杨红旭

　　最近，有舆论担心保障房社区配套不全，进一步拉大贫富差距。其实，关于富贫分区的争论，国际上曾持续多年，国内则近几年相当活跃。

　　1998年房改之前，不存在这个问题，住房分配以单位为中心，一个单位的职工收入有差别，但房子是在建在一块的，干部群众同住家属楼。1999-2007年，这一问题并不突出，保障房建设量很小，“市场是爷”，富人买豪宅小区，中间阶层买普通房，穷人原地“待命”。

　　2008年以来，随着保障房建设规模的迅猛扩大，贫富“同居”还是“分居”的问题和矛盾渐趋突出。

　　从规划方式看，保障房有两种建设模式，一种是集中建设，即在一个区域内，集中规划保障房小区、社区；另一种是配建，即在商品住宅项目中，搭配建设部分保障房。前者属传统模式，后者是近两年才有的新兴事物。前者一般都会涉及贫富分区，后者则属贫富同居。

　　这两种方式哪个更优呢？这是一个相当复杂的问题。很多人会从道德制高点反对贫富分区，主要理由是容易形成“贫民窟”。贫民窟现象，在发展中国家比较常见，尤其以拉美国家为典型。发达国家也少量存在这一现象，不过形态与发展中国家不同。发展中国家的贫民窟多在城郊结合部，而发达国家多在市区，尤其是美国的中产阶段和富人多居住于郊区别墅，而市中心老旧公寓区则是中低收入者的聚居地。

　　在我国，需要关注现存的旧贫民区的事实，以及未来可能形成的新形态的贫民区。现存的主要指棚户区，兼顾城中村。棚户区是一些危棚简屋，是单位分房时代的历史遗物，既有位于市区的，也有处于国有矿区、林场的，其中居民多属困难职工或家属。另外，在我国城市中广泛存在的城中村，居住条件一般较差，业主多数较为富裕(尤其是大城市)，而住户多为收入偏低的外来务工人员，或是工作时间不长、收入不高的年轻人。

　　这种旧的贫民区，正在被改变。2009年国家出台文件，要求各地五年内完成城市成片棚户区改造，今年1000万套保障房中，棚户房是大头，为400万套。前些年，城市旧改时，多把安置房建于郊区，不愿意让居民回迁。现在有了很大进步，一般都是原地安置，优先满足原居民的需求，其次才是开发面向市场的商品房。棚户区改造，主流是混居，基本上不涉及贫富分区的问题。

　　未来可能形成的新形态贫民区，主要是指在郊区，尤其是在远郊集中建设的保障房社区。近几年这种现象已初露端倪。远郊地区，交通不便、配套不全，加之中低收入家庭集聚，很容易形成新的贫民区。若以此分析，则似乎在商品房项目中(尤其是位于市区的)配建保障房，可以解决形成新贫民区的问题。

　　值得关注的是，去年以来，北京、上海、广州、杭州、郑州、武汉等诸多城市开始积极尝试，甚至是严格要求，保障房配建比重多为5%-10%。今年5月，国土资源部《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》提出，引导和推广 “商品住房用地中配建保障性住房”的创新性的出让方式。看来这一做法已得到官方认可。

　　不过，企业却心存不安。比如，近期北京、杭州等城市推出的“限地价、竞配建保障房面积”地块，多数受到冷遇。其中杭州要求：配建的保障房及其配套设施须与所在地块商品住宅同步设计，先行开工、先行交付，建成后，须无偿交给政府，物业管理则纳入所在地块商品住宅小区统一管理。

　　不妨想像一下，这是一幅多么完美的贫富同居的和谐景象呀。然而，这些将来生活在中高档小区中的低收入群体，有能力、有意愿与其他业主一样，缴纳高额物业费吗，有能力去配套的中高档商业场所消费吗？另外，如果这些保障房的产权归属政府，那么在将来的小区管理运营中，如何协调产权人、开发商、物业公司之间的利益关系？开发商没理由不担心。

　　因此，配建并不是一个完美的方案。在部分普通住宅项目中配建一些，利大于弊，在高档项目中配建，则正相反。贫富可以同区，比如在较好地段，建设少量的纯保障房小区。另外，在新城、新市镇中规划建设大型保障房社区，只要通地铁、配齐生活和商业配套、就近创造就业机会，完全可以避免国外那种贫民窟。香港的公屋、居屋多位于新市镇，不也挺好么。

　　(作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)