郁亮谈楼市下半场：房子将不会是好的投资品

　　从“瘦身”开始谈到健康工作生活，万科总裁郁亮在楼市调控的“冬天”大谈“过冬”与“锻炼身体”。上周末，国内房企龙头万科的总裁郁亮在东莞松山湖的万科住宅产业化研究基地与媒体交流，郁亮表示万科在华南区域将加大在广州市场的力度，“希望在广州也可以证明万科的能力”，此外郁亮否认“万科2015要成为世界500强”和“年终奖削减”的谣言，万科不会对房价进行承诺，“房价回到合理水平是大势所趋”。

　　谈战略

　　希望在广州也可以证明万科的能力

　　万科在深圳发家，总部位于深圳的大梅沙。在各区域的具体业务上，万科下设深圳区域负责整个华南的业务，而现在万科深圳区域将改名为广深区域，区域本部也将落户广州，有业内人士分析，这表示万科将大举进军广州市场。

　　郁亮表示，深圳区域确实要改名为广深区域，两地办公但主要的办公室在广州，深圳区域公司总经理张纪文也将常驻广州办公，而这意味着万科广深区将成为唯一一个不以单个城市命名的万科区域。“在珠三角深圳广州将成为万科的双核心”，郁亮表示，万科在深圳发家，这么多年都是深圳第一，但是广州的影响力在放大，广州扮演华南中心的角色很明显，万科有必要加大在广州的力度，有必要提升在广州的地位和市场影响力。据了解，万科预计将在新春前完成这一调整，届时万科广深区域将和广州分公司在同一栋楼里办公。

　　在谈到广州房地产市场时，郁亮认为，广州有相当长一段时间，房价低于全国主要城市，房产供应商比较多，供应稳定，市场发展比较成熟。“广州的房地产市场竞争激烈，市场也比较健康，希望在广州也可以证明万科的能力”。郁亮评价，广东开发商很多都在全国各地做得很好，却很少有外地企业在广深做得很好。

　　对于日前频频传出的关于房企倒闭的消息，郁亮表示，作为行业中的一员万科不希望任何一家倒下，希望每个发展商都可以健康地发展下去。“一个政策出来，大企业应该研究怎么应对，要解决问题，只做自己能改变的东西。不要问政策是否合理，而是问你是否准备好。万科选择了‘过冬’，这不同于‘冬眠’，冬眠是不作为，用最少的消耗熬过冬天，过冬是积极作为，要冬练三九，夏天才可以大展拳脚”。郁亮表示，房地产行业的通病之一就是好日子的时间太长了，牛市对大家的影响太大了，“甜水中泡大的孩子容易成为温水青蛙”。

　　谈“过冬”

　　积极卖楼，慎重拿地，练好身体

　　近日也有不少关于万科的网络传言，郁亮在交流会都一一予以辟谣。对于“中国楼市密探”微博(http://weibo.com)上传播的“万科4月前要甩货，明年年中后要全部买地，2015年要成为世界500强”的说法，郁亮表示，这个完全是无中生有，“两年前，就有某上市公司的高管杜撰万科的松山湖会议纪要，当时模仿的语气还很像，而万科要进入500强的说法，语气模仿并不高明，一看就是假的”。郁亮直言万科没有阴谋，“万科要做什么都会告诉大家，希望大家都好，能提醒行业的就是，对政策要有清醒的认识，根据各自的特点寻找应对的方式”。

　　而对于万科今年年终奖要减半，郁亮也驳斥其为假消息。“发奖金是跟业绩挂钩的，万科今年的业绩还不错，为什么要少发奖金呢，这不符合万科的逻辑，万科是尊重员工的一家公司”。记者了解到，此前万科仅是在2008年由于业绩没有增长针对管理层削减过年终奖，但当年员工的奖励还有，郁亮表示，万科始终没有扣减普通员工的年终奖。

　　此前谈到此轮的楼市调控，万科已多次表态将积极“过冬”，而过冬是为了迎接接下来的春天。郁亮26日在交流会上依然对房地产行业充满信心，“我们从来没有说房地产行业的黄金时代结束，万科认为未来15到20年仍是行业的黄金时代，行业仍有很大前景，只不过行业机会跟以前不一样了”。郁亮认为，房地产行业过去给了很多机会是作为投资品的房子，未来的机会则是给正常居住需求的房子，楼市下半场将回到了居住本身，开发商仍然可以赚取正常利润。下一步万科要跟制造业学习，“如果学习了制造业的一半，万科的日子会更好过”。

　　接下来在楼市的冬天，房企龙头将如何应对？万科表示，过冬首先要积极地卖楼，要很慎重地买地，但不是不买地，管理层对冬天要有决策，比如明年的预算会有些调整，最后冬天要把身体练好。郁亮介绍，万科在冬天的业务发展不是攻势，这样就可以有时间培养员工的技能，加强部门调整和协作。对于万科是否缺钱，郁亮表示，过冬的话人比钱更重要，万科现在发工资的钱有，发奖金的钱有，买地的钱也是有的。

　　谈房价

　　“不会对房价进行承诺”

