苏培科：伪城镇化左右不了房价

　　7月6日文章

　　苏培科

　　京沪深穗等一线城市的房价在史上最严厉的调控政策下仍在继续走高，人们都看不清未来房价的拐点在哪。

　　有种论调称，中国的房地产牛市要持续30年，理由是中国的城市化才刚刚开始。然而，笔者认为，我们正在进行的“所谓的城镇化”，其实是简单、粗暴的移民和拆迁，把年轻一代的农民工赶向城市。因此，用城镇化的依据来推断中国楼市的长期牛市站不住脚。

　　事实上，我们要理性分析房价涨跌的因素。这一轮房价上涨除了商品房体制改革的因素，人口红利和经济的快速增长也是人们改善居住需求的原因。一旦“婴儿潮”购买力下降、人口红利消失、老龄化到来，中国“421”(即一对夫妻有四个老人和一个小孩)的人口结构呈现之后，“90后”、“00后”小孩基本就没有了买房的压力，这一现象的到来可能要10年左右的时间。

　　所以，中国房地产市场不可能再持续20年、30年的牛市。但就目前来说，指望房价在短期内下跌确实很难。

　　一方面，自去年以来一轮接一轮的政府调控政策都浮于表面。以需求管理为主的调控抑制了当下刚需，同时抑制了供给，而保障房建设又没跟上来，最终的结果就变成了拍皮球，每一次的调控、压制反而变成了为涨价蓄积能量的过程，房价反而加速上涨。

　　另一方面，货币因素也是推动近年来房价高涨的一个重要因素。有人曾统计过，将房价与热钱波动的曲线叠加对照，两个图形完全呈现正相关。而目前全球流动性依然过剩，大量资金为依然对冲通胀犯愁，房价短期内自然下不来。

　　尽管从长期来看，中国房地产市场肯定有一个需求饱和的过程，但是为了让房价早日趋于合理，笔者有以下几点建议。

　　首先，让保障性住房落在实处，抑制非理性的刚性需求。有人算了一笔账，1000万套保障性住房需要1.2万亿元－1.4万亿元，中央只拿1000亿元，其他是地方政府自筹。但目前保障性住房退出等制度都不完善，开发商也不愿意去干，因此，完善保障房相关制度迫在眉睫。

　　其次，重新调整政府利益格局，尽快打破土地财政格局，地方政府应开源节流，减少财政压力。如果地方政府不让利，即使所有的房地产项目都死掉，房地产调控也起不到作用。

　　第三，商品房开发领域应该彻底清退所有央企，但16家以房地产开发为主业的地产央企可以参与保障性住房或限价房建设，以保障房屋质量。当然保障性住房建设绝对不是分蛋糕游戏，应该进行公开招标，切勿交给一些关联交易、利欲熏心的开发商来偷工减料式的开发建设。

　　第四，应在全国推广物业税，并采取全国联网方式征收。要让存量房释放出来，最好最重要的手段就是税收，让持有多套房的人自愿释放手里的空置房。全国联网的好处在于，可以按照属地优先的原则来界定一套房，然后对其他房子(不管在哪个城市)按照当地的二套房或多套房征收标准来征收，用增加持有环节成本的方式逼迫他们放弃多余的房子，恢复房屋的居住属性。

　　第五，应该尽快完善房屋租赁市场，借鉴德国经验，对房屋租赁用严格的法律条文来界定成“使用租赁”和“收益租赁”，对“使用租赁”的胡乱涨价行为加以限制，用法律法规来保障普通民众租赁住房的需求和利益。