李光斗：房租压弯了肯德基

　　如果中国只剩下一个房地产行业可以赚钱，那中国经济会很危险。

　　李光斗

　　“得终端者得天下。”

　　终端是市场营销中的最后一个环节，这“临门一脚”，谁能“进球”谁就获得了成功。在营销学中，终端制胜的概念一直都被中国企业家所信奉。但随着商业地产暴涨，房租倍增，高成本的终端将成为压垮中国企业的最后一根稻草，终端为王的局面即将在中国彻底颠覆。

　　全球连锁食品的龙头老大是麦当劳，肯德基只能屈居其下。在美国，肯德基甚至连汉堡王都比不上。而在中国却是另外一幅景象，从1987年在北京前门的第一家肯德基开业，率先进入中国市场以来，“KFC”这三个字母以摧枯拉朽之势，迅速抢占了中国市场，截至2010年，肯德基在华门店数量超过3000，从一线城市到四五线城市，都布满了肯德基的足迹，而麦当劳在华的门店数量却连肯德基的一半都不到。

　　无论在哪个城市，无论哪个分店，肯德基都天天爆满，其统一的门店形象和符合中国人饮食习惯的食物，使肯德基大获成功。而人们来到陌生城市后，也会选择肯德基作为他们的保守用餐地点，因为每一个肯德基店的价格和产品都是统一的，连涨价都是全国同步。

　　作为中国最大连锁餐饮集团，肯德基在2011年10月29日突然宣布自己的细分差别定价策略，即使是身处同一城市，不同商圈的肯德基门店会有不同的价格体系，在肯德基的北京站分店，一对鸡翅就比其他商圈贵2元。除了肯德基，吉野家、永和大王等几家餐饮企业也采取了“同城不同价”的方法进行营销。

　　与之前由于原料价格增长而导致涨价不同，这次肯德基之所以实施“同城不同价”，是因为各地区的商业地产租金不同。那些位于黄金地段的分店，其经营成本远远高于郊区，而这些店的顾客也是拥有高消费能力的群体。

　　中国房地产价格连年猛涨，虽然调控行为从未中断，但是却只是着力于抑制民用住宅地产的价格增幅，商业地产反而成为了楼市调控的“避风港”。即使身处房地产的“冬天”，商业地产的价格也逆市上扬。

　　租金连年攀升，而餐饮巨头开设门店的黄金商圈更是寸土寸金，肯德基的“同城不同价”是其无法承受高昂租金的表现，也是一个信号。

　　“羊毛出在羊身上”，商家永远不会做亏本的买卖，随着租金上涨，他们的产品价格也会同比例上升。届时，商业地产的价格上涨将直接作用于消费者，这一恶性循环无疑是残酷的。

　　如果中国只剩下一个房地产行业可以赚钱，那中国经济会很危险。

　　租金是道坎

　　中国连锁经营协会调查数据显示，2010年，百强企业面临的最大困难是经营成本的提高。连锁企业续约房租成本平均上涨约30%。

　　北京　今年三季度，购物中心首层平均租金环比上涨7.2%，达到808.8元/平方米/月。这一增速为10年来新高。业内人士表示，这一价位只有银行和高端品牌可以接受。10月，北京太平洋百货盈科店因租约到期而关闭。

　　上海 优质零售物业首层租金报价涨至1828元/平方米/月。英特宜家、沃尔玛等外资零售商，转而在华购买土地自建商业项目。未来5年，英特宜家计划投资超过14亿欧元于中国购物中心项目上，总面积51万平方米。

　　自建、租赁，哪个划算？

　　目前，中国中小城市主力店的租金约为0.8～1.2元/平方米/日；大城市的商铺租金为1.8元～2.3元/平方米/日。

　　若以单店2万平方米的租赁面积计算，在大城市，一年的租金就要1500万元，10年的租金是1.5亿元。若自建物业，建筑成本、装修成本等加起来，大概是5000元/平方米，2万平方米体量的投资为1亿。两者的区别在于，“租赁”是零售商从自个口袋里掏钱，而“自建”则可以到银行贷款融资，进行规模扩张。

　　(据公开资料整理)