王晋斌

　　一、为什么要大力推进保障性住房建设

　　1.2003年以来的房价调控不力，出现了房地产资产泡沫的累积。

　　从2002年7月1日开始实行土地招、拍、挂后，中国房地产市场经过7〜8年形成目前的高房价，出现了资产价格泡沫的累积。图1显示了房地产价格销售指数与商品房价格销售指数高度同步，两者的相关系数接近于1，并总体呈现快速上涨态势。

　　从今年的情况来看，3月份各地陆续公布的“限价”目标几乎全部成了“涨价”目标，个别城市的涨价目标甚至超过10%。在“限购”等史上最严厉的调控和居民购房预期反转的条件下，部分城市房价出现下降或涨幅趋缓的态势，但到5月份并未出现明显“拐点”，总体房价依然呈现出上涨态势。

　　2.房价过快上涨和居民收入增长不足共同导致了过高的房价收入比，房价问题升级为社会问题，并被提高到政治高度。

　　依据中国指数研究院的数据，2010年年底全国100个城市住宅平均价格约为8600元/平方米；而当年中国城镇居民全年人均可支配收入约为1.9万元。一套90平方米住宅的价格相当于三口之家13.5年的可支配收入，这一比例远高于国际上6〜8倍的平均水平。过高的房价/收入比已成为中国经济中的重大社会问题。央行今年2季度城镇储户问卷调查显示，居民对物价满意度仍偏低，房价过高仍是居民对物价满意度偏低的主要原因之一，74.3%的居民认为当前的房价过高。

　　在房价不断上升的同时，我们发现导致过高的房价/收入比的另一个原因是居民收入在GDP中的比例出现了下降。根据历年《中国统计年鉴》GDP构成要素的计算结果可以发现，从1999年开始，劳动收入占比则呈现出较为明显的下降趋势，并在2007年降至历史的最低点46.7%，几乎回到了1986年44.6%的水平。进一步比较各国劳动者工资占GDP的比重(称为分配率)，中国职工工资总额的分配率在12%〜16%之间，如果再加上工资额30%的福利，则在15%〜20%之间，这一比例远远低于发达国家55%左右的水平。另据《中国统计年鉴》(1999-2008)资金流量表计算可以看出，1992〜2005年间，居民可支配总收入占国民可支配总收入的比重由69.2%下降到59.4%，下降了近10个百分点。

　　可见，近10年以来房价的快速上升与劳动收入在GDP中占比不断下降，两者共同导致了房价/收入比的上升。如果进一步考虑到社会分配不平等问题(如2009年中国城镇的Gini系数已达到0.3)，那么城镇居民中有相当大比例的人群买不起房，在当前的高通胀压力和居民较高的恩格尔系数(目前仍然高达40%)，导致居民满意度持续下降，而房价的高涨就成为全社会关注的焦点问题，房价问题升级为社会问题，被提高到政治的高度。

　　上述两点是导致大力推进保障性住房建设的核心原因，因为政府有责任照顾社会的弱势群体，而保障房建设便成为政府采取的核心举措之一。

　　二、 保障性住房和商品房“双轨”运行决定了中国房地产业进入战略转折期

　　从过去的经验看，房价越抑越涨的核心原因之一是供给不足。个人购房信贷紧缩、“限购”等政策只能从需求方来抑制房价。考虑到中国仍处于城市化阶段和居民不断要求改善住房条件以及投资需求等因素，刚性需求使得限制需求的政策很难发挥长期作用。因此，从今年开始，政府转变了策略，在维持紧缩性的政策背景下，进一步通过供给政策来平抑房价。主要体现在以下三个方面：

