陈剑：房市最需要的是一个明确预期

　　陈剑 

　　最近几则新闻放在一起看很有意思。一是去年飙升的姜价今年大“跳水”，产地批发价从9.60元/公斤暴跌至0.70元/公斤，为近十年最低。二是受供应短缺影响，猪肉价格年内一度升至历史高位，但自9月中旬以来已累计下跌6.4%。三是2009年上海诞生了全国一半“地王”，现在随着危机爆发，豪气吞下“地王”的开发商发现，“地王”已成烫手山芋。

　　房地产、猪肉与生姜，看似风马牛不相及，但都反映市场价格的周期性。农产品市场周期较短，一般二三年。地产市场周期较长，一般10年左右，泡沫严重的还会超过20年，比如1995年后的日本以及今天的美国。

　　如何解决周期性波动导致的严重投资浪费？一般有两种方案：政府主导或市场主导。上述周期性波动看上去似乎完全是由市场导致：消费者根据价格预期决定需求，生产商根据市场价格决定生产，市场根据需供决定价格。那么问题的出现一定是市场失灵了！于是，政府出面引导调控经济，事无巨细一手包办，然而其效果如何，已在前苏联或改革开放前的中国都有例证。

　　可行的办法还是引入连接商品与金融的大宗商品期货市场。像美国芝加哥期货交易所，提供各类农产品、金融及金属的期货和期权交易，大大降低了消费者和生产者对未来预期的不确定性。不过，相对于农产品期货的成功，芝加哥交易所的房地产指数期货目前还在起步阶段，参与者较少，成交量也低。原因很多：一是房地产不像农产品，没有较高同质性，难以用标准标的物对合同避险。二是房地产不像农产品有天然的买方(食品加工厂商)和卖方(农场主)，所以缺乏期货合同的空方和多方。三是房地产交易成本高，流动性小，价格不够透明公开，房地产指数难以准确跟住实体交易情况。此外，除指数期货，投资者还有股票、期权或信用违约掉期(CDS)等投资品可选择，均可达到做空房地产的同样目的。

　　在严厉的限购、限贷、限价等行政措施下，无论开发商还是投资客，都没有把重点放在研究房地产基本面上，而是放在猜测政府意图上了：何时限购会取消？何时信贷会放宽？这对建立长期、健康、稳定的房产市场无疑害处多多：政策轻微变化会使市场大幅波动；政策变化所带来的巨大利益极易造成寻租空间；与政策捆绑在一起的银行，无法对信贷风险作出独立评估和定价等等。

　　中国房地产现在需解决的问题，首先是给市场一个明确预期。类似限购的行政手段短期对控制房价有效，但长期上税收和货币政策才是健康的管理手段。其次，要尽量给市场准确信息。现在中国缺乏如住房自有率、住房空置率、平均每户家庭拥有住房数等基本数据。没有这些数据，怎知道市场是否饱和，有多少刚性需求或投资需求？建立公正可信的房地产指数也是非常必要的，目前中国使用的中位价格指数不够严谨，不能体现同质性房产的真正价格变化。

　　当然，即便在一个纯粹的市场经济国度，房地产市场也很难找到有效的周期性波动解决方案。不过，在资源配置效率方面，透明、公开的商品市场辅以发达的金融市场，仍优于计划经济的行政调控手段。如果只因金融衍生物的风险而阻碍金融市场的现代化，无疑是因噎废食，实不可取。(本文摘编自2011年第46期《新世纪》，原题为“开发商、猪肉与生姜”，作者为约翰·霍普金斯大学金融学及房地产学兼职教授)