　　此前，房企降价潮已经在全国各地轮番展开。在深圳，万科的清林径、金色领域等项目有部分价格调整的现象。针对一些业主集体对房价下跌进行维权的现象，郁亮表示，根据市场形势积极定价过程中出现的客户不满事件完全在万科预计范围内，是很正常很普通的事情，“我们2008年遇到过，我们很理解他们的心情，愿意和业主沟通，但市场有市场的规则，缺乏契约精神、市场混乱对所有人都不好，所以要坚持原则”。

　　针对一些房企对房产做出类似“三年原价回购”的保值承诺，郁亮表示，万科不对价格做出预测，也不会对价格进行承诺。“房价降不降是意愿问题，不是成本问题，房价回到合理水平是大势所趋。对于万科，降价可以让更多人买万科的房子，万科愿意为更多人提供服务和产品”。

　　对于定价，万科一直的做法都是以“一个月卖60%”作为最起码的要求进行积极定价，“有成交的价格一定是合理的价格，企业不能单方面定价格，定高了就没有人买”。郁亮提醒，以前买房产可能增值很大，现在不一定了，楼市下半场要回到居住为主属性的时代，每个市场的参与者都应该认识到这种转变，房子将不会是好的投资品了。

　　谈方向

　　做商业是为了住宅，建社区要增加软性配套

　　楼市进入下半场，而房企龙头万科则趁此机会向制造业学习：制造业最早靠维修服务，再靠质量，质量好了再靠性价比，再下面比如苹果是靠时尚和艺术、品牌。房地产业也是走这条路，一开始靠质量，然后靠如何让人们在里面住得更加愉快。

　　郁亮解释，万科在上半场强调为普通人盖好房子，在下半场加上要盖有人住的房子。“房子有人住就需要配套，饭馆不需要万科建，但饭堂却没有人干，万科将在若干大的小区建设饭堂，解决人们早餐和简单的饮食需要，此外万科还会组织业主运动会、联欢会”。万科认为，社区提供的不仅仅是房子，而是生活，万科不是从赚钱角度上考虑做什么，而是为了做配套服务。

　　对于目前房地产行业的“商业地产热”，郁亮直言万科也做商业地产，在大城市万科的商业比例在逐步提高：很多城市出让的土地中就包括商业，万科不去拿地那连住宅都做不了，万科做商业是为了做好住宅，如果说是因为赚钱多去做，那么企业就变得没有战略，而是投机；再者万科做的是社区的配套商业，希望把它做好。

　　而对于养老地产，万科目前有4个项目在对其进行尝试，万科称其为“长者住宅”。万科方面介绍，理论上第一阶段长者住宅是针对55—75岁的不需要护理的、可以自理的老人提供的，这类住宅需要适老的设计，最主要的不是医院而是长者学堂，让刚刚退休却还很有活力的老年人有地方发挥才艺，完成小时候没有完成的想法；养老第二阶段是半护理的，第三阶段是全护理的，最后一个阶段是需要特殊护理的。现在的万科会聚焦在第一个阶段的长者住宅，后面的需要更多社会机构的配合。“日本养老地产做得好但是它的支付对象更多的是保险机构，很多机构和力量都进入去发展这种事业，而中国几乎没有。在未来谁去照顾老人是一个社会问题，只建设老年住宅不能解决社会问题，房子容易盖，体系制度很难完整起来”，郁亮表示。

　　此次媒体记者在万科的住宅产业化研究基地还参观了万科研发出来的15平方米小户型，从记者亲身感受来看，这种极致简约和多功能的设计使得15平方米可以应付两人的小家庭公寓生活。郁亮在交流会上透露，万科已经在西安推出了18平方米小户型，明年会在北京推广15平方米的户型。“大规模推广第一有规划上的障碍，比如要求卫生间不能小于4平方米，第二这是个过渡型产品，在买房资格很珍贵的情况下过渡型产品会对买家和用家有影响的”，郁亮表示，做这种小户型万科是希望解决更多人有房子住的问题，如果有市场需求，万科会有多少推多少，同时会在销售时做限购要求，万科不鼓励买这种房子做投资。

　　花絮

　　郁亮“潜水”上微博业主投诉都知道

　　相比万科董事会主席王石在微博上的高调，现任万科总裁郁亮一直没有在微博上公开出现，不过在日前的交流会郁亮表示他一直是潜水上微博。“我每天上微博，早上上班就看关于万科的投诉，搜索‘万科’和‘王石’就能看到这些内容”，而看到一些投诉后，郁亮会和相对应员工或经理沟通，“一般情况下，如果不是特别紧急都不会晚上给员工打电话，但上班的时候就会打，说我从微博上看到的，所以现在每个公司都会重视这个问题”。

　　此外对于郁亮此前拍摄某时尚杂志的形象大片，郁亮如此解释，(时尚照片)跟我以前形象完全不同，但万科公司员工以80后为主，他们的老总如果显得年轻点会对他们更有吸引力，“万科认为每个人都应该有魅力，我要给大家做个表率，而后来这组照片出来，年轻人觉得很不错”。

　　此前郁亮在和员工面对面座谈时曾表态，“如果员工看到路边有老人跌倒了，一定要主动去帮他(她)，不要怕负责任，不要有后顾之忧。万一出了问题，万科会动用资源与影响力去保护你。”这一表态经微博传播后也引发讨论，郁亮在交流会重提这一话题，万科希望员工是社会的建设者，万科不会让员工做好事而受到不公平的待遇。

　　(作者：曲广宁)