　　1.增加土地供给，降低土地价格

　　2003〜2005年严控土地供给的结果是土地拍卖价格不断上升，“地王”记录不断被刷新，土地出让收入使得地方政府出现了土地财政依赖症。地价高企无疑推动了房价高企，迫使政府改变了土地供给方式。从2011年5月12日国土资源部公布的今年全国住房用地计划来看，与2010年全国住房用地供应计划(18.47万公顷)和实际供地量(12.63万公顷)相比，今年达到21.80万公顷，分别增加18.5%和72.6%。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6%，比去年提高2个百分点。保障性安居工程用地计划是7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年计划(6.58万公顷)和实际供地(3.24万公顷)相比，分别增加17.6%和138.9%。因此，即使全年住宅供地仅完成了计划的70%，实际供地也将增长21%，会带来土地价格的下降。

　　2.加大中低收入阶层的住房供给

　　2008年中国保障性住房建设规模只有100多万套，2009年达到了330万套，而2010年保障房开工建设规模达到了590万套，基本建成370万套，分别相当于同期商品住房开工套数、竣工套数的82%和67%。保障性住房的计划供给数量基本接近商品房供给数量，房地产市场的“双轨”运行初现端倪。2011年政府计划建设保障性住房1000万套，并要求在今年10月底之前全部开工，而目前中国1年的商品房竣工总量约为600万套。“十二五”期间，政府提出了3600万套保障性住房建设的计划，如果该计划实现后，建设的保障型住房可以容纳现有城镇家庭的20%，比目前的10%提高1倍。中国房地产市场的“双轨”运行成为必然。

　　3.增加融资供给，确保保障性住房的资金需求

　　首先，在资金总量上，从中央政府的资金安排来看，2011年计划支出1030亿元。从银行贷款来看，2011年1季度，保障性住房开发贷款新增651亿元，比年初增长40.1%，高出同期房地产开发贷款比年初增速34.8个百分点；假设1季度的规模不变，全年银行发放的保障房贷款仅有2600亿元左右的水平。国家开发银行宣布今年将发放1000亿元的保障房贷款。目前可见的融资渠道大体上为4000〜5000亿元，可以涵盖1000万套保障性住房1.3〜1.4万亿元的1/3。这说明需要有大约8000亿元的资金需通过其他方式进行融资。

　　其次，依据现有公布的信息，剔除政府已有的明确资金来源，资金缺口大约也是8000亿元左右。经济适用住房和两限房近200万套，建设资金主要由社会机构(包括开发商)通过市场运作，存在5000亿元左右的资金；各类棚户区改造房400万套左右，需要资金5000亿元左右，其中政府主导的棚户区改造，中央将提供400亿元左右，省、市县也要拿出一定的资金；由工矿企业和被改造的职工筹集的，大约有3400亿左右，这部分的缺口大约1000亿元。公共租赁住房近220万套，投资方式多元化，大约2000亿元左右的缺口。

　　再次，从地方政府资金来源来看，按国家规定，各地应将土地出让净收益的10%以上用于住房保障。2010年财政部公布的土地出让收入是2.9万亿， 假定地方政府完全按此规定行事，大约可以得到2900亿元，那么资金缺口大约还有5000多亿元。但从今年1季度的数据来看，随着房地产调控的深入，商品房成交量的大幅度下滑，可能带来全国主要城市土地出让收入同比出现至少30%的下滑，那么如果全年按照这一比例，大约还有5700亿元的资金缺口。

　　第四，地方政府的资金来源还有两条渠道，一是住房公积金的增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用后，作为建设廉租住房和公租房的补充资金。2010年全国公积金增值净收益，用于廉租住房建设的有50多亿，今年会有进一步提升，但绝对数不会增长太多。二是发行地方国债，比如今年中央代地方发行的2000亿元的国债当中，地方要优先用于保障性住房，特别是公共租赁住房建设；三是用公积金贷款支持保障性住房建设的试点工作，2010年计划了400多亿元。

