策源地产董事长：楼市打响价格战

　　文/徐晓亮 策源地产董事长

　　8月是楼市的传统淡季，持续的调控政策更使申城楼市的供应、成交数据双双回落，正在发酵的“沪四条”让本已有限的购买人群进一步流失。

　　从成交量来看，8月上半月，上海市商品房成交面积为39万平方米，相比7月后两周56万平方米下跌近30%，成交量的走低，更多表明了交投双方对后市信心的不足，同时，新老政策叠加作用制约交易达成，开发企业面对淡季选择谨慎推盘，新增供应下降也是成交偏低的原因。但是，当前的价格松动依然没有达到购房者主流预期。

　　新一轮限购政策山雨欲来，一线城市限购尚未松绑，二三城市也将陷入限购的旋风之中。 “沪四条”的出台显然为上海楼市下半年的调控奏响了号角，楼市的冬天似乎比想象中要漫长。

　　升级的限购令在抑制外地炒房团的同时，也较大范围地辐射到众多刚需购房者，那些以补缴税款方式获得购房资格的外地户籍购房者显然也遭到阻挡。原本有意向购房的外地户籍客不得不放弃购房，其中包括了首次购房者及置换型购房者，客户流失率预计达到35%左右。

　　当具备购买能力的群体几乎毫无漏网地被限，开发商未来的客户对象范围越来越小，毫无疑问，为了完成销售目标，开发商必然上演一场“客户争夺大战”。

　　争夺客户的首要策略就是调整经营手段，“以价换量”。从今年上半年部分大型房企的销售业绩来看，均采取了高速周转的市场策略，在不同阶段采取“策略性降价”或加大推盘力度并打折促销，从而在上半年取得了相对乐观的销售业绩。那么在未来在一定时期内，开发商同样可以采取此类策略来对冲政策的影响，解决资金难的问题。

　　同时，政策的频出让购房者有更多的时间和机会去挑选和甄别与自己居住价值相匹配的楼盘，日渐理性的消费心理使得高品质、高性价比产品成为购买首选，这无疑使房企更加重视产品品质的精雕细琢。

　　在调控的常态化的背景下，房企资金偏紧的压力越发显现，下半年保障房的供应将增大，且政府有声音表示保障房标准将于明年放宽，加之商品房在“金九银十”集中放量的可能性较大，而符合购买能力的人群不断减少，可以想见，价格在经历一定时间的僵持和缓慢调整后，势必会出现松动，未来“以价还量”或将成为大势所趋。