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杨红旭:贫富同居还是贫富分居

2011年07月07日 15:53 来源:新闻晨报

  杨红旭

  最近,有舆论担心保障房社区配套不全,进一步拉大贫富差距。其实,关于富贫分区的争论,国际上曾持续多年,国内则近几年相当活跃。

  1998年房改之前,不存在这个问题,住房分配以单位为中心,一个单位的职工收入有差别,但房子是在建在一块的,干部群众同住家属楼。1999-2007年,这一问题并不突出,保障房建设量很小,“市场是爷”,富人买豪宅小区,中间阶层买普通房,穷人原地“待命”。

  2008年以来,随着保障房建设规模的迅猛扩大,贫富“同居”还是“分居”的问题和矛盾渐趋突出。

  从规划方式看,保障房有两种建设模式,一种是集中建设,即在一个区域内,集中规划保障房小区、社区;另一种是配建,即在商品住宅项目中,搭配建设部分保障房。前者属传统模式,后者是近两年才有的新兴事物。前者一般都会涉及贫富分区,后者则属贫富同居。

  这两种方式哪个更优呢?这是一个相当复杂的问题。很多人会从道德制高点反对贫富分区,主要理由是容易形成“贫民窟”。贫民窟现象,在发展中国家比较常见,尤其以拉美国家为典型。发达国家也少量存在这一现象,不过形态与发展中国家不同。发展中国家的贫民窟多在城郊结合部,而发达国家多在市区,尤其是美国的中产阶段和富人多居住于郊区别墅,而市中心老旧公寓区则是中低收入者的聚居地。

  在我国,需要关注现存的旧贫民区的事实,以及未来可能形成的新形态的贫民区。现存的主要指棚户区,兼顾城中村。棚户区是一些危棚简屋,是单位分房时代的历史遗物,既有位于市区的,也有处于国有矿区、林场的,其中居民多属困难职工或家属。另外,在我国城市中广泛存在的城中村,居住条件一般较差,业主多数较为富裕(尤其是大城市),而住户多为收入偏低的外来务工人员,或是工作时间不长、收入不高的年轻人。

  这种旧的贫民区,正在被改变。2009年国家出台文件,要求各地五年内完成城市成片棚户区改造,今年1000万套保障房中,棚户房是大头,为400万套。前些年,城市旧改时,多把安置房建于郊区,不愿意让居民回迁。现在有了很大进步,一般都是原地安置,优先满足原居民的需求,其次才是开发面向市场的商品房。棚户区改造,主流是混居,基本上不涉及贫富分区的问题。

  未来可能形成的新形态贫民区,主要是指在郊区,尤其是在远郊集中建设的保障房社区。近几年这种现象已初露端倪。远郊地区,交通不便、配套不全,加之中低收入家庭集聚,很容易形成新的贫民区。若以此分析,则似乎在商品房项目中(尤其是位于市区的)配建保障房,可以解决形成新贫民区的问题。

  值得关注的是,去年以来,北京、上海、广州、杭州、郑州、武汉等诸多城市开始积极尝试,甚至是严格要求,保障房配建比重多为5%-10%。今年5月,国土资源部《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》提出,引导和推广 “商品住房用地中配建保障性住房”的创新性的出让方式。看来这一做法已得到官方认可。

  不过,企业却心存不安。比如,近期北京、杭州等城市推出的“限地价、竞配建保障房面积”地块,多数受到冷遇。其中杭州要求:配建的保障房及其配套设施须与所在地块商品住宅同步设计,先行开工、先行交付,建成后,须无偿交给政府,物业管理则纳入所在地块商品住宅小区统一管理。

  不妨想像一下,这是一幅多么完美的贫富同居的和谐景象呀。然而,这些将来生活在中高档小区中的低收入群体,有能力、有意愿与其他业主一样,缴纳高额物业费吗,有能力去配套的中高档商业场所消费吗?另外,如果这些保障房的产权归属政府,那么在将来的小区管理运营中,如何协调产权人、开发商、物业公司之间的利益关系?开发商没理由不担心。

  因此,配建并不是一个完美的方案。在部分普通住宅项目中配建一些,利大于弊,在高档项目中配建,则正相反。贫富可以同区,比如在较好地段,建设少量的纯保障房小区。另外,在新城、新市镇中规划建设大型保障房社区,只要通地铁、配齐生活和商业配套、就近创造就业机会,完全可以避免国外那种贫民窟。香港的公屋、居屋多位于新市镇,不也挺好么。

  (作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)

  

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