陈宝存

　　有报道：针对楼市的强势回暖，将有新的储备政策出台，比如首套房首付比例提至五成。但愿只是中介机构为了促销二手房的目的所造谣言。否则，政策真的疯了。

　　最新的报道显示：2011年4月，全国100个城市住宅平均价格为8773元/平方米，较上月上涨0.40%，其中77个城市价格环比上涨，1个城市与上月持平，22个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市共有84个。

　　2011年4月，北京住宅价格为每平方米22862元，比3月下降0.14个百分点；成交面积北京53.29万平方米，比3月下跌10.07%。

　　节前的4月30日，中海地产启动首次大规模降价推盘计划，震撼深圳楼市。当天早上中海推出康城国际、塞纳时光两楼盘共计1349套房源，单价最低9680元/平米起，均价在11000元/平米左右。一万出头的均价比目前的市场报价每平米低了至少2000元，“降价房”消息一出，便引发上千人排队登记选房，开盘日现场遭遇千人抢房，场面火爆，经中海地产确认，到场客户近5000人，而截至当日下午2点，所有房源都被抢购一空，其中近七成客户为刚需。

　　华南另一大开发商碧桂园也上演了一出“买别墅如抢白菜”的大戏——5月1日，碧桂园清泉城开盘，300多套别墅出现千人抢购的火爆场面。记者获悉，该项目位于毗邻广州的清远市，带装修房价在8500元/平米左右，最便宜的一套别墅总价仅120万，主要购买客户都来自于广州地区。

　　应该说是适当条件引来的销售狂潮，这本身恰恰是政策的正常功效，但是市场上对消费者的正常反应又开始惧怕。我们不敢承认的是消费者的预期与消费者的实力，市场在新政出台的三个月后将又一次失效，这对政策的执行伤害是很大的。

　　但是为什么会带来如此的预期，首要的还是保障房建设。实际公租房220万套，对于刚性的需求，根本不会起到抑制作用，租与买，一直以来是争议颇大的，国人如果真的可以接受租赁，那么也不会有房价在供需失衡状态下的暴涨。而除了公租房的所有品类，并不能给市场以信心。与其盼着保障房，还不如在房企压力十足的状态下的主动降价购买。这是正常的市场反应。

　　但是，即使如此的保障房建设，目前看还是困难重重的。凭中央财政计划下拨的1300亿，对于今年的1000万套保障房几乎是杯水车薪的。那么，目前的销售形势与信贷政策的未来，房企扩张被限制，而且这样的限制已经严重威胁了央企国企的扩张。那么我们有些人想当然的认为应该发挥央企国企优势建设保障房的预期也是很难的。

　　我原来所在的中冶集团，对于城市基础设施建设与保障房建设一直是企业最追捧的。但是，中冶下面的某集团公司，贷款70亿早已投入到了基础设施建设与保障房建设，只是东北某市的保障房项目已经封顶，却拿不到政府应该给我们的建设款项。

　　需要政府投资的，央企实施都是如此结果，那么要求社会资金参与的保障房建设，投资回收仅仅靠收租金，又有多少企业可以承受现在的融资成本呢？相让马儿跑是对的，但是不给马儿吃草，马儿怎么跑得动？这便是现行政策的不理性。

　　还有对市场的预期。经历了08年到10年的一轮市场波动，真正相信房价会大跌的少之又少。尤其是各个地方城市的限价令成为涨价令，虽然带来了国家部委的大规模巡视，但是对于效果，真正看好的并不多。即使是地方政府调整了限价令的幅度，很难有下降的预期。而随着通胀预期成为消费者的普遍思维，买房产以保值只是一方面，随着房价的稳定增长，手中的现金变为房产，不但是刚性需求的必须，更是投资者的预期。

　　实际一线城市，特别是京沪两大直辖市，土地供应受局限，北京去年的供地完成情况是五环以内的土地供应只占全年供应的20%。这会造成均价的增长被局限，但是，实际的房价不会有明显的下降。而目前的很多区域5—6环区间配套尚未完善。五环之内的项目必然成为刚性需求、改善性需求的首选。仅此市场的压制就很难不被突破。

　　正常的市场反应到底该不该重新被抑制，这是见仁见智的。但是不要忘了地方政府实际只能依靠土地出让收益完成保障房建设的目标。我们惧怕的应该是土地重现08年的频频流拍才对，那么市场的重新回升，应该是被鼓励的。

　　

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