彭澎：延长上市时间阻遏限价房投机

　　□彭澎

　　一度是广州最大限价房楼盘的花都某公社，补交地价后“赎身”，变成了别墅、大户型洋房等混居的商品房楼盘。而原先的限价房现在才过三年，企业员工当初以3000元/平方米购入，如今转手可稳赚一倍。

　　虽然该公社有单位自建因素，也有后来在里面盖高档商品房的因素，但确实也折射了当前保障房建设中存在的一些问题。

　　首先，从保障房体系来看，租赁性保障房的公共产品属性较明显，而经济适用房和限价房的商品属性较强，并会以五年为界实现转换。由于房价持续上涨，五年持有期可能成为一个最佳投资期。因此，含产权的保障房可能成为一种投资品。又由于违规成本太低，骗购现象屡禁不止。

　　其次，限价房的设计主要是针对高房价，如果房价回落就会出现花都某公社那样的所谓“历史原因”，即限价房与低端商品房相比已没有价格优势，于是就可能整体转化为商品房用地。这样反过来就抬高了原先限价房的价格，而经过五年的周期房价一旦上涨，限价房刚好过了五年限制期，结果就成为绝佳的投资。但如果房价一直低迷不振，又会出现什么结局呢？

　　再次，该公社是企业自建限价房性质转化为商品房小区的，这给最近许多企业踊跃建设经济适用房以很重要的启示。万一经过调控，房价跌了，那么类似的项目是否也可能转化为商品房项目呢？完全可以设想另一个五年周期的出现。

　　我们可以设问，有限价房业主叫卖原先的保障性物业，是否要根据有关规定，补缴差价的70%，作为当年低价获得土地的补偿呢？如果因为“历史原因”不缴这个差价，那么就损害了公众的利益，毕竟保障房项目是用了特殊用地的。

　　不管该公社项目最后如何解决，都迫使人们再度思考：保障房究竟应不应该建含产权的经济适用房和限价房？

　　一个可能的选择是，政府逐步少建含产权的保障房，多建公共租赁房。但后者这类保障房资金回收时间太长，对于急功近利的政府来说是没有吸引力的。更何况广大购楼者也是希望居者有其屋。那么可以采取的办法就只有借鉴西方模式，延长含产权保障房的上市时间，即让购楼者几乎要用一辈子来获得产权，这样可以减少投资投机行为，同时也满足了居民获得产权的期望。

　　例如参照西方模式，可以规定住满5年取得20%的产权，住满10年取得50%的产权，住满20年取得80%的产权，住满30年才能取得全部产权，如此，投机客不能短期内出手，就会减少骗购和投资投机的可能性。

　　(作者是广州市社科院研究员)