　　第五，考虑到上述所有资金来源之后，保障性住房的资金缺口大约还有2500亿元左右的资金缺口。如果考虑到土地出让收入的下降，这一缺口大约在3300亿元左右。最后，央企大规模介入保障性住房将是解决资金缺口来源的重要来源。去年国资委要求78户不以房地产为主业的央企退出房地产业务，但在今年5月3日，国务院国资委要求各央企把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径，进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，通过多种途径参与保障性住房开发建设。2010年仅中国建筑、中房集团、保利集团等11家央企，承担了全国13%的保障性住房开发建设任务。由于央企有土地和资金优势，央企的保障房依然有较高利润。如果央企和地方国有企业积极参与保障房建设或提高土地出让资金用于保障房建设，并允许企业发债用于保障性住房建设，因此，今年保障性住房的资金有保障。

　　三、 房地产行业依然是中国经济的重要行业，房地产市场不会“硬着陆”

　　1.2011年商品房价格存在“去泡沫化”趋势，并在3季度会出现拐点，房价适度下降是换取楼市回暖的“最后一层窗户纸”。

　　首先，房地产地产行业已开始进入去库存时期。今年1季度136家上市房企存货同比大增40%。其中招商、金地、万科、保利四家企业1季度的存货分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元。如按2010年的销售数据计算，要消化这些存量，这四家公司分别需要2年半以上的时间。

　　其次，投资趋势和融资渠道出现了明显的背离，开发商资金面在持续恶化，很难支撑到市场反转。2011年1〜5月房地产企业自筹资金的比例上升到38.61%，接近历史高点，国内信贷则下降到接近历史低点，为17.95%。图2显示了房地产开发投资趋势和融资渠道出现了明显的背离：投资高速增长、资金来源增速下降，这表明开发商资金面在持续恶化。

　　最后，考虑到土地价格的下降和居民购房意愿的下降，在楼市严厉政策不会放松的背景下，出现房价降中趋稳是大概率事件。

　　2.房价调控是逐步“去泡沫化”的过程，尤其是部分城市房价的“去泡沫化”，但不能被理解为短期的房价急剧下跌。

　　总体上，中国房地产市场的“泡沫化”经历了近10年才逐步形成，房价/收入比的不断扩大造成了严重的社会问题和资源的“错配”，房地产市场的“泡沫化”也需要通过几年的时间去不断消化。降低房价收入比的最佳办法不是仅寄托于房价急剧下调，而是在长期中要依靠收入增加和房价降中趋稳的“双支柱”来逐步实现，因此，房价调控也将会持续数年的时间。

　　3.要正确认识到房地产调控政策的目标是在强调民生目标的同时，把房地产对中国经济中的通胀、经济增长和银行体系的负面影响都降到最小状态。但中央政府要民生、地方政府要财政、开发商要利润，三大主体目标函数的不一致性决定了房地产市场价格调整显示出“疲劳期”的特征，将持续较长时间。

　　首先，新调整的居住类占CPI编制权重的约20%、2003年以来房地产投资占全社会固定资产投资比例约为24%，2007〜2010年房地产贷款余额占各项贷款余额的年均比例为18.8%。这些数据说明房地产行业依然是中国经济中的重要行业。

　　其次，从长期来看，第六次人口普查的数据显示中国的城市化率为49.68%，到65%〜70%的城市化还有至少还有15年的时间。

　　再次， 随着核家庭化的不断发展，家庭人口规模越来越小，会增加对住房的需求。依据六次普查数据，中国平均家庭人口规模在改革开放后不断下降：1982年每户家庭人数4.41人，2000年为3.44人，2010年人口普查最新公告显示，平均每户家庭人口规模进一步下降为3.10人。

　　最后，从房地产开发综合景气指数来看，依然保持在历史的较好水平。5月份央行的调查显示，选择“房地产投资”的居民占22.2%，比上季减少2.8个百分点，仍为居民投资首选。

　　总体上，保障性住房作为民生工程的代表性政策，已经上升到政治高度，将决定中国未来房地产市场具有“双轨”运行的特征，导致中国房地产业整体进入战略转折期。

　　(作者系中国人民大学经济学院教授)

　　

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