二三线城市追涨卖地热

　　如果以“面包肯定比面粉卖得贵”的逻辑衡量，对于二、三线城市的开发商而言，房价未来也许仍不用担忧

　　■ 苏培科

　　据中国指数研究院的统计数据显示，上半年土地出让收入排名第三的昆明，出让金收入为336.85亿元，同比涨幅416.03%；排名第七的沈阳土地出让收入308.13亿元，同比涨幅142.63%。还有一些未进入前十名的二、三线城市土地出让金同比涨幅，预计亦不低。

　　再从《2011年1-6月全国130个城市土地市场交易情报》的数据来印证，1~6月全国130个城市共成交土地9511宗，成交土地面积43759万平方米，成交面积同比增加24%，显然实际的土地成交数量有增无减，成交金额减少是由于二、三线城市的地价没有一线城市地价高，但土地交易的绝对数量并不低，而且在大幅增长。

　　与上述城市相比，一线城市土地出让金骤降。这其中除了政策限购等因素外，主要还是由于开发商担心一线城市的高房价风险，于是转战二、三线城市继续“圈地”，从而推高了二、三线城市的地价和房价。如山东泰安市今年上半年商品房成交均价同比上涨了53.9%等。

　　同时，上半年重点在二、三线城市布局的房地产开发商也大获全胜，万科(000002.SZ)、恒大地产、保利地产(600048.SH)、碧桂园(2007.HK)等企业，上半年的销售金额同比增幅都在60%以上。

　　笔者建议，在进一步强化和规范房地产需求调控的同时，还应强化供给管理；除了加大保障性住房的总供给，还应规范房屋租赁市场，让租房者有相对稳定感，避免“非刚性需求”立即转化为“刚性需求”；另外，还可以通过税收手段来提高房屋持有环节的成本，让持有多套房的人将存量房释放出来，让一部分房屋恢复居住属性，从而缓解目前的畸形供需格局。

　　其次，地方政府应开源节流，自主减少财政压力，并将土地出让金优先用于保障房建设，避免让土地出让金成为地方政府的“第二财政”或“私房钱”。

　　从公开的统计数据来看，土地出让金收入逐年大幅递增。2010年全国土地出让成交总价款为2.7万亿元，较2009年增长70.4%；2009年土地出让总价款是1.59万亿元，较2008年增长65.7%。若拿现在的年土地出让金数据与10年前比较，仅2010年一年就超过了2001年的20倍。

　　笔者建议，应对过去10年的土地出让金收支进行重点审计，做一本公正、公开、明明白白的账，对于曾涉嫌违规使用土地出让金或者将土地出让金挥霍、挪用的相关责任人，应该给予必要的责任追溯。因为土地出让金换走了未来50~70年的土地使用权，相当于“爷卖仔田”，如果这笔账是个糊涂账，如何对得起子孙后代？

　　另外，笔者建议是否能将土地出让的程序和出让金账户从地方政府剥离出来，建一个全国性的土地公开交易平台，将土地转让信息公开，接受各方监督；然后将收来的土地出让金放入中央财政专设的省级土地出让金账户，由中央财政暂作保管；再根据地方政府申请的保障房项目、安居工程项目和符合土地出让金使用的项目再专款专用。这样既可以保证“取之于民，用之于民”，也可以起到对土地出让金收支的监督作用，斩断地方政府与房地产开发商的利益链条。