能地产中介类行业早就由于成交量的大幅萎缩而倒下了，而地方政府也会出现很大的融资问题。

　　中央政府会不会放松地产调控，这是当前楼市关注的焦点问题，也是两会的热点议题之一。其实，从高层的多次表态中，我们就不难看出，中央政府可能很难在短时期内放松楼市调控。甚至，在整个十二五时期内，这种偏紧的预期都可能持续存在。前面已经分析过，高房价已经不是一个单纯的经济问题了，实际上在我国已经上升到了关乎国际民生的政治高度。毕竟，社会人口的主体还不是富人，而解决低收入人群的住房问题，关系到整个社会的稳定。

　　前面已经分析过，房地产被认为是带动经济增长的利器。国家往往在经济陷入低谷时借助房地产，而在经济高涨时打压一下房地产，这是很正常的。业界对此相关的看法最著名的当属著名地产人任志强的“夜壶论”：需要的时候用一下，不需要的时候放一边去。在当前国内外经济形势并不乐观的情况下，房地产是否又会像往常一样有惊无险呢？

　　仔细思考一下，我们不难发现，当前的形势变了。一方面，中央政府用大力发展保障房的办法来拉动投资，毕竟从建设来讲，保障房和商品房并没有本质的区别，都可以带动几十个相关产业的发展。另一方面，中央政府主动把今年的经济增长速度下调到了7.5%，足见其对调整经济结构的坚定决心。笔者认为，往严重点说，房地产(主要是商品房)在我国经济中的地位有“失宠”的可能。此一时彼一时，“even milk has its expiration day”。

　　虽然限购令这种非市场化的调控手段，从经济学的观点来看会产生严重的效率损失，但是在当前的情形下确实不失为一种维持社会稳定的有效手段。但是，目前的限购令仍然有改进空间，可以尽可能地减少经济效率的损失。仔细考量本次的限购政策，我们会发现其实它也有“误伤”之处。

　　受我国户籍制度的影响，我们常常把一个城市的居民分为“本地人”和“外地人”两大类。在本次限购中，外地人就受到了或多或少的影响，比如必须在当地缴纳一定年限的社保之后才能购房。如果我们把外地人的购房需求分成“外地刚需”、“外地改需”、“外地投需”这三类，那么显然外地人的投资性需求是需要限制的，而外地人的刚性需求和改善型需求则是需要保护的。

　　其实，在很多年以前(比如2004年)，全国多个城市的住房销售的很大比例(部分城市甚至在半数以上)都是外地人购买的。从这一点来看，外地人的购房需求，是当地楼市的坚实基础。虽然外来的投资需求是推高当地房价的重要因素，属于重点“打击”对象，但是外地刚需和外地改需，特别是外地刚需，则属于被误伤的范畴。毕竟在当地工作的外地人，有置业需求也是安居乐业的需要，应该予以保护。这不仅不会过度地推高房价，也会对当地楼市形成有力的支撑。否则，不仅对楼市的健康发展不利，还会演变成一种新形态的地方保护主义。

　　当前，再纠结于放不放松调控的问题，其实没有多大意义。显然，放松还是不放松，主要取决于中央愿意承受多大的社会成本的问题。前面已经分析过，当前我国居民对楼市的投资需求过于旺盛，一旦开禁，市场价格机制势必会导致一波猛烈的上涨行情，从而不仅会造成社会资源的畸形配置，也会导致民怨，这是一种社会成本。而维持限购，将不可避免地承受高昂的经济效率损失，或者导致楼市的烂尾潮和兼并潮，这又是另外一种社会成本。作为宏观调控者，其实就是在这左右为难之中走钢丝。

　　大力进行保障房建设是个好办法，但要发挥作用恐怕也非朝夕之功。而且，如果依笔者所判，当前楼市的需求主体真是投资需求的话，那保障房对商品房建设的挤压，反而还会增加商品房的稀缺性，从而可能加剧商品房的价格上涨。

　　尽快发展起一个完善的金融投资市场，妥善地解决居民存款的保值增值的投资渠道，可能对控制房价来说是一个更治本的办法。毕竟，限贷也好限购也好，都只是治标的办法。治水，我们是应该用堵还是用梳呢？