韩飞：再来说说小产权房

　　据新华社报道，国土资源部等部门联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，《意见》强调，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。对于城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。

　　因“小产权房”产生的纠纷比较多，“小产权房”也因此成为立法、司法和法学理论关注的热点话题。小产权房争议的焦点并不在于“房”，而在于承载房屋的土地。问题的关键就在于是否允许宅基地使用权的流转。

　　“小产权房”是否可以和“大产权房”一样进行出租、转让、抵押？“小产权房”是否可以流转的实质在于是否允许宅基地使用权的流转。对此可以说争议很大，观点不一。笔者认为，宅基地使用权流转制度的改革应该渐进式进行，目前允许宅基地使用权转让、抵押的时机仍不成熟。

　　历史上，宅基地使用权是作为一种福利提供给农民的，目前，农村尚未建立起全面的社会保障体系。宅基地使用权的福利性质决定了其权能不能完全按照市场经济的效率原则发生作用。

　　但另一方面，随着我国城镇化水平的提高，城乡二元结构的发展模式已经开始改变。特别是在东部一些地区，随着城乡经济的快速发展和城乡居民生活水平的普遍提高，城乡居民之间的流动正逐渐加快。伴随着大量农民进城务工，很多地方出现了“空心村”、空置住宅的现象。

　　与此相对应，城镇居民到乡村居住、生活、经营的需求也在不断增长。特别是在城乡接合部和经济较发达地区的农村，宅基地交易的隐性市场已经客观形成。

　　对于这些经济社会发展的客观变化和人民群众的客观需求，立法上绝不能墨守成规，坐视不理，确有必要作出相应的回应。否则，有违法治的基本精神。

　　总之，“小产权房”流转实质上是宅基地使用权的流转问题。

　　在目前全面放开宅基地使用权流转还不成熟的情况下，允许出租宅基地上的房屋就成为立法上较为合适的选择，同时，也可为以后宅基地使用权流转的相关立法进行有益的尝试。

　　韩飞