陈宁远：改造地产就是改造我们的经济

　　陈宁远

　　近来分析房地产价格下降及其效果的人多了，角度也很广泛，但归纳起来基本有三个方向：第一金融，第二地方财政，第三围绕着地产的产业链。

　　第一，说到金融，主要是从金融安全角度说的，认为房地产价格下降会造成银行出现大面积坏账，从而影响金融安全。这甚至有极端的量化标准，比如有很多人假设价格下降50%，商业银行将会如何？不知道应该怎么分析这样的预期标准，因为中国价格是否会下降到50%，我们不得而知。即使下降这个幅度，对商业银行的冲击会产生什么效果，能坏到什么程度？好像也未必可以在此时确定。

　　因为市场波动的真实数据不是那么容易统计的。首先各种统计口径不一样，其次地区的差别也很大，更为重要的是，如何判断房价是否真的进入了下降通道，可能比了解房价下降了多少还要难。因为这涉及资产价格波动商业周期的分析。而众所周知，直到目前为止，中国地产市场也不是一个纯粹的和充分竞争的市场(土地交易就不是市场化的)，要对这样的市场进行价格波动分析，无论定性，还是定量，都是比较难的。

　　比如房价的定性，就受到不同土地性质的制约。一路之隔，工业用地和商业住宅用地相差巨大。比如某地的工业园地可以不到100万元一亩，而临近马路上的商业住宅用地，却可以高达2000万元一亩。土地性质不同造成的土地价格相差巨大，想在房价的周期波动之中，准确记录价格波动都难，分析趋势就更不容易了。因为这种土地价格的管理是以行政手段为核心，而市场经济无论怎么发展，都不可能对行政手段进行价格统计，遑论价格趋势分析？

　　在这种情况下，谈房地产价格下降和金融的安全关系，是缺乏实证基础的。与其说在此时做不靠谱的定性定量总结，还不如放弃这种极端的，且总是放大效果的预期，比如想一想常规状态的商业银行怎么为如今这么大的地产市场提供正常的金融服务，不能说宏观调控了，就不提对地产市场的经营者、消费者和投资人进行金融服务了。

　　金融业的地位虽然高到云端，但它和任何一个产业的关系都是商业利益的关系，这种利益关系，是建立在金融业会提供合适而准确定位的服务基础上的。不会服务的金融业，是盲人骑瞎马，不知道安全性的重要，不知道如何规避风险，更不知道某一个曾经主宰市场的行业，其兴衰周期和自己的利益及安全关系。

　　第二条，和财政的关系，其实就是地产市场和地方财政的关系。有个说法叫“土地财政”。如今这也不是什么秘密了，卖地的地方政府取得一次性的财政来源，假如地产市场萎靡不振，地卖不出去，地方政府的运作何以维系？这眼下是个大问题，想一下子找出土地之外的财政馅饼，估计不那么容易。骂土地财政容易，补缺却不容易。这可是比金融安全还要让人忧虑的事情，且想不出好办法。指望财政细化和透明，有较强的预算约束，不是三天两头就可以立竿见影的事情。

　　管理粗放的地方财政有了“土地财政”，到底是地产市场的福音还是祸患？是地方政府的幸运还是不幸？真是纠结得很。但无论如何，之前依靠土地财政的地方政府，现在到了总结财政结构的时候了，尤其应该清楚地意识到，土地可以产业化运作，但财政的来源却不能产业化，更不能依靠政府去做一种产业，哪怕这种产业暴利无比。

　　至于第三，所谓相关产业链的问题，可小可大。

　　说小，因为玻璃卖不掉，倒个把厂子不算什么，它既不像金融问题，容易被经济学精英头头是道地拿来做利率M2增速等宏观分析，也不容易让政务观察者拿来担心或叹息事权和财权的脱离；说大，因为中国GDP高速增长的基础，几乎就是以地产市场兴起而带动的。

　　这有数据为证——在中国产值最为庞大的行业是，中国建筑行业。今年上半年，中国建筑业的总产值为4.31万亿元，超过第二产业产值最高的行业——电力近10倍，超过汽车在内的交通运输设备制造业13倍，是有色金属产业的100倍，是石油和天然气开采业的46倍，是铁路运输业的18.6倍。假如地产市场不灵了，建筑业的产值可能就会出现巨幅下降，GDP的失落在所难免。

　　客观地说，上述三点宏观地总结地产市场，并非没有道理。

　　从经济学的基本常识来看，地产市场其实是最考验人类市场经济能力的一个专业而基础的市场。但对比这个市场所需的各种配置，中国目前都太粗糙了。因为我们根本不知道地产市场是人类最容易犯错误的市场，我们只简单地看到盖房子和卖房子(卖地)，然后获利，而不知道这个市场其实是经济领域里，少有的资本密集和知识密集的市场，是最考验人类市场经济能力的地方。

　　假如地产价格下降，导致金融、财政和产业链都出现了问题，这不是地产市场的错误，而是我们的错误。因为地产市场本身是不会有问题的，即使出现人类从来无法回避的系统性风险，也从来不是市场的问题，而只是人的问题。

　　从这个角度说，目前宏观调控地产市场的目标，是要对我们的经济进行结构性改造。按照上述金融、地方财政和产业链的角度，可以总结为——

　　首先，改造我们的金融经营结构，让它学会以提供服务而生存和发展；要达到这个目的，中国的银行必须是以零售客户为主的金融超市，而不是面向机构客户的衙门。

　　其次，改造我们的地方财政，要让某些地方官员知道，财政体系从来不能产业化，依靠一个行业的繁荣作为财政的主要来源更为危险，要达到这个目的，最终的标志，是土地能在市场中进行交易。

　　最后，地产市场虽然聚集产业链比较理想，但不是唯一的业态。也许地产市场发生重大变化后，可能不再是未来的经济支柱，但以中国市场之大、之多元，我们会很快找到合适的产业替代地产行业领头羊的地位，虽然此时我们并不知道，但这就像新世纪来临之前，我们也未必知道地产是如此泥沙俱下地带领我们走过了新世纪最初的十年一样。

　　(作者系上海财经观察